看盘笔记59：万科翡翠湖山

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这是一次特殊的看盘经历：云看盘。

因为疫情影响，在家关了二十多天没有出去看盘，正在为这个星期写哪个楼盘而发愁的时候，昨晚约了一组客户线上去看重庆天地的万科翡翠湖山这个小区，从而开启了这一次特殊的看盘经历。

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在线下售房部几乎全面停摆的情况下，在售的新楼盘也积极展开了自救，那就是开启线上看房。如果说2020年的疫情线上看房是个新事物，那么现在的线上看房是大家都意识到必须要开启的卖房方式。

现在线上看房的形式主要有：

l  直播讲解沙盘

l  一对一的给客户讲项目

l  如果售房部没有开门，那就是置业顾问通过腾讯会议，群视频的方式给客户讲解

相对于传统线下面对面讲解楼盘，线上讲解个人认为是对置业顾问的要求更高。因为线下你还可以根据客户的反应做出相应的调整，但是线上接待客户则需要置业顾问互动能力和沟通技巧才能达到一个较好的讲解效果，不然就会出现置业顾问在讲置业顾问的，而客户听得如何根本不知道，客户听的效果更加无法判断，特别是语音讲解这种方式。

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回过头我们来说说翡翠湖山这个小区，从目前的的规划来看，这是整个重庆天地1800亩超级大盘的最后收官住宅产品。

重庆天地这个楼盘从配套来说，几乎没有短板：商业，轨道交通，学校，公园都是不错的配置，而且有3条轨道交通，学校是天地人和街和红岩小学，29中和57中。

翡翠湖山位于天地湖的尾巴上，和云舟和云阶隔条马路，到轨道化龙桥站步行时间在10分钟以内，背面是山体，相对来说居住环境比较安静。

这是翡翠湖山的鸟瞰图，准备加推的就是2号楼和3号楼。图片的右边看到的超高层是云舟组团，左边是山体，和云舟之间是一条双向4车道的市政路。

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这次开的2号和3号楼，都是2梯6户的配置，总高22层，一共两个户型，建面99平的三房和130平的四房。精装交付，带新风和中央空调。

价格预计在建面2-2.2w。如果能接受低楼层，建面2w左右是能买到，这个价格相对于周边的二手房来说也具有优势。

下面来看下户型图：

建面100平的三房两卫户型。这个户型两面采光，室内的空间利率非常高，几乎没得浪费面积，这对于面积不大的户型来说非常重要。

建面130平的四房两厅，这个户型有点类板式结构，但是次卫和厨房的采光会差一点，客厅和靠近客厅的三个卧室采光通风效果不错。

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对于翡翠湖山的房子，对于现在这个特殊的时期，个人觉得是一个值得买入的时机，主要有以下几个理由：

（1）等458陆海国际中心交付后，重庆天地的市场热度会再提升一个维度，整个区域市场地位也会提升。从目前陆海国际和裙楼的招商情况来看还不错，悦榕庄酒店，法国老佛爷百货，日本的茑屋书店，blt精品超市，奈而宝家庭中心，韦德伍斯健身中心等国际知名商家。其实陆海国际中心是比下面的裙楼商业晚一点交付，据说裙楼商业如果不是因为疫情，原计划是2022年12月31日就要开业，陆海国际中心是2023年年底。这个TOD商业开业后，吸附的不仅仅是重庆天地的消费群体，因为仅靠重庆天地的消费人群也不足以支撑这么大的商业体量，所以它吸附的是整个重庆，甚至重庆周边的城市人群来消费。

（2）重庆天地覆盖的区域广:在大坪、石油路、渝中半岛、沙坪坝等上班的人群都可以住在重庆天地，以后在二手房市场上也有稀缺性。

（3）重庆天地这片住起来非常舒服，商业、轨道交通、学校、医院基本没得短板，到各个区开车也非常方便。

（4）学校接房后划片就读，人和街红岩村小学和29中57中，都是很靠前的教育资源。

（5）这次供应的户型有100平的小面积产品，这对于想要上车重庆天地的朋友来说拉低了不少门槛，低一点的楼层最后打完折下来应该不到200万就能买到。

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通过云看房，觉得翡翠湖山也有不足之处。

比如精装没有带地暖，因为装修的时候不做地暖，后面也没有办法加装，只有通过其他方式来解决冬天室内寒冷的问题。

交房时间比较长，听置业顾问介绍要2年-2年半的时间才能接房，这等待时间就比较长了，这对于急需房子入住的客户朋友来说就不友好了。

小区的体量不大，一共5栋楼，小区内部的公共活动空间和健身场所不会太充裕。不过每栋楼的一楼都做得架空层，这样会部分解决这个问题。

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对于现在这个时间，大家都很着急，开发商着急，二手房卖家着急，想去买房的客户出不去看不到房子也着急。

总体来说这个市场环境是对买家有利，现在的市场行情和2018年，2021年7月之前形成鲜明对比，那个时候是怕买不到房子，今天谈好的价格可能明天就涨价了，而现在的情况是业主要一降再降才有可能卖得出去。

所以这个时候想要买房自住的朋友可以认真地去淘房子，遇到价格合适的就下手买入。长期来看重庆核心区的好房子价格会向上走，不用太担心买入后价格继续下跌，即使再下跌，我们也是买到一个相对底部，绝对低点是要靠非常好的运气才能买到。如果现在错过，等行情回暖，那就要付出更高的代价才能回来。

2022年11月27日