看盘笔记67：天空雲境

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天空雲境，一个充满童话气息的名字，一个位于渝中大坪核心位置的小区。

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整个小区只有2栋超高层，共计393户，是东原华宇等开发商联合开发的一个楼盘。虽然小区小，但是在二手市场上热度却比较高，建面单价卖到了2.2-2.3w，我想原因一是这片除了上次写看盘笔记的融创国宾壹号院，就是这个小区算是次新房，另外就是这个小区的户型偏大，是一些想在渝中买改善房子客户选择的对象。

小区总平图

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这次借天空雲境这个小区，来讨论一下如果要在渝中大坪这片买一套改善的房子该怎么选？

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打开地图，会发现在大坪这片想要买套偏改善的新房几乎是没有的，要买新房只有退而求其次到虎头岩的渝中云锦，重庆天地的翡翠方舟（户型面积比较小，改善客户可能会觉得面积不够），陈家坪的万科星光都会也是建面100平左右的偏小户型，还有印江州和九龙郡在卖。

这一圈下来，想买个大点的户型并没有什么新房选择，我们再来看看二手房，楼龄稍微新点的万科锦城也是2010年左右的房子，稍微新点的万科锦尚（2016年交付）都基本上是建面90平以下的小户型。所以想在这片买套新一点的二手房也没有什么选择，目前可以交易的也就是天空雲境和国宾壹号院。

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国宾壹号院在上周的看盘笔记已经说过就，这里就只说天空雲境。

先来看天空雲境的产品，2栋超高层：1栋的层高是50层，5梯5户；2栋的层高是50层， 5梯4户。整个小区最小的标准层户型是建面130平，在1栋，2栋的户型建面集中在建面130和167平。2栋的户型面积比1栋的要大，主要有建面147和建面187两个户型。我们来看几个主要的户型：

建面130平的户型，做的3房2卫横厅设计，因为是5梯5户的配置，所以这个户型的厨房采光会差些，另外就是卧室B稍微小了，不到10平，对于一个建面130平的户型来说，次卧至少做到10平以上是比较舒适的。

建面约167平的户型，比建面130平的户型大了37平，却还是做得三房，这样做出来后增加了主卧的舒适度：主景观面的卫生间、7个多平的衣帽间再加24平左右的主卧空间。另外景观阳台非常舒适，建面18平，宽约1.8米，相当于10面宽的大阳台，装好后做个茶室，在有阳光的下午在这里喝茶是件多么惬意的事情。

建面约147的户型图，做的是功能性4房双卫，这个户型去实地看过，当时卧室D这个房间业主锁起来在放东西，结果这个房间就没有看到。这个户型对于家庭人口比较的家庭很实用，每个卧室都在主景观面上，主卧还带一个阳台，可以做成衣帽间或者书房套房。

建面约187平的户型，这个户型算是建面147平户型的升级版，做了两个套房，而且主卧的空间更大，不带衣帽间和卫生间就有24平。加上一个18平的大阳台和34平的横厅，如果把阳台套进餐客厅，会得到一个近50平的大横厅，家里来一二十个人一点都不会挤。

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天空雲境现在贝壳上整个小区挂出来了22套房源在售，建面均价2.37w。之前成交了2套，都是建面147平的户型，一套简装的卖成350w，算下来建面2.39w；一套精装卖成375w，建面2.56w。这个价格对比一下国宾壹号院挂价均价2.2w和2w的成交价，还是高出了10%左右。

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这里回到刚开始的问题，在大坪这边买个偏改善的房子怎么选？目前来看更多是的对比天空雲境和国宾壹号院。下面我们就这两个项目的各项指标来进行对比，如果是你要这片买房，看是选择哪个小区。

（1）业态，天空雲境是50层高的超高层，5梯5户和5梯4户；国宾壹号院是多层，3梯4户。从业态来看，国宾壹号院的居住舒适度更高，加上国宾壹号院卧室的落地玻璃，窗墙比也更高，外立面也更精致。

（2）地段，这个毋庸置疑是天空雲境更好，出门走几分钟就是轨道1号线的歇台子站，步行就能到达大坪时代天街，周边的城市界面也更好。加上天空雲境属于渝中区，国宾壹号院属于九龙坡区，这个因素对这两个楼盘的价格也有一定影响。

（3）教育配套，目前天空雲境划片马家堡小学+渝中12所中学抽签；国宾壹号院是划片歇台子小学+红光初中。从目前学校划片组合来看，天空雲境的教育资源更好。

（4）价格，现在贝壳网上天空雲境的平均建面挂价是2.37w，国宾壹号院的平均挂价是2.2w，成交差价在10%左右。

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通过对比这天空雲境和国宾壹号院，个人觉得平常忙于工作的年轻人可以选择天空雲境，平常出行方便，到大坪时代天街逛街吃饭看电影也近，小区不到400户，住在里面也不嘈杂。如果是年龄偏大一些的客户可以选择国宾壹号院，一是这个小区是多层，人口居住密度低，二是建筑风格是中式；这个风格可能一些年龄偏大的客户会喜欢；三是周边没有什么主干道，居住环境更安静，价格也要低一些。

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最后来看看这个小区的一些实景图：

2栋的入户大堂外立面

小区中庭

楼栋入户大厅

楼栋外立面

车库楼栋入户

车库地面

2023年1月29日

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