疫情宅家，除了去屋顶放放风，其余大部分时间都在家里，幸好有婆婆悉心打造的阳台小花园，让我们除了巴巴的望着中庭，终于有点亲近自然的小空间。经历过三年疫情，如果未来收入平稳，大家应该对住房的要求更高了吧，空间尺度更大，大到足够安放家人各自的小爱好；小区密度低点，小区环境再好点，别每次在小区转悠下都是人从众；最好是有个自己的小院或露台。最近有金科天元道和万科江上明月两套小叠拼都成交了，说明代价不太大，客户是有意愿置换成这样产品的。所以接下来我陆续写几个市面上适合养老的项目，这次就说下低总价低密度的小合院别墅---万科观承。

先说下蔡家，地理位置：东连悦来、南接礼嘉、西承大学城和北碚新城、北靠水土，一面靠山，三面环水，拥有长达19公里的江岸线，森林覆盖率达50%。主要分为三个板块，一是以蔡家地铁站为中心的中央商务区，有公租房和早期的一些项目，刚需为主，人口密集。二是以曹家湾为主的生态居住区，集中大部分的高品质住宅，改善为主，三是自贸区，还在拆迁开发中，未来可能依托江景打造更高端的住宅群。

     交通目前只有6号线一条轨道，但6号线可覆盖北区60%的上班族，可以抓住上涨周期北区挤出来的外溢客群。几座跨江大桥如马鞍石大桥、嘉悦大桥和蔡家大桥、水土大桥，大大缩短了与核心区的距离。自驾上北环过来10分钟左右。

     教育有朝阳小学、兼善中学两所区重点和七龙珠之一的西附。

     商业：龙湖13万方天街（规划中）、中南商业

     蔡家最大的优势在于高性价比，同样价格可以买到业态更高的产品。拍出的地容积率低，大多不超过2.5，有实力的开发商凭借地价成本优势，用更高阶更创新的产品和更高的硬件标准来打造项目，如万科十七英里、建发和玺和万科观承的别墅组团。

     观承位于蔡家曹家湾轻轨站旁，公共交通出行相对便捷。附近有金科城、金科金辉美院、建发和玺等大量住宅小区，周边生活配套都较成熟，很有烟火气。这样的居住氛围比纯粹的山居别墅适合的客户更多。

     万科当年拿地楼面价不超过2000，容积率2左右，定位也很笃定，共五块地，一块做别墅，四块做高层，因为高层把容积率指标用得比较充分，别墅组团就比一般的合院小区楼间距更好，别墅总量接近200套，都是同一个户型，地面也只有两层半，合院式布局。独门独院的合院别墅，垂直庭院的空间结构，上有露台，下有花园，新中式风格，L型合院构造，墅区超宽的楼间距，整个外立面使用了大面积的落地玻璃，多向采光，开阔舒适。一手的价格220-270万。

我认为适合老人长期居住的点:

一是小区平坦，环境好，老人出门散步或推轮椅都很方便。整个小区都是同样的面积和户型，更加纯粹同频，邻里关系融洽。

二是每户的自家院前设有地面停车位，停车后回家动线更便捷，取行李物品也很方便。人车共道的布局，增加了楼间距的宽度，让整个楼盘的私密性有很大的提升。

三是院落面积不大，也不像联排有前后双花园的配备，但私密性和空间感比传统联排好，围墙内每家都是各自的私家花园，想种菜的种菜，种花养宠物，或庭院休闲娱乐都更自在些，邻居间的干扰会少很多。

四是全部没有地下室，别墅的地下室对于人口不多的家庭，大部分实用率都比较低，反而增加装修和维护成本。同时也因此减少了户内1-2层的楼梯，不用在家里频繁的上下楼梯，这对老年人也很有益。

五是总的面积不大，总价和日常维护成本不太高，物业费每月不到600元，车位管理费80元，门口车位不收费，很适合平时就老两口住得多，周末节假日子女或亲朋好友再聚。

       户型布局分析：

一楼面宽可以做到8米，客厅餐厅厨房庭院融为一体，丰富了整个空间的层次与结构，加上客厅是无柱化的设计，双面玻璃代替墙体，营造开阔的视野范围和通透的空间感，形成厅院共生的效果，包括一楼的老人套房也与庭院无缝连接，方便老人日常生活和步入庭院，也就是在平层的一楼，就可以完全满足老人的所有功能需求。

二楼主人房可以做到6.6米面宽，儿童房3米多的采光面，两个套房的尺度和采光面都更好，这些都是传统经济型联排不太可能做到的。

三楼为独立的主卧，带衣帽间，也可以作为多功能室，客做成书房、棋牌室或健身房，并在左右两侧布局两个超大露台，利用率高。

     缺点：小区公共绿化不算特别精致，也没有特别的稀缺景观资源；

     有地下停车库，但不能直接入户，需要从公共楼梯回到地面，不太方便。

     截至目前，历史成交价在260-270万，挂牌价278万左右，有机会淘到性价比更高的就更加划算了。

   总的来说，作为养老房，老人所想要的功能场景都可以实现，同时总价不算高，维护成本也可控，可长住。