看盘笔记69：恒大华府

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每次从大坡隧道经过，都会看到旁边的恒大华府，在自己的印象中，恒大华府是一个老旧小区，所以即使经常从旁边过路，也没有去实地看盘的冲动。

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有去实地踩盘的念想是听同事说里面有总价600多万，建面近300平的叠拼别墅在卖。自己心里在想，一个老旧小区，单价怎么会有单价卖到2万，总价上600万的房子？心里有了这个疑惑，就挂念着要进这个小区去实地看看。

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终于在上周一个阳光明媚的下午，和同事约好时间去解自己心中的这个惑。

恒大暴雷后，大家现在似乎对恒大的楼盘抱有偏见，就连在购物狂上面发个只有恒大华府照片的帖子，论坛都不能通过审核，发了多次也发出来，心头就在怀疑是不是重庆购物狂上面把带有恒大的这两个字的帖子屏蔽了。

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恒大华府的位置非常不错，位于人和立交旁边，小区一个侧门出来就是轨道5号线人和站1号出入口，前面是天湖公园，背后是照母山森林公园。从恒大华府不管是开车往北走到悦来礼嘉中央公园，还是坐地铁到九龙坡巴南区都非常方便，算是重庆北区的一个几何中心。

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在进这个小区之前，自己还是做了一下功课，去网上了解了一些恒大华府的信息。在自己的印象中的老旧小区，集中交房的时间段是集中在2010年左右，这样算下来小区的楼龄也就10年多一点，也还不算老小区。

这个小区占地面积大，由于小区修得比较早，容积率只有1.8，整个小区一由56栋小高层和13栋洋房组成。和现在新修的小区对比，这种低密度大盘很难得，现在的小区基本上都是几栋楼组成一个围合式的组团，里面的景观和活动空间和这种低密度大盘相比就显得很局促。这种低密度的大盘约克郡壹号湖畔算一个，但是看下那个价格，比这个小区的平均价格高出一倍还多。

这个小区除了大，里面配置了一个8000平的业主会所，虽然是2010年左右的小区，但是车位配比高，这个配置除了不用担心停车问题，还带来了一个小福利就是车位价格一直不高，11万左右就可以搞一个。

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开车进小区后，就在小区里面的露天停车位就有位置，非常方便，停好车我们把小区逛了几遍，这里用逛这个字来形容，是因为小区里面像小镇一样不同方向的道路还有自己的名字，比如华府北路，华府南路，在里面就像在逛街。

在小区里面逛的时候，看到中庭有一个很长的水景带，而且这个水景带是在正常使用，水域面积大一点的地方还配置了小喷泉，水质也维护得不错。小区里面的园林景观从设计建设到现在的维护看上去都很不错。房子的外立面看上去完全不像一个楼龄有10多年的小区，甚至比一些现在只有5-6年的小区保持得更好。

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在小区的公区逛完之后，我们去看了几套在售的房源。在去之前在网上浏览了这个小区的户型，大多数都是大户型，据说这里面住的很多都是殷实户，他们现在还愿意住在里面，综合来说居住的满意度是比较高的。

我们去看了一套建面230平，套内197平，4房2厅2卫，业主挂的是320万，建面单价在13874元每平。这个价格也是比小区平均价格要低不少，主要是业主装修得不错，在我写这篇看盘笔记的时候，这套房子已经卖出去了。

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自己心心念念的叠拼最终因为没拿到钥匙没看成，不过我还是在它的楼栋外边转了几圈之后，结合户型图把它的大致结构搞清楚了，这种产品放到现在来说应该算洋房产品，因为它的一二楼是跃层，3-4楼是平层，4-5层是一套跃层。自己之所以把它称作叠拼，是因为面积，现在的洋房产品几乎没有项目可以做到2层跃层面积达到300平，这300平还是上证面积，加上赠送建面就更大。现在市面上比较新的产品别说洋房，即使是上下两套的板叠能够做到上证200平，单层面积100平都算是大面积的叠拼了。所以我更愿意把恒大华府这个产品称作叠拼业态。

建面298平的户型。虽然小区里面有建面440平左右的顶跃，但是这个户型个人觉得更实用，居住的舒适度也更高。

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从小区出来，对比之前恒大华府留给自己的印象，反差非常大，这种反差不仅是对这个小区的认识，也是给自己一个教训，对于一套房子，一个小区的认知不要带有太多的个人偏好去解读，在踩盘的过程中要尽量客观的呈现小区的优劣势，让准备买这个小区，买某套房子的客户看到踩盘笔记后能够对他有一定的正向作用。

2023年2月12日星期日

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