看盘笔记64：珠江太阳城A区

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在网上看到一个数据，在重庆二手房项目中，珠江太阳城的成交量在整个重庆单盘排名第二，当时看到这个统计的时候非常吃惊，按照常规的经验判断珠江太阳城的成交量不大可能有这么靠前的排名，但是数据摆在这里，又不得不信。

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之前有位珠江太阳城A区的业主把房子挂到我们这里在卖，去实地看了他的房子，正好在小区里面仔细看了看，在小区的周边也转了一下。

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从地图上的地理位置来看，这个小区到江北嘴、渝中、南岸、观音桥以及火车北站机场都非常的方便。加上离江北也比较近，部分房源还可以看江。从地理位置来对比，相比而言北区礼嘉悦来中央公园片区更有优势。

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来看下它的交通如何，小区门口就是轨道9号线的刘家台4号出口，如果经常坐轨道出现是非常的方便，从小区的楼栋下来，步行几分钟到小区正大门就可以坐轨道9号线出行。这个轨道出入口和小区真正做到了无缝链接，从小区正大门到轨道站入口，连马路都不用过，也不用转弯，走出小区即可进入地铁站。

小区正大门

小区门口的地铁站入口

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在周边逛的时候，楼下的社区商业生意还是不错，朝主干道这个方向基本没有空置的门面，日常买水果，干洗衣服，买点感冒药，吃个便饭完全能够满足。如果想要逛商场或者大型超市，或者想去看个电影，观音桥是个不错的选择，要么开车10分钟左右可以到达，要么是坐轨道9号线12分钟左右可以到达，还是非常方便。

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珠江太阳城A区目前学校划片是新村致远小学+字水中学东区的组合，这个学区组合在江北区来说不算靠前，但是对于学校没有特别苛刻的家庭来说也还是能接受。

这里说下新村致远实验小学，这个校区是新修的，2017年开始投入使用，之前是江北的喜乐溪小学，这个学校之前的口碑并不好，从排名来说可能是江北区倒数几名的学校。后来挂了新村的牌子，对这个学校的师资进行了帮扶，从新村调了一个校长和一些任课老师。

从目前网上大家讨论的情况来看，褒贬不一，但是从这个学校周边划入的小区来看也不散差，主力小区就是融景城和珠江太阳城。未来学校除了自身的师资力量，学校的生源也将是决定学校成绩的一个重要因素，所以随着融景城的划入，加上珠江太阳城和其他小区的生源，这个学校未来前景个人还是比较看好。

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说完小区周边和配套的情况，下面来聊一下自己看完这个小区的感受。

这个小区是2008年建成，到今年有快15年的楼龄。虽然楼龄老一点，虽然是高层，但是这个小区公区在零几年的市场上来说设计和用材标准还是比较高。只是现在的物业维护得不算好，比如小区稍微偏一点的地方树的落叶和枯枝散落在地上，当初设计修建的水景现在基本废弃等，如果是龙湖或者其他维护得比较好的物业公司，这个小区现在里面的景观还是多漂亮。

楼栋的入户大堂修得很大气，部分楼栋超过6米挑高的入户大堂设计，即使现在看来，这个配置是一些品质比较好的小区才会设计这种占用空间和成本的入户大堂。

小区里面的乔木经过10多年的生长，部分已经长到了4-5层楼那么高，即使夏天走入小区，在这种大乔木之下会感觉更凉快一些。

高楼层看下去的小区中庭

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回到刚开始那个话题，这个小区的成交量是重庆二手房小区中排名第二，我去拉了一下A区贝壳上面2015年11月27日至2022年11月3日的成交数据，总户数2958套，累计成交了274套，这个成交数据从绝对数字来看算是比较多，然后又拉了一下春森彼岸1-3期同时期的成交数据，总户数4101户，累计成交了645套，这个数字真的是很恐怖了，而且春森彼岸的价格一直比较坚挺。

现在珠江太阳城A区的挂价均价在1.69w左右，实际的成交均价在1.5w多，这个价格比2018年的高峰期还是回落了不少，最高峰是2018年3季度成交的房子，一共成交了4套，均价19077元，从1.9w到现在1.5w的成交价，价格降了20%。在2015到2022年这些年中，2021年的第二季度是房子成交得最多的一个季度，这个小区卖了32套房子，相当于一个月要卖10套以上。

回顾了珠江太阳城A区的价格历史，受大行情比较大。加上这个小区之前还是外地来重庆炒房人群的目标小区，所以造就了比较大的成交量。

现在这个小区的户型面积集中在90-116平，挂价的总价集中在130-200w。

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从小区本身的位置，自身的产品，视野景观和现在的价格，以及周边的配套，如果你想在北区买套自己住的房子，这个小区还是值得去实地看房，特别是工作比较忙的年轻人，希望把时间和精力更多用在工作上，那么这个小区还挺适合，位置出行方便，到重庆几个主要的区都比较近，加上有轨道，不管自己开车还是轨道出行都能满足你的需求。