看盘笔记71：中交中央公园

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这是一个位于中央公园东南的超百万方大盘，算是中央公园一环的楼盘。

这个楼盘当初新房在售时带客户去看过，在售房部的第一反应就是大，而且各种业态都有，一晃几年过去，现在这个楼盘的二手房已经可以上市交易。

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这次我们一次性看了香榭雅墅、汀澜雅墅、和颂、雅颂四个组团，然后从枫丹合院旁边经过没有进去看。说下看完后的几点感触：

（1）入住率低，这也与业态有关，我们看的四个组团以叠拼和洋房为主，有几栋高层。特别是看到雅颂临路边的一栋洋房，整栋楼3个单元可能就有5家人入住。叠拼里面的入住率就更低，我们当时就在讨论，按目前入住速度，得要5-8年才能超过50%。当然这只是我们的戏谈，未来随着中央公园产业的导入，行政事业单位的搬入，居住的人口会越来越多。

（2）就单个户型来说，汀澜雅墅的叠拼户型是非常不错的，不管是下叠还是上叠，户型结构，开间尺寸，挑空高度和花园面积，在北区的叠拼别墅中横向对比都能打。只是现在业主的卖价不好谈，原因是当初他们买的时候正好在高点上。一套建面163平的上叠，当初买成300w，现在想要以这个价格卖出去也不是那么容易。

（3）各组团地块被割得太碎。和汽博的复地上城，照母山的壹号湖畔单个小区500亩占地面积相比，这几个组团中单个小区面积都在20-30亩，特别是枫丹合院，总价500w起的小区，四周被马路包围，有噪音影响不说，私密性也差。顺道感叹了一下复地上城和壹号湖畔这种大社区以后在房地产开发商项目中再也不会出现了。

（4）产品迭代的速度快。这次我看到的是5年前的产品，在当时来说是非常新潮的设计，大阳台，玻璃护栏，石材花台等。但是和现在在售的市场上的产品来看，感觉5年前的设计显得有些陈旧和落伍了。最近朋友圈刷得比较多的是华润中央公园悦府，同样是在中央公园大片区，现在修出来的房子有更大的玻璃幕墙，金属挑檐，短短的几年时间已经迭代了几代产品。

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看完后对现在二手房市场上一些房子隐隐有些担忧。

现在的市场行情还没有恢复，政府为了让土地出让市场重新恢复，那么肯定是扶持新房销售，限制二手交易。

在政策上新房占优，在产品上更是领先几代，加上二手房市场是一个散户市场，市场行情开始不好，大家就开始疯狂踩踏式出货；一旦行情好转，卖家就可能临时加价出售。这对于这些不是热门板块，入住率也起不来，物业维护也一般的小区来说，特别是业态还比较高的房子，想要有一定收益的把房子卖出去变得越来越困难。

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又回到中交中央公园这个楼盘，我把平常的踩盘照片发到了网上，网友对中交的这个盘风评不太好，吐槽点主要集中在：要学区没学区，要轨道没轨道，空置率太高，认可的点是觉得现在的价格不错，部分组团品质也还行。

网上的评价我们可以作为参考，因为有的网友可能连实地都没有去看过，然后根据图片和视频以及周边朋友的评价就下了结论。

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在看完中交中央公园几个组团之后，挺感叹如果工作在中央公园，日常的生活圈也在中央公园周边，那么在中央公园的选择实在太多了。如果想要好的教育资源，可以去中央公园北，渝北八中，数据谷中学，渝北巴蜀小学等。如果想要离中央公园近，可以围绕中央公园一环来选房子。如果想要新房，中央公园一环的保利天珺，中央公园北的华润中央公园悦府、万科璞园、龙湖北岛，越秀中粮等一些列开发商修的楼盘。如果不要求特别好的学区，建面1.2w多就能买个2梯4户配置的高层。对比一下想要在核心区买个改善房，选择就没有这么多，如果想要新房，选择就更少。

现在不但是中交中央公园这个楼盘，整个中央公园的二手房面临的问题是人从哪里来？是，说有几十家行政单位都要搬到中央公园，还有重庆博物馆、重庆图书馆都选址在中央公园，但是这些单位搬过去需要多长的时间才能完全落地？这是需要打一个很大的问号。现在新城区的人口填充速度已不能和当年新牌坊人口填充速度相比，一旦速度慢下来，如果不是自住的中央公园二手房业主，大家是否又等得起？

中交中央公园这样的楼盘，对于卖家来说等待市场回暖，等待进入中央公园的人口来买这个过程是难受的，因为这个等待的过程没有明确的时间点，这就让人很煎熬。在这种情况下，想要以比较快的速度卖出去，立竿见影的方式就是降价，我们接触的一些中央公园二手房业主现在也很纠结，亏本卖心里不甘，不亏本挂在那里又不能成交。

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实地看房的图片。

枫丹合院大门

汀澜雅墅楼栋平面图

汀澜雅墅中庭

香榭雅墅正大门

雅颂楼栋平面图

雅颂的建面204平户型楼栋外立面

和颂楼栋平面图

和颂小区内部实景图

2023年2月26日星期日