看盘笔记66：融创国宾壹号院

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国宾壹号院和天空雲境是一起去看的两个大坪区域的小区，在大坪这片除了龙湖大时代，这两个小区算是这片楼龄最新的小区，而且品质和户型都算是改善型小区。这次先说国宾壹号院这个小区。

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作为一个重庆主城核心区域的小区，它的价值更多是地段赋予个房子的，大坪这个片区是重庆主城的几何中心，到渝中、江渝北、南岸、九龙坡和沙坪坝都非常方便，还有就是这个小区周边有3条轨道线：1号线，5号线和18号线。然而去看完这个小区之后，个人觉得这个小区本身产品的价值不亚于地段赋予房子的价值。

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融创在这个小区的建筑设计风格是中式，且把细节做得非常漂亮。汉白玉的廊桥、现代金属打造的庭轩、镂空的门牌号、每栋自己的字等等，最终呈现出来的效果让人走在小区里面感觉与现在很多的楼盘都不同。即使同样业态的洋房，近今年修的房子更多是传统的外立面真石漆，一梯两户或者一梯四户，然后颜色基本都采用浅黄色，所以看起来大家都长得差不多，这样修出来的房子同质化严重，就像工厂流水线生产出来的产品一样，都是一个模样。

小区实景图

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从小区的实景图可以看出国宾壹号院的外立面非常漂亮，卧室都是落地窗，采用的是外推式开窗设计，如果以后景观阳台的封窗管理得好，让外立面保持同一的样式，这个小区越久，它的价值越大，因为小区所在的位置属于老城区，周边城市界面老旧，除了万科锦尚，其他的基本都是老旧的房子，时间久了会形成巨大的反差。另外就是和市面上进行横向对比，就拿万科御澜道来说，本来漂亮的美式大都会风格的窗户，最后变成五花八门的封窗大比拼，实在是影响楼盘的外立面观感，而国宾壹号院由于小区不大，楼栋不多，加上楼层不高，统一了封窗风格，加上大面积的玻璃窗户，在很远的地方就能看到它整齐划一的立面效果，这会让小区在二手房市场上赢得客户的口碑，形成良性循环。

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整个小区不大，一共11栋住宅楼，分成两个组团，1-7栋是一个组团，8-11栋是一个组团。我们之前去实地看的是建面187平的四房三卫户型。

户型所在楼栋是三梯四户的配置，做了2个套房，大横厅设计，到房子实地看了之后，除了厨房采光比较差之外，其他的体验还不错，一是2个套房，其中一个套房在房子的一侧，和另外的卧室中间隔了一个客厅，这样让家里的老年人有一个相对独立且带卫生间的卧室休息区，家中相互打扰就少些；二是卧室都是落地窗设计，让每个卧室的采风非常好，这种设计更多的用于豪宅。

小区除了建面187平的户型，最大的是建面294平，全小区只有7套，最小的是建面161平的户型，总价跨度比较大，建面均价现在贝壳网上是2.2w，实际成交贝壳上有3套，成交单价在1.78-2.1w。这个价格在2022年这轮惨淡的行情中还算是很能抗跌，小区一共507户，挂出来现在贝壳网有30套，从比例来看业主还算比较惜售。

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国宾壹号院现在周边还在修路，加上一些老旧厂房没有拆除，导致现在到小区的车行道非常不好走，即使开着导航都有可能走错。到处修路，飞尘也非常大，到处堆积建筑材料，进入小区的环境非常凌乱。周边有些老厂房房顶坍塌，从房子里面看去非常破旧，给居住在房子里面的人带来了不好的视觉感官。

等周边道路修建完善，破旧的老厂房拆除，从视野感官上得到改善后，这个时候在壹号院住起来就非常舒适。

2023年1月22日