看盘笔记74：

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这周看的小区并不少，但是提笔写的时候却不知道写哪个。

看盘加带看客户这周不下跑了10个小区：东原湖山樾、融创凡尔赛花园一期、保利观澜、珠江城太阳城A区、保利天汇、尘林间、约克郡禧悦、昱湖壹号的枋园和西岸、融创国宾壹号院北苑、融创白象街1号等。有些是之前实地看过并写过的小区，有些是第一次去踩盘和带客户看房，虽然看了这么多小区，但是却没有想下笔写的小区。

但是每周的看盘笔记必须交，那就选本周看的第一个小区来说：东原湖山樾。

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位于照母山板块的湖山樾，作为别墅区来说，位置算是非常核心，并且还和恒大御景半岛共享了一个小湖泊。从位置和自然资源来说算是非常优质的别墅项目，但是小区也有它被诟病的地方，下面我们就来看看湖山樾房子本身和周边的自然环境及配套。

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整个小区一共有101栋楼，有联排，双拼和独栋别墅。

整个小区一边是星光大道，一边是和恒大御景半岛相邻，东面是政府的锦颐小区，然后就是部分临湖，临湖沿线修成了独栋别墅。除了靠近星光大道这边，整个小区是非常安静，这对于别墅区来说是一个非常有利的地形条件。

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这次去看了联排的52栋、53栋和59栋的端户，看完后在联排区转了一下，结合网上对这个小区的评价，说下自己看完后的几点感受。

（1）户型设计，作为联排端户，应该有三面采光，但是去看的这三套端户，真正意义上的采光面只有“2.5面”。为什么说只有“2.5面”呢？因为有一面是是面对地势高差墙，而且靠墙这面还是客厅的主景观面，这让人呆在室内久了有种面壁思过的感觉。不过户型设计有两个讨巧的地方，一是地下室做了一半的下沉事花园，这样及保证了地下室的通风和采光，也可以在地下室布置花园；二是端户做了一个突出的玻璃房，不但实用，造型上也比较独特。

带有玻璃阳光房的端户，整个户型建面在301-317平，现在的挂架在465w到530w，地下可以做两层，地上三层，带露台，并且客厅部分挑空，可以现浇增大使用面积。

（2）楼栋之间的楼间距小。在网上看到了太多的帖子在吐槽湖山樾的楼间距太近，走到小区里面确实能感受到湖山樾的联排楼间距是偏小，特别是绿植长大了之后，让原本不大宽裕的楼间距显得更小。

在看完53栋的户型和花园之后，部分否定了楼间小的槽点。湖山樾整个小区来说是楼间距小，如果想要楼间距比较大的户型也是能找到，53栋的端户就是这样，侧面一个大花园，而且楼间距比较到，就是价格要比正常的房源价格要贵一些。

53栋端户的小花园及楼间距

（3）小区物业。本来进去之前同事已经和卖房的业主约好报房号和业主姓就可以进小区，结果我是硬生生来回转了三圈才进到小区。当然这里面有可能是物业对中介人员的刁难，明明可以进去却找借口不让中介进小区；另外一种情况就是小区物业对业主非常负责，对非小区业主进出小区进行严格的核实，避免一些闲杂人员进小区扰乱业主的正常生活。

东原物业虽然在网上口碑不太好，但是从人员配置，日常进出小区的管理这些来说还是不错的。

（4）小区的园林景观。在小区里面转了几圈后，个人还挺喜欢湖山樾这种紧凑型的园林景观，只是现在物业公司对园林绿化的管理还有待提升。

春暖花开的园区实景图

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从星光大道过路看起湖山樾的品质不高，而且靠近星光大道的那几栋楼搭建严重，加上外墙被酸雨侵蚀，看起来比较老旧，但是走到小区里面之后会感觉从外面看到的和里面看到的是两个小区，独栋别墅当初新房销售的时候总价上了2000w，所以这么一个别墅区，除了网上的评论，路过看到的老旧墙面，还应该到小区里面来实地体验一下园林景观和户型设计，也许会有另外的一些收获。

2023年3月19日