看盘笔记61：龙湖云瑶玉陛云熙岸

1

今天一位卖房客户在问我，是不是现在的房地产市场升温了，因为她说今天一天就有3组客户来看她的房子，之前可能一个月也没得几组客户去看。

2

疫情解封之后我们也挺忙，周末基本上都在外面跑，已经顾不得感不感病毒。

3

龙湖云瑶玉陛的联排组团云熙岸现在是玩命的促销，周末单日就卖了 1500万，相当于卖了4套联排，在这个财政年度的最后一个月铆足了劲冲业绩。

4

以上是自己看到的现象，是否表明房地产市场要回暖了呢？个人的看法是现在的市场进入了一个窗口期。在政策，时机，市场表现，高层换届等因素共同作用下，市场的参与者预期在逐渐好转，但是这种好转并不确定，或者说大家的预期还没有完全扭转过来，买家还在犹豫，卖家也不确定过了这个月市场行情就会好转，所以该促销的促销，该亏本卖的还在亏本卖。

所以这个时候如果你有购房需求，特别是买来自住的房子，一定要多到市场中看房和谈价，这样你才有第一线的信息，虽然说不能100%买到低点，但是是自住，即使未来价格继续往下跌心里也不得慌。在这个窗口期，亲自参与进去，比在手机上去听什么大V的观点要靠谱得多。

5

对于市场的看法扯淡完了，下面回到正题，说说这周去看的中央公园龙湖云瑶玉陛云熙岸。

龙湖云瑶玉陛位于中央公园北这个板块，这个板块最大的亮点就是容积率特别低，所有项目批的容积率都没有超过2，而且都是洋房、大平层和别墅（除了之前修的空港佳园），加上超多的公园，让这个区域成为一个非常宜居的板块，而且还有一条河从这个区域穿过去，让整个区域更宜居。

区域的配套都不多说了，目前这片在大规模施工，感觉到处都是非常和混乱，等房子修得差不多，道路从新铺设后，相信很多业主都会搬到这边来居住。

不足就是日常生活配套不足，到时买个小东西要走很远。

云瑶玉陛一共四期，前面三期修得差不多了，4期还没有修。一期三期都是洋房，二期是洋房和联排，洋房的面积集中在100-150平，有清水有精装。这次不说洋房的情况，这次重点说下它的联排别墅。

6

联排一个两个组团，现在开出来的是S20-4地块，如上图所示，整个组团一共有22栋楼，其中1/20/21/22这四栋是洋房，套内110多喝140多平的清水洋房，其他18栋都是联排别墅，以6联排为主，都是建面183平，套内176平的3+1户型。

7

S20-4地块的7-9栋是一线临花石沟公园，21-22栋这个方向是万家山公园，组团右侧是中央公园西路的高架桥，左侧是另外一个联排和洋房组团。

这个组团的房子，除了靠公园西路的高架桥的房源，整体来说居住体验还不错，一是容积率低，只有1.1，除了4栋洋房，其他的都是联排别墅；二是地块有高差，所以联排别墅除了半采光的地下室，还有全采光的地下室，全采光的地下室把墙打掉之后，相当于多了两层可以做房间的空间，非常实用；三是一线临公园，而且这个公园还有一条河流过，这种景观资源在市场上非常稀缺。

8

说了这个组团的整体情况，下面来看看联排的户型。

这个户型图是联排的端户，所以花园比较到，一般的联排端户花园都在60平以上，大的有100多平。

户型图没有体现地下室，这个地下室在车库的后半部分，大约有50平左右，没有上证，算是赠送空间。

客厅有30平左右的挑空，装修的时候可以现浇起来增加使用面积。一楼客厅这面的墙可以完全打掉，做一整面的落地玻璃推拉门，不但室内采光非常好，空间感也更大。

三楼有一个面积约30平左右的露台，如果是朝公园这个方向，能够看出去的话视野非常漂亮。

这个户型一楼可以做一个老人房，二楼可以做三个房间出来，三楼做主人套房+一个大露台，这样不加地下室一共有5个房间，也能够满足多人口家庭的需求，加上花园和露台，像这种疫情被封控在家，也有室外活动的空间。

9

说完小区和房子，来看下价格，因为最后剩的房子不多，用客户的话说是在血亏出售，备案价五六百万的房子，最后卖三四百万，差点打了个对折，比如半采光地下室的中户备案价560万，现在360万左右就能买到。所以基于这个房子和现在的价格，加上还能接受中央公园这个区域，那么这个别墅一定是值得你关注。

10

最后来看下这个小区的实景图片：

2022年12月11日星期日