看盘笔记68：锦上华庭

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在给客户推荐房源的时候偶然发现了这个小区，个人觉得它算是一个小小的宝藏楼盘。

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在新牌坊这片，除了中渝的香奈公馆和山顶道第一梯队的小区，要想在这片以1.4-1.5w的建面单价找个能满足居住、学校、交通和齐全的商业配套，而且房子本身的配置还要不错的小区并不容易。这片因为开发较早，多数是以塔楼为主，而且房龄比较老，小区的外面也比较老旧，比如北城时光和东和城等小区，旁边的锦绣山庄业态更高，但是配套和锦上华庭相比还是要差一些。最直接的差别就是到轨道交通环线和4号线的距离。

下面就来从项目本身和配套来聊一下这个小区的利与弊。

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锦上华庭分成两个组团四期开发，1-3期是一个组团，就是我们现在说的锦上华庭，建成时间在2010年左右；4期叫锦上华庭观苑，建成年代在2013年左右，虽然楼龄只差3年，外立面风格一致，但是现在这两个组团的单价价差在4000元左右，因为没有到观苑这个组团实地看过，只到了1-3期这个组团，所以这个价差为什么这么大我也不知道原因。

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锦上华庭位置在轨道环线和4号线的民安大道站旁边，北边是观苑，西侧是锦绣山庄，南边是东和城，东边是邮政绿苑、中国海关和一个汽车维修中心。

这个小区一共有21栋楼，由8层、11层和18层的小高层组成，大多数楼栋是2梯2户的板式结构，有部分楼栋是2梯3户，加上这个小区修得比较早，里面的绿化面积大，楼间距宽，整体的居住密度低，而且部分楼栋还有架空层，这在当时来说是非常超前的设计。

小区最小的户型是建面90平左右的两房，最大的是200平左右的顶跃，主力户型是121和145平的三房，145和153平的四房。总价集中在200-250万，建面单价现在挂的均价是1.4w，成交价格集中在1.3w，这个价格加上这个小区的综合配套，个人认为值得购买。

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这个盘的第一个优势就是轨道出行非常方便，从小区北门出来走30米就能到民安大道站的3A入口，而且这是两条线的换乘站点。另外还有一条3号线的郑家院子站，从小区南门出去步行10分钟左右就能到，算下来这个小区算是步行距离10分钟就可以到达3条轨道站进行出行，非常方便，而且其中有2条大线。

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日常的生活配套，当时带客户看房，因为客户改时间我去早了，就在小区周边转了一下，发现小区的正大门对面就是永辉超市，超市的旁边还有一个红叶农贸市场，这样方便的生活配套，如果家里有老年人的话他们会非常开心，因为没事就可以去农贸市场和超市溜达一下，看有没有平常需要的东西可以买。

除了最基本的生活配套，其他的比例年轻人需要的健身房，网咖等场所也非常近，就和永辉超市一栋楼，平常健完身下楼就可以买菜过个马路就到小区。

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之前买这片的客户非常纠结学校，现在学校划片是童心小学+天宫殿中学，童心小学在家长中的口碑还不错，但是天宫殿中学因为招生范围大，加上接受流动人口子女，学校的管理也跟不上，所以很多家长不愿意自己的孩子去读这个学校，区域内的生源流失严重。

不过根据现在最新的消息首创十方界新建的中学是一外，也就是“七龙珠”之一的重庆外国语学校，这个学校预计明年开始招生，锦上华庭按照距离两所学校距离来看大概率会划进两江一外，这样就变成了童心小学+两江一外的组合，这样的学区组合，在整个重庆主城来说算是比较强的组合。所以现在去买这个小区，不但不用担心学校的问题，反而还成了学区房。

童心小学从小区出门过一个人行天桥就到

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锦上华庭从地理位置，小区房子本身的配置和周边配套综合来说是一个宝藏小区，不过这个小区也有不足的地方：

一是房龄稍微老了些，到今年已经有13年的楼龄，在重庆这个患有“新房癌”的城市来说，购房者第一反应还是想去买新房，只是现在核心区的新房要么单价贵，要么总价高，一般的家庭既要房子新，又要满足学校和交通等要求的新楼盘确实没有选择，位置偏远的新盘价格合适但是位置却接受不了。所以现在想要在核心区买到心仪的房子，得克服新房偏好的心理，13年的楼龄还是会让有这类心理的客户纠结一下。

二是房子的一些细节维护不到位，比如外墙有些地方已经脱落，小区的部分水景看得出来已经好多年没有使用，里面已经长草了。现在已经换了龙湖物业，看以后的维护能否有所改善。

三是车位配比低，小区21栋楼，1100户，车位不到700个，按照现在户均一辆车来算，还差400个车位，这些车找地方停是个非常烦心的事。

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实地看一个小区，还是非常有感触，在去看之前，根据网上了解到资料，觉得这肯定是一个几乎没有缺点的小区，但是实地一看，还是存在一些客户可能不能接受的不利因素。所以我们在给客户推荐的时候，尽力提醒自己把客观的房子情况给到客户，让客户的心理预期不要波动太大，这样他们在后期做决策的时候不会因为预期波动太大而失去一个好的房子。

2023年2月4日

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