看盘笔记65：万科御澜道

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昨天晚上一位客户来咨询万科重庆天地翡翠湖山的新房，她说是看了我写的那篇《重庆天地最后的住宅新房——万科翡翠湖山》的看盘笔记后再去售房部看的房子，虽然这个客户自己去售房部看了房，已经不能成为我们的客户，自己更没有业绩提成，但是我心里还是特别的高兴，说明自己这一年来默默写的帖子还是有客户在关注，而且还有可能影响了他们的购房决策。

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感叹之后，现在继续本周的看盘笔记：万科御澜道。

这个小区自己去过很多次，包括自己去踩盘和带客户看房，很遗憾目前还没有卖出一套这个小区的房子，即使这样，自己还是坚持给客户推荐，有好的房源出来了就去实地看房，相信在不久之后自己能成功推荐客户购买。之所以这么坚持推荐这个这个楼盘，因为综合小区情况之后它确实是目前市面上几乎没有短板的小区之一。

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御澜道大都会的外立面风格，被无数网友和购房者吐槽，说窗户被割得太小、不大气，颜色也不好看等等。御澜道作为建筑设计大师罗伯特·斯特恩亲手绘制的建筑草图，这可是这位混到七八十岁设计师擅长的美式大都会风格，这位老者干了几十年，八成以上都是设计的美式大都会风格。你说人家难看，那他拿什么去搞定的纽约中央公园旁边的豪宅，搞定小布什的呢。

所以这种美式大都会风格慢慢细看个人觉得并不丑，只是现在的业主封窗封得五花八门，让整个外立面看起来比较乱，这算是物业管理不到位的责任。

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去了这么多次御澜道，再看到网上那么多吐槽御澜道的言论，我在怀疑吐槽中的很大一部分是不是都没有走进去看过御澜道的内部小区园林景观和公区装修标准。

这里我就不啰嗦了，直接放几张小区内部园林的实景图，个人觉得照片也不能完全真实呈现一个小区园林景观的精致程度，如果有购房需求，还是需要亲自到小区里面去实地体验。现在网上看房渠道多，包括视频、图片和文字，但是平常在和客户聊房子的时候，还是建议他们尽量多去实地看房，特别是二手房，因为二手房相比新房，完全是所见及所得：房子的内部装修、楼层、视野、朝向、是否有不利因素影响（高压线噪音等）、周边的商业学校交通配套等等，转完一圈就能了解得七七八八了，再在网上查下网友对这个小区的评价，基本上你就能判定这个小区是否是适合自己的需求。所以一定要到小区和房子里面去实地体验。

小区实景图

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说完小区的园林和公区，接下来聊下户型，自己最了解的是这个小区的建面168平和228平的四房，其中228平的户型是这个小区标准层最大的户型。

228平的户型小区只有二期5栋4单元有，这个单元总高44层，5梯4户，标准层每户的户型结构都一样，都是228平，综合朝向视野和噪音因素，最好的是1号房和4号房。

建面228平户型

168平的户型主要有两个：三房双卫和四房双卫，这个面积的户型分布的楼栋比较多，这里就是不细说，如果有想了解这个户型的朋友可以微信或者电话详聊。

建面168平户型

御澜道的户型面积区间跨度大，从70平的一室一厅，到314平5室3卫的顶跃都有，这算是一个能够满足不同面积段需求的全能型小区，主要的面积集中在110-190平这个范围内，两房三房和四房，清水和开发商精装的房源都有，可供选择的房源比较多，目前网上挂出来的房源有300多套。

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说完了小区本身的情况，来看看周边的配套。

一是轨道交通，小区旁边就是轨道9号线的溉澜溪站，从小区出来几分钟就能到，9号线也算是一条大线，链接中央公园的花石沟和沙坪坝的新桥，串起了沙坪坝、化龙桥的重庆天地、观音桥步行街、江北嘴金融中心，还有中央公园北。所以轨道出行是非常方便。

二是学校，虽然现在御澜道划片入读洋河花园实验小学头塘校区+诚善中学，但是当初万科卖房的时候去买了江北嘴实验学校和鲁巴的指标，所以现在的业主大部分都是读的江实验和鲁巴中学。加上旁边在修建的溉澜溪实验学校，也是一所九年一贯制的小学+初中，以后御澜道大概率也是划进这个新学校，而且这个溉澜溪实验学校离御澜道非常近，中间就隔了一条溉澜溪河。如果要读私立，旁边的巴川量子学校也非常近，走路就能到。

三是商业，溉澜溪轨道站旁边的万科商业现在正在修建，估计1-2年能够完成招商开业，到时从家里穿着拖鞋看电影这个需求可以得到满足。

四是位置，御澜道到江边近，走路十多分钟就能到，而且江边有个滨江广场，滨江广场旁边是塔子山公园，这北区比较核心的位置，有江有公园，到观音桥开车坐车都只要十几分钟，这样的位置和配套并不好找。

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说完了御澜道整个小区的情况，总体来说是一个近乎没有短板的楼盘，加上现在这个行情下价格并没有多少溢价，甚至有些业主是在亏本在卖，大一点的户型清水建面1.6w多就能买到，前不久成交的一套建面228的户型370w，整体的成交均价现在也在2w以下，所以在这个行情下有要买来自住的需求，加上能就是北滨二路这个区域，御澜道是值得你实地看房的小区。

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最后还是要吐槽一下御澜道的车库和外立面封窗。因为是black街区设计，加上围合式部分有洋房业态，万科当初设计的时候建筑上没有处理，上面房子的柱子直接落到了车库，把车库割得很碎，车辆进出很不方便，这让日常停车的业主非常痛苦。另外就是外立面封窗比较乱，本来漂亮的美式大都会外立面变成了大玻璃的外立面，大小混搭看起来确实不协调。

2023年1月15日

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