看盘笔记63：同景国际I组团

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赶在自己阳的前一天去看了同景国际I组团这个小区，看完后回来躺了3-4天，今天情况稍微好一些，赶在周末把这个星期的看盘笔记完成。

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这个小区位于南岸茶园的长生桥，同景国际城这个项目当初拿地的时候拿了3000亩，在茶园超级大大盘不少，像鲁能的领秀城，融创的欧麓花园城等，都是超3000亩的大盘。同景国际城这个项目虽然是茶园开发得最早的一个超级大盘，从2003年开始开发，但是这个项目的开发商却没有坚持到最后，后来整体打包卖给了恒大，所以现在已经入住的小区物业已经变成了金碧物业。

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同景国际I组团还有一个名字叫恋山，是2009年建成交付的一个组团，我们先来看下这个小区的布局。

从小区的楼栋平面图可以看出，整个小区一共由36栋楼组成，都是6-7层的洋房，没有电梯。小区从北往南地势越来越低，高差比较大，在小区的西侧还有一条水景带，但是现场去看的时候里面已经没有水，应该是已经废弃几年了。

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这个小区从当初的规划来看，除了没有电梯，修建的标准还是比较高，从小区的水景带，园林乔木，公区硬件的铺装，房子本身的设计等都算是一个不错的小区，加上小区所在的位置比较安静，居家环境是非常舒适，所以在2009年那个时候还有可以愿意买过了投资。

在小区实地转了几圈之后，发现物业对一个小区的来说非常重要。照说恒大的金碧物业也不是市场中那种非常差的公司，但是维护的效果却不好，当然这个也不能全是物业的问题，还有小区业主是否团结要求物业做得更好，小区业主的素质等都是一个小区是否维持和保持得比较好的因素。但是关键的地方还是物业公司做得怎么样。

维护得不好的一个重要的点就是水景。在小区的中庭和边上都设计得有水景，进去看的时候除了中庭水景里面还有水，但是这个水也是好久没有更换，也没活水注入，边上的长水景带更是杂草重生，已经废弃了好久。虽然说很多小区的水景最后都是这个下场，但是好歹有些物业公司偶尔还是会去开下水，让设备不至于完全坏掉。

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小区旁边有一个公园，叫同景公园，面积还多大，有300亩左右，里面有小朋友玩的游乐场，有活动广场，有竹海，有观景台，还有咖啡厅和茶室等，加上这个公园位置高，看出去的视野也非常不错。

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这个小区离茶园是商业有一定的距离，周边大超市也要到2公里多的金科世界城的永辉超市去。

到珊瑚中铁小学约800米，步行时间在11分钟左右；到茶园新城中学约要远些，在2公里左右，步行要近30分钟。

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从居家来说，如果能克服物业管理的问题，这个小区没得问题，特别是一楼带全采光地下室的户型，加上还带上一个小花园，比如下面这个户型：

这个户型建面是128.8平，三房两卫结构，楼下还有一个建面在90平左右的全采光地下室。这个户型是2009年修出来的，做成了横厅结构，这个户型放在现在的市场中来说都比较有竞争力。现在这种户型的总价在160w左右，建面单价在1.25w，算下来性价比还是比较高。

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但是对于茶园这个区域选择建议需要谨慎，茶园算是一个被诟病多年的区域，不管从房价还是从产业的引进来说都是如此，大家有能力还是更愿意买到北区去，所以在要去买茶园的房子之前，一定要考虑清楚。

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最后来看看小区的实景图。

2022年12月25日星期日