看盘笔记58：棕榈泉悦江国际

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关于棕榈泉悦江国际，从两个卖房的客户说起。

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其中一组客户是卖清水房，昨天回访客户，翻了一下和他的聊天记录，觉得他不仅是喜欢这个房子，还有对这个房子深深的感情在里面。

这个业主是因为小朋友要在渝中区上学，未来十多年也住不进去，加上家里领导要求赶紧卖了，所以才出售。

在我们接触的这段时间，能感受到业主并不想卖这个房子，一是自己确实非常喜欢悦江国际，二是现在的市场行情也不好，卖不起价。

所以即使现在挂出来卖，也是一件非常纠结的事情，比如这个价格挂多少合适？我们俩每次在讨论这个问题的时候都要纠结一下挂多少合适，挂高了没人来看，挂低了，还有着急出售的业主比你挂得更低。最近悦江国际B区有套建面184平房源卖成245万，这让同户型挂300多万的业主怎么卖得出去。

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另外一套出售的业主是装好了的房子，建面168平，售价269万，自己住了1-2年，因为周边配套确实不方便，加上马上面临小朋友读书的问题，最后还是搬到照母山的舜山府去了。

这套房子因为是按自己的居住要求设计，加上有刚出生的小朋友，买的材料比较好，并且很环保，装修的成本一共花了70w左右。

这个房子业主当初买的时候成本在180w左右，加上装修成本70w，加起来在250w，这个还不算这些年的月供利息和首付款资金成本，所以算下来卖269可以说是不赚钱。

当时带客户去看房子的时候和业主聊了一下，表示在悦江国际居住，除了配套没跟上，其他的都还挺满意，包括小区环境，物业管理等。特别是物业管理，听小道消息说现在悦江国际和国际花园这两个棕榈泉项目的物业都是老板亲自在管，老板又特别重视物业服务的质量，所以给居住在里面的业主体验还不错，有小区业主说甚至超过了龙湖的物业服务水平。

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以上是两位准备卖出悦江国际业主对这个小区的看法和感受，总结一下就是房子虽好，但是卖不起价钱。

我也去贝壳网上查了一下，悦江国际AB区加起来一共有128套房子在卖，这个挂牌数量相对两个区加起来2000套左右的数量来说占比约6%，当然这只是贝壳，所以其他挂牌房源加起来估计在10%左右，在目前周边配套不齐，生活不方便的背景下这个比例相对来说不算高。

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接下来总结一下悦江国际的优劣势，希望能给想去买这个小区的朋友一点参考价值。

优势：

（1）物业管理。因为棕榈泉在重庆就只有两个项目，这两个项目的物业管理都是开发商自己在管，而且后期也大概率会是开发商一直管下去，如果小道消息是真的，棕榈泉的曾老板亲自在抓物业管理的服务水平（现在没有其他开发项目，估计老板会花更多的时间和精力在后期的物业管理上），那么从比较长远的时间来看悦江国际的物业服务水平会保持这个水平，这对居住在里面的业主是个非常省心的事情，而且等以后悦来成熟起来了，对房子的增值是有个非常有利的因素。

还有一点是悦江国际的物业是不准封阳台，这一点也说明物业管理很到位。

（2）房子品质在线。棕榈泉在人和的国际花园取得成功之后，修建的悦江国际即使早期交房的楼栋，现在去看外立面风格也不过时，而且维护得也比较好。另外配置也还可以，基本都是3梯4户的配置，以后入住率提高之后坐电梯也不得打挤。

（3）小区的园林景观漂亮。这个最后我把园林景观的图片放出来更有说服力。

（4）楼间距大。具体数据记不得了，反正走进去给人的感觉从一栋楼走到另外一个栋楼得走一会儿才能到，如果是能看到中庭的户型，也有非常宽阔的视野范围。

（5）周边的环境非常舒适。步行可以达到悦来滨江公园，而且还可以直接下到江边耍水。如果是看江的房源，晴天的时候能够有晴空万里的感觉，如果有雾的天气就是高楼层看出去雾在江面上流动，夸张一点就宛如仙境。

不足：

（1）商业配套弱。除了走到嘉悦江庭的社区商业和小超市，就要动车10多分钟到礼嘉天街或者中央公园，用业主的话来说就是几乎无配套。

（2）公共交通不方便。公交车站和轨道站都要走到国博中心去，走路估计得要20多分钟。

（3）部分户型有异形，装修的时候不太好处理。

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再来看下几个主要的户型：

这三个算是悦江国际的主力户型，另外还有更大的户型，现在网上A区的价格在挂价均价在1.7w左右，B区在1.6w左右，成交价就比较乱了，1.3-1.7w都有，这个要看房子具体所在楼栋的位置和楼层朝向。

如果能接受这个位置的买家客户现在是个不错的时机，因为现在周边配套还没有成熟，加上整个悦来板块也不是热点板块，所以业主现在卖出是基本没有溢价的，反而可能要亏本才能卖得出去，这个时候去买，等几年悦来汇修好之后，人能住得进去，到那时不管自己住也好，还是想卖出去也罢，都有可能满足业主的需求，至少房子的流通性会增加不少。

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最后开看下这个项目的实景图，去感受一下这个漂亮的小区。在重庆房子很多，但是真正的好房子却很少，我觉得悦江国际算一个。

水景及外立面

小区中庭

小区草坪

小区正大门

2022年11月20日