看盘笔记54：樾千山

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如果一个套房子开发商在亏本销售，自己正好也需要这么一套房子，现在这个行情你敢不敢下叉？

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现在的樾千山就是这么一个情况，房子亏本卖。现在套内160平，建面190平左右的户型低楼层打完折套内不到1.6w，建面1.3w，它的楼面价拿成10753一平，卖13000一平，这个随便怎么算开发商都是亏本的，而且亏的不是一星半点。

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樾千山是碧桂园、金科和金茂三个开发商联合拿地开发，产品设计和修建主要是金茂在操盘，现场的销售是碧桂园团队，金科在这个项目现身的地方不多。

整个项目占地144亩，总的建筑体量是26万，分两期开发，一期是16栋洋房，二期是11栋大平层，大平层最小套内面积是140平，最大套内200平，另外还有一个套内160平的户型，整个小区从产品面积来说是改善型小区。

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从楼盘处的位置来说，现在看来周边还比较乱，到处都在施工修建学校、轨道交通公园，但是周边修好之后樾千山大平层组团还算是一个宜居的小区。

——本身产品当初卖的时候为了追求高溢价，定位比较高，所以大平层组团最小的面积就是套内140平的户型。

——小区虽然不大，但是楼间距大，有两个中庭，园林景观也还过得去，每栋楼下面都是架空层，而且每栋楼架空层的主题都不一样，这样的配置下雨天或者大太阳天在小区里面也有去处。

——紧靠小区不远就有2个公园，红崖寨公园和锦绣山公园，从环境来说是非常好的配置。

——轨道15号线在小区200-300米远的地方设置有出入口，这对于依赖轨道出行的人群来说非常方便。

——小区旁边就在修一个小学，只是现在是哪个小学来运营还不知道，旁边还有一块教育用地，小学+初中，但是还没有动工修建，也不知道是哪个学校来管理。

——到礼嘉天街只有1公里多，这样的距离不管是开车还是坐车都非常方便。

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樾千山现在卖的大平层户型，特别是套内160平和190平的房子在市场上因为供需的错位，以后在二手房市场上具有稀缺性。

在目前的新房市场上，不管在哪个区域，市场上供应量最大的是2梯4户的洋房，建面100平左右的3房或者4房。大量的同质化供应的后果是在以后的二手市场上这类型的房子会相互杀价，没有稀缺性溢价率就不高。

但是这种建面近200平的大平层在近几年市场供应量却比较少，以后大家经济条件更好，或者二胎家庭需要更大的室内面积，又不想去买别墅的情况下，这类当初供应量少的大面积大平层反而会变得稀缺，到那时这类房子的溢价率就会起来。

套内160平的户型图

套内200平的户型图

对于这两个户型图的评价，用我们西姐的话来说就是：大即正义。

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回到樾千山现在卖的房子价格上来看，前几天和可以去看的一个套内160平，内圈4楼的端户总价不到260万，套内单价算下来不到1.6w，换算成建面在1.3w左右。

这种价格对应的是2梯2户的板式结构，位置在礼嘉核心位置，总高不到20层大平层产品。建面1.3w，意味着比很多区域的10年以上房龄的高层塔楼二手房都要便宜，比如汽博中心的复地上城，复地的高层建面也要卖1.5w以上。对比礼嘉龙湖的昱湖壹号萃峰大平层，价格要便宜约6000元每平。对比礼嘉龙湖的两江新宸云州高层塔楼，价格要便宜7000元每平。

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对比完价格，这个楼盘现在卖的价格算是跌到了地板价以下，那他的价格未来会怎么走呢？个人觉得建面1.5w，套内1.8w算是他的地板价，一是至少要卖回开发商的成本价，二是这个房子至少要比10年以上楼龄的高层塔楼值钱吧。至于未来价格涨到哪里去，就要看周边的几个因素和未来市场的大行情。

——现在小学还在修，看正式招生后是哪个学校来运营，如果是一个稍微好一点的学校，那么樾千山的价格上浮5-10个点没得什么问题。

——轨道通车时间，虽然说规划涨房价，通车涨房租，但是现在樾千山这个房子不但没有涨价，还在不停降价，所以等地铁通车后不说要涨多少钱，至少房价回归正常行情是没得问题。

——周边公园还在建，等公园修好之后，给人有直观视觉冲击的时候，好的环境自然就体现到房价里面去了。

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前面说了这么多这个项目的优势，并不代表他没得问题，不然就不是现在这个不断降价卖的情况。项目以后可能面临的问题：

——物业可能会拖后腿。因为现在碧桂园这个物业公司在洋房组团的口碑不算好，有次进小区看房，看见洋房组团有个业主拉出了横幅要求更换物业公司。如果后期物业公司继续拉胯，而业主又换不了物业个公司的情况下，对物业又要求比较高的情况下住起来就不太舒心。

——装修封窗效果不统一，现在大平层组团已经接房，已经有业主陆陆续续进场装修，现场看到封窗的效果不太统一，如果后期物业没有强硬的态度要求统一封窗效果，以后看起来就会比较乱，就像现在保利天汇封窗的效果。

——外立面做出来的效果和定位的高端大平层不相符，现在大平层外立面的效果除了1-4层是用的钢挂石材，上面都是用的真石漆，加上外立面的做出来审美效果不太好，最后外立面给客户的感觉就是一个普通的高层项目。

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回到开头的话题，这种亏本卖的房子，如果是自己准备买房子，我敢不敢下手呢？通过上面的对比，我还是能说服自己下叉。

这个房子不管是买来自住，还是带一定的投资属性，在现在这个市场行情之下，他至少是安全的。至于以后价格能到什么位置，一是要看大行情会变得如何；二是要看后期物业的维护得如何；三是周边的学校、交通兑现得怎么样？

对于影响后期居住的舒适度和增值能力因素来说，最担心的还是物业维护这点，如果以后物业做得不行，可以顺利更换物业公司是最理想的结果。

2022年10月23日