看房笔记62：协信天骄公园

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对于这个位于大竹林的楼盘自己一直以来带有偏见，因为之前网上很多人在说这个盘没有品质，当初延期接房维权维得厉害，自己在这种舆论环境下也变得带有主观偏见。其实在这次带客户去看这个小区之前也没有去踩过盘，所以这种主观的偏见对于我们这样的从业者来说也是容易患的一个毛病。

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天骄公园一共两个组团，一个高层组团，一个洋房和小高层组团，两个小区完全分开管理，这次去看的是洋房和小高层组团。

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为什么进去看了之后会有这么大的反差感？

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下面就来说说这种反差感是这么来的。

第一：维权。

自己去翻了网上当初2019年7月接房时大家发的维权贴，当时看来确实非常糟糕，地砖、墙面漏水、园林的草坪、公区的装修等等到处都是问题，也说开发商不作为，提了整改意见仍然拖延不整改。这些看上去这个楼盘烂透了，而且据说中介都不卖这个小区的房子，可想而知天骄公园咋市场上的口碑有多么的差。

把视角拉到今天，说下自己看到的和听到的。网上当初的维权，更多是高层组团，洋房和小高层组团维权的声音要小些，而这次也只去看了小高层组团，里面的园林和公区，个人觉得维护得都不错，即使是这个落叶的季节，走到小区里面除了银杏树下有些落叶，其他地方都比较整洁。因为我们是天快黑了才进小区，各楼栋的入户大堂照明非常好，加上暖色调的灯光，还是非常有归家的仪式感。

在网上看了大家现在对天骄公园的态度，特别是已经住进去的业主，大家对现在的现状大多数还是持满意的态度，个人觉得一是经过开发商整改之后，之前维权的地方还是有改善；二是园林经过这两年的生长加修剪，比如草坪和树木，已经长成型，所以看上去还是比较舒适了。

关于当初的维权还是有效果，开发商也进行了整改，现在至少在洋房和小高层小区给人的体验还是比较好的。

第二：产品本身。

天骄公园的洋房是5层高的退台式洋房，一楼带花园，最上面的两层是跃层户型，层层有退台式露台，对于这种产品市场上的客户也是褒贬不一。但以自己对洋房产品的理解，这才是真正的洋房，现在的洋房产品做到7-8层都算好低的，还有动不动就建到11-14层。所以这种只有5层的洋房产品在现在是市场上是非常难得的，而且还是做成了传统的退台式结构。

洋房是1梯2户的板式结构，面积不大，建面在126-143平，一楼带花园的户型在建面143平左右，顶跃建面在140平左右。虽然洋房的楼间距不大，但是因为楼层矮，给人的感觉不压抑。

小高层中6层高的1梯3户，11-12层高的是1梯2户，17层高的是2梯3户，在小区的外圈，把洋房围在了小区中间，因为这个位置周边没有主干道，虽然小高层在外圈，但是噪音影响不大。小高层的面积是110-136平，部分房源还带露台。

从户型来说，天骄公园的洋房户型非常不错，在整个大竹林片区来说，这种横厅的洋房从目前了解到情况来看还只有天骄公园有。

这是小区的总平图，分两个组团，洋房和小高层，以及一个高层组团。

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天骄公园还有一些不利的评价，比如高层旁边是加油站，位置在大竹林相对掉角，说以前周边有坟堆。关于这些不利因素，个人觉得也有规避方式，一是不买高层那个组团，买洋房和小高层组团，这边基本不受加油站的影响；二是坟堆这个事，这个则是信则有，不信则无了；三是位置要偏一点，个人觉得还好，因为这一片走到轨道站都比较远，大家谁也别说谁要近些。

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价格

前面把天骄公园好的不好的都说了，下面才是重点，那就是现在这个项目的价格。

当然这里举的例子也是拿目前这个小区个人觉得性价比最高的房源来说，一套建面138.37平，套内约119.22平，2楼，总高5层，1梯2户的退台式洋房户型，现在卖218w。

这是这套房子的户型图，如果是我来装修，只需要三个卧室的情况下，把卧室A和B打通做成一个套房，卧室A部分可以做成女主人的衣帽间加梳妆台；把阳台封起来和客厅连在一起，做成一个47平左右的大横厅；把生活阳台和厨房连在一起，做一个半开放式的厨房，生活阳台放洗衣台，洗衣机和烘干机。这样改出来后住3-4个人就非常舒适了。

这个房子建面单价算下来只有15755元每平，如果要横向对比的话，这个价格可以秒杀北区2019年后接房的大多数高层塔楼价格。在现在的北区，除了悦来首地江山赋和北辰悦来壹号这种限价盘，新盘价格的建面单价基本在1.6w以上，2019年接房的新盘现在虽然成交量低，但是价格还在横盘，大多数位置和品质比较好的楼盘价格还是在1.6w以上，所以这套5层高的洋房卖15755每平，即使在目前这个不好的市场上同等地段和品质的房子也是几乎找不到对手。

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这也许就是当初业主极力去维权给这个小区带来的反噬作用，小区给大家留下了不好的印象，那么在二手市场上想卖溢价就非常困难。大家开玩笑说中介都不想推荐这个小区，因为之前的维权给大家留下了不好的印象，那么买家就会抗拒一个曾经被严重维权的小区。

从现实看到的情况，结合网上的维权激烈程度，再叠加现在这个惨淡的行情，自己反而认为这是一个捡漏的机会：房子本身不错，小区环境肉眼可见不是之前那么糟，周边环境好，公园多，商业能满足日常的生活，加上这个低于高层塔楼的价格，为什么我们不去实地看房把它列入备选房源呢！

2022年12月18日星期日