看盘笔记76：北大资源兰庭序

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在自己之前的印象中，北大资源在照母山修的房子没有纯改善的组团，更多的是洋房别墅+高层的组合，或者是纯高层组团，在自己的记忆中没有纯粹的改善小区，去看了兰庭序之后改变了之前的印象和认知。

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兰庭序这个小区不大，一共有13栋楼，1-6栋是10层高的大平层，2梯2户，顶楼是跃层，上证面积是210平；7-13栋是叠拼，1-2层是下叠，带地下室和花园，3-5层是上叠，叠拼的结构是花蝶，就是下叠有4户，上叠有4户，一个单元就有8家人，不是纯粹的板叠。

小区的楼栋平面图，整个小区的楼栋排列很整齐，小区内部没有商业，周边的裙楼有一部分社区底商。

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这个小区的大平层标准层面积是169平，做的是4房3卫大横厅设计，主卧除了带卫生间衣帽间，还带有一个3.9平的阳台，这样的户型设计让主卧的空间能够和室外相连，居住体验非常好。现在这个户型有套3楼，挂价是398w，算是现在小区里面综合性价好比最高的一套大平层，其次是挂到了410w左右。

纯板式结构，最小的卧室有10平以上，三个卫间双套房设计，让家里人的生活舒适度更高。

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叠拼的户型中，下叠的上证面积是174平，带花园和地下室，个人觉得这个下叠的户型没有大平层的顶跃好用，主要是叠拼的单层稍微小了些，在90平左右，加上客厅不是很方正，在装修的时候改动会比较大，装修成本就会拉高。

下叠目前挂出来比较便宜的价格是439w，除了这个价格，其他下叠就挂到了450w以上。

这个下叠的户型客厅卫生间旁边的空间如果不做改动，用起来会比较尴尬。

再来看下上叠，上叠的上证面积和下叠相差不大，上叠的上证建面约176平，一共3层，算下来单纯面积就更小。现在上叠挂出来的价格是435w往上。

这个户型不足的就是一层做出来的老人房会比较小，不太好用。

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我们带客户去看房子时候，问了一下里面的装修入住情况，据说装修+入住达到了70%，这个数据作为一个交付在2年多的改善小区来说应该算得上整个重庆市面上非常高的比例了。

还有一个情况是我们想给客户找靠中庭比较安静的大平层房源，结果一套都没有找到，现在拿出来卖的基本都是有点靠马路或者是低楼层的房源，好房源业主基本没有拿出来卖的，业主都给到的反馈是这个位置的好房源拿出来卖了，花同样的价钱想在核心区域买不回来同类型的改善小区。这个就和上面说的70%装修入住率对应上了，大家买来更多是为了自住，那么好房源拿出来卖的自然就少了。

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对比完小区的户型，个人觉得大平层好于叠拼的户型，当然这个也要看具体客户的家庭需求。大平层和叠拼的总建面差不多，不过因为叠拼的赠送更多，所以在挂价上叠拼要比大平层略高。

在核心区想要买套改善的房子，兰庭序这个小区是一个值得去看，现在这个小区的学校划片是博雅小学+西附金州，学校的组合也还不错。

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最后来看看这个小区的实景图。

2023年4月2日