看盘笔记60：保利阅江台

1

这个楼盘在这次疫情封控之前带客户去看过，给人的第一感觉就是房子楼间距宽，动不动就是100多米。在去之前，这个楼盘在自己的印象中是价格高，记得它开盘的时候正好是去年市场的高点，一套建面129平的房子备案价要330多万，这次去看的时候很多折扣下来是270多万，还送车位使用权和物业费。

这个疫情之下，开发商要么躺平，要么不惜一切代价销售回款，很难说哪种方式是对的。

2

保利阅江台这个楼盘位于江北盘溪路和盘溪一支路交汇处，南边是盘溪河的。下面我们分别从项目的优势和劣势先来进行对比。

项目配套图片

3

先来说项目的优势：

（1）处于主城区的核心位置。

保利阅江台位于江北的盘溪，到江渝北，渝中区沙坪坝区和九龙坡区都非常方便，不堵车的情况下开车10多分钟基本都能到。

现在主城核心在售新楼盘并不不多，加上是品牌开发商的就更少了。观音桥的启元和观宸，弹子石的长嘉汇，冉家坝的凯德九章二期，杨家坪滩子口的华润半山悦景，万科翡翠湖山等，在选择不多的情况下，现在想要在主城核心位置买套新房真是一件不容易的事。

（2）央企开发商。作为央企开发商的保利，对于以后的顺利接房不用太担心，虽然现在国家射出了“三支箭”，但是未来房地产的市场行情怎么走还是保守为好，特别是买来要自己住的房子。

（3）有地铁的加持，并且这个盘溪地铁站的出口到小区正大门还非常近，也就几十米的距离。稍微不足的就是地铁4号线的延伸段还没有通车。

（4）项目的楼间距大，有两个大的中庭，当时我们去看的5号楼看中庭这个方向楼间距在100米左右，在核心区来说，即使是小高层，有这个楼间距也是非常难得。

（5）接房时间短，房子是2023年9月和12月接房，这对于着急入住的客户来说非常友好，加上还有精装房源可以选，接房后买上家具家电就可以入住了。

4

说完优势，我们来看下劣势，或者说是不足。

（1）周边的城市界面老旧，对面的和旁边都是盘溪的批发市场，视觉感受上比较杂乱，城市界面也老旧。希望盘溪批发市场能够完全搬迁，这样周边的环境就能得到改善。

（2）对面是盘溪批发市场，进出车辆多，人员也嘈杂，可能还会有一些噪音影响。

（3）靠盘溪路这边的楼栋噪音大，买的话如果预算足够，建议选靠里面的楼栋。

5

说了这楼盘的外在因素，接下来看看这个楼盘自身的情况，先看基本数据：

占地72亩，总建筑体量17.2万方，总共10栋楼，有洋房、小高层，高层，公寓和商业组成。容积率2.7，绿化率25.17%，车位配比1:1.6（总共888户，车位1447个），物管费是3.5元。

从楼栋分布来看整体来说楼间距大，有2个中庭，整个小区的在一个平面上，加上小区中庭是抬高10多米，所以在小区里面居住起来还是会比较舒适。

除了项目自身有商业，旁边的江山云著也有集中商业，而且马上要开业，以后商业，轨道交通都非常方便。如果接房以后能够读玉带山小学和字水中学，家里小朋友上学也会非常方便，当然以后去读旁边规划的教育用地，上学就更方便。

6

再来看看户型，因为只去看过小高层的建面99平和129平的户型，所以这里就讨论一下这两个户型。

这个是建面99平三房两卫，户型的亮点是客厅可以两面采光，这对于小高层来说非常难得，不足就是通往卧室的过道比较长，对于紧凑型的户型来说比较浪费面积。这个户型现在的价格在200万出头，开精装修，在主城核心区来说这个总价买这种配置的房子还是能接受。

这个户型是建面129平，套内104平的户型，现在这个户型精装总价在270万往上走。这个户型是个类板式结构，卧室这边是两面采光，如果把阳台封进客厅就是个开间6.9米的大方厅，用起来非常舒适。只是入户玄关那里可能有客户要纠结实在浪费面积。

7

最后小结一下，保利阅江台如果还是之前建面129平卖300多万的话是不推荐去买的，但是现在价格打折下来后，可以作为一个考虑的对象。比如建面129平，带精装，5-6楼的价格在270万左右，建面单价在2.1w左右，这个价格比之前建面单价2.5w左右要靠谱得多。

再来横向对比一下核心区的几个楼盘，站在总价200万左右这个价位段来看：

（1）长嘉汇现在建面90多平的房子也要接近200万；

（2）观音桥的启元和观宸总体来说总价偏高，200万左右没得选择；

（3）凯德九章的小户型稍微好点的楼层要230万以上；

（4）滩子口的半山悦景200万左右现在可以选到建面121平的户型；

（5）马上要开盘的万科翡翠湖山200万可以选到建面99平的户型，带精装。

概括下来就是在主城主要的核心区项目来看，要想花200万左右买套新房，可供选择的有长嘉汇七期，万科翡翠湖山，阅江台，半山悦景这几个新盘。当然也有其他项目可供选择，但是综合对比下来个人还是更推荐这几个项目。

2022年12月4日