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接下来我们继续养老房话题，考虑买养老房的客户到去入住时大多已退休，自由支配的时间更多，且没有通勤限制，所以这次推荐了中央公园的楼盘。

正好昨天看到朱哥写湖山樾二十玺独栋别墅推文下有条对棕榈泉临湖独栋的吐槽评论，对于老年人，讨厌别墅上下楼梯，不太好用的地下室，景观局限在自家院落和蚊虫烦恼，可以看下新房——华润中央公园悦府，其业态全部为平层。

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首先说下中央公园板块，在目前的几个新区里，中央公园是政府投入金额最大的：轨道交通的配置、路网的规划及密度、政府对公共资源的投入、教育资源的规划配置、商业体量配套等都是按城市中心的标准规划的，加上离机场的距离，未来金开大道贯通后的可达性，中央公园可能成为重庆的第二个新中心，也是各大开发商争相竞逐的热土。

整个中央公园都是新地，这些年集中开发，虽然目前很多项目还处于建设中，已交房社区入住率也没有完全起来，但可以根据目前已有的高起点可以预见未来发展的上限比较高，宜居性也会更好。

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朱哥说，买期房，选择大企业在某个时期内最看重的楼盘，相对是比较稳妥的。因为这往往是他们的标杆，未来要靠这些楼盘的口碑吃饭，所以态度自然就会端正些——他们的态度才是一个楼盘品质的保障。据说悦府是华润总部直管的项目，我们可以从拿地、规划设计，足见华润对该项目的重视程度。华润置地想用这块先天资源非常出众的地，做一个真正改善型产品的样板。定位华润顶级悦府系列豪宅,是2022年中央公园新项目里最低容积率的改善小区，在售一环品质最好的度假房。如此定位的原因在于：

一是，华润鸽子沟这块地是今年3月以9492元/平米底价拿到的，这个地价比更远的花石公园大部分项目楼面价还低，开发商有充足的利润空间。总共有200亩，也是今年一批次里最大的地块。

二是比现在所有中央公园北的项目位置都更近，公园北目前诸多楼盘，分别是万科璞园、越秀映悦湖山、龙湖云瑶玉璧和北岛等。大概一公里就可以到中央公园的集中商业中心，享受到中央公园的各种配套，同时又能远离喧嚣与嘈杂。

三是容积率仅1.2,生态环境是该地块最大优势，以100亩的湖泊为中心，规划了约3500米的环湖路绿道和两大湖滨公园，这两点同时拥有，那就具备了豪宅基因。

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具体规划及未来可能的生活场景，整个大北区目前的新盘里，悦府是一个很有特点和竞争力的存在，因为现在真正的改善型产品本来就少，地块和设计真正有特色的更少，二是这块地的资源基础和规划设计基础，都非常出众，值得关注。

悦府，从外立面到景观，从公区到产品，都进行了创新前沿的设计。GAD集团合伙人张微，景观联合创始人王轶，物件设计创始人吴滨，广州GBD设计机构创办人杜文彪，HWCD伦敦公司上海公司合伙人林宏俊，五位国际大师首次联袂打造。

建筑，项目汲取Dorshada Resort泰国海滨度假酒店、安缦度假村等全球高奢酒店建筑风格，大面积的玻璃立面，加上金属大挑檐，在很大程度上提高了私密性，降低了邻居间的生活干扰。视觉层面很时尚很现代，加上周围的山河前面的湖，营造出来的生活场景有一种很强的度假感，很能让人放松，这是现在市面上绝大多数改善型产品没办法做到的。

配套，做了一个悦湖艺术中心，有泳池健身房艺术廊、瑜伽室、无边泳池、水源和儿童娱乐等一系列配套，这个艺术中心加上观景台和休闲场地，加上两个公园，所构建高质量的生活场景和内容，这也是很多改善型产品做不到的。

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产品比较丰富，定制了三大产品系，有套内83-143平的洋房和平墅，均为清水交付，一楼花园面积从30-100平米间，跃层带花园带院子，楼上平层户型都带大露台和多阳台，差不多都是大方厅和双套房的设计。可根据自己情况选择。这样的优势是几乎覆盖了周边所有首改和改善产品的总价区间，形成一个环湖的大社区，即有人气又不会显得嘈杂。

一，洋房

主要有两种户型：建面95㎡ 套内83㎡，1梯4户，目前首开的全部不临椿萱大道；

建面101㎡ 套内85㎡，1梯2户。总价171-210万。

二，一梯两户的大平层

建面120㎡ 套内103㎡；总价246-270万（主力户型）

建面143㎡ 套内121㎡；总价300-345万，大方厅和双阳台设计。

三，平墅

建面173-182㎡ 套内143-152㎡；总价400-510万

一二楼为一套底跃和两套平层，一栋楼只有7户，一楼2户，建面178 m² 和跃层173平米，2-6层每层一户，面积由182-166平米，楼层越高，面积略次减小，每个户型都有一定差异，定制化并做到每户都有不同朝向的露台。

喜欢底跃带花园的可选择173的户型：相当于重叠的两层方盒子，单层面积近100平米，约一层LDK一体化空间，约47平米大方厅，近12平米的老人们，挨着公卫，老人起夜也很方便。二层同样近12平侧卧临公卫，把客厅挑高现浇出来，主卧套房尺度就相当奢侈了，不含卫生间，加上阳台足足47平米，书房、衣帽间都可以很妥帖的布局。

平墅182平米（这是1梯1户大平层三楼的户型图，也是全部楼栋里最大最贵的户型），LDK+X，约55平米的多场景大方厅，9.7米长的观景阳台，家主卧外宽4.1米的露台，露台赠送面积极多，不仅能实现多露台的功能分区，对于不喜欢底楼，又喜欢露台，且对景观有一定要求的客户，这就是最好的。配置中西双厨，四室双套房设计，让居住空间更加舒适。老人套房偏安一隅，私密性更好，家庭成员间各得其乐。

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目前存在的不足:

一，除了椿萱大道的噪音缺点外，周边道路还没完全建成通车，目前到项目需要经过金山大道-椿萱大道绕行才能到达示范区，沿路的视觉感受不太好，但道路一通都可以解决，可通过三条归家动线出行。

二，按这块地的条件、规划设计水准来看，横向单价比较不会太低，但加上各种露台飘窗的赠送空间，还是有优势的。

三，教育，该项目虽然临近四所名校，最近的直线距离就几百米，但到交房时大概率都属于紧张学位，所以具体划片到哪所还不确定。如果从养老需求来看，倒也还能接受，有则更好，无也图隔居住环境的纯粹，就像现在江与城的很多业主仍不愿意有好的学校和公交轨道配套一样。

四，因为是期房，接房时间为2024年9月30日，装修一年左右，周边社区配套相对完善，大概得2025年后才可以入住得很舒适，如果不愿意等的客户可以看其他二手现房，提前规划养老就很适合。

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小结：华润中央公园悦府，对于没有别墅业态执念，更喜欢平层空间的养老需求客户，极其匹配。子女因为事业及孙辈的教育，大多会留在主城核心区，老人们的思想也逐渐开放，很多也不愿意长期跟子女同住，退休后可以真正过自己的生活。所以平时人口少，这样的平层空间对于老年人来说其实更好用，不会有上上下下的台阶，露台或一楼带的花园也可以实现一些闲情雅致，且打理起来不累，又能充实生活。

住户纯粹，房子设计理念新，户型格局好，采光通风也计价。小区和周边环境好，特别是临湖，早晚沿湖散步两圈，整个精神状态都会很好，简直就是为老人享受生活量身定制的场景。先是中央公园的大环境本身很适合养老。其次项目本身的小生态环境也很好，有1.2公里的环湖景观带，3.5公里的山体环保，楼下就是霜宫观。

现在房价处于比较低的周期里入手，加上中央公园未来还有的利好没有兑现，产品本身有特点，度假风建筑、极致赠送、大露台场景、层层退台，相当于一个小号的麓悦江城，且周边大的配套是完全可以作为第一居所，而非纯粹的度假产品，这样既有极致的自然景观资源又有城市属性的特性，全部设计的洋房大平层和平墅，纯粹，景观资源更好。在今后改善市场上相对会受追捧，居住舒适的同时，保值和增值空间也是比较稳。