看盘笔记73：西派城一期

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西派城是市场上争议非常大的项目，因为一期二期的装修标准差异比较大，所以买了二期的业主接房的时候进行了维权，甚至要去开发商把大门拆了从新修过。在去过几次之后，来谈一下自己对这个小区的感受。

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我们先来看下西派城一期的具体位置和楼栋分布图。

位于海尔路和北滨二路之间的西派城一期，位置相比二期而言更好，二期靠大佛寺大桥，噪音影响更大；但是没有鲁能星城外滩一期星澜位置好。

西派城一期一共有9栋住宅加一些社区底商。其中1-8栋是4梯5户的T4结构，分布在周边一圈；最中间这栋9号楼是楼王，3梯2户的板式结构，这栋楼就是网上很多视频展示出来阳台带游泳池的户型。

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走在小区里面，有几个点是和很多小区不一样的：

（1）水景。在开发商规划的时候把这个小区的水景叫做“云湖”，我想之所以这么叫，原因就是水景面积特别大，加上9号楼前面的游泳池几乎和水景连在一起，让整个园区的水景面积感觉更大。这么大的水景面积，给人的观感是非常是舒适，但是维护成本却很大。网上对中铁建物业的评价一般，但是面对这么大的水景面积，一直开放，水质也还维护得不错，这已是不易。

小区内部的水景

（2）房子本身。在西派城这一批大平层产品中，最耀眼的应该是舜山府、西派城、两江峯以及来福士了。舜山府是龙湖当时的换代产品，两江峯和来福士占据了极佳的江景资源，纯粹靠产品打出来的就只有西派城，中铁建在重庆市场上之前没有非常具有代表作的产品，现在回过头来看，西派城也是中铁建在重庆高端市场上仅有的代表作。所以西派城一期不管是外立面的铝板和大面积的玻璃幕墙，还是内部的精装修用材及品牌，在现在的精装大平层市场上也没有几个可以对标的项目。当时室内设计是聘请的台湾著名设计师邱德光来做的室内设计，在风格上显得奢华了一些，但是自己搭配上合适的软装还是非常漂亮。

除了室内的装修，公区的装修和配置也不错。入户大堂的空高、装修品质，车库的大小标准和装修标准都很高。

综合来看中铁建的硬件投入是非常大，据说西派城一期开发商都没有怎么赚钱，原本指望二期赚钱，结果遇到两江四岸新规出台，二期贻误了最佳的销售时机和延长了销售时间，最后出现了开始说的因为减配业主维权的事件发生。

外立面风格

（3）居住的业主。之前有机会听到西派城一期当时的营销总给我们讲了西派城一期的客户年龄结构，年轻人占比非常大，而且住进去的业主也是以年轻人为主。当时有位业主委托我们卖楼王这栋楼的房子，当时买这套房子就是为了给娃儿买，结果娃儿要去上海发展，不回来住，所以才决定卖掉。或者有机会去西派城车库看一看，停了很多年轻人喜欢开的跑车。

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说完房子本身，再来说下西派城一期的配套。目前来说西派城的配套并不是很好，特别是商业和周边在建的工地，让人对现在西派城周边的环境并没有好印象。但是随着西派城自己的商业招商完成并逐步入驻，周边的工地逐渐完工，在这片居住起来还是非常方便。一是这个位置到江北嘴、弹子石，观音桥、新牌坊和照母山都非常方便。二是鲁能星城外滩商业和邮轮母港的建成，这里的日常生活会更方便，生活内容也会更丰富。

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再来看看西派城一期的具体户型面积和总价区间。

面积最小的是平层119平的户型，最大的是389平的跃层。其中主力户型是建面143、172、186、197、258和367平的平层，建面243、272的跃层。其中367平的户型是中间9栋楼王的户型，这个面积之做了3房。除了清水跃层，平层是开发商精装，所以后面说的总价区间，是包含开发商精装的价格。

现在网上挂出来的总价区间在242w到1468w之间，主力总价区间在300-500w，300-400w这个区间约占总数的32%，400-500w之间约占总数的41%，300-500w总价区间占了在售房源总数的约73%。

现在西派城一期的挂售均价在2.2w，实际成交价在2-2.1w之间。

接下来看下143、172和186平这三个户型图。

建面143平的户型

建面172平户型图

建面186平的户型图

户型这里就不多说，因为已经是可以交易的二手房，所以有想了解这个小区的朋友可以联系我实地带看。

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逛完西派城一期后，感慨有足够多的投入，是能够修出有品质的房子，而且这个房子在以后的市面上是非常难再出现新房项目的，因为现在的市场已经很难再支撑这种总价的房子，有的话估计就是出现在观音桥商圈的启元和观宸，但是启元和观宸的价格要高出1w多了。所以西派城一期在以后的二手房大平层业态中会非常具有竞争力。

2023年3月12日