看盘笔记53：首地江山赋御山府组团

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悦来的首地江山赋，算是悦来一直以来卖得比较好的楼盘，之前的看盘笔记也写过一次。这个楼盘体量超过了百万方，分成了很多个组团，所以这次我们来详细聊一下其中的一个组团：6号地块御山府。

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先来看下这个组团在整个项目中的位置

楼盘一共是被分成了9个地块，其中1号地块是商业用地，以后会修建商业和写字楼；其他8块地都是住宅，其中3/4/8/9地块都已经交房；6/7号地块已经接房，但是还有房源在售；2号地块是9月份才开售的洋房组团；1/5号地块还没修建。

这个御山府就是6号地块，现在已经是现房状态，买了之后房款交清就可以接房装修。御山府这个小区处于整个项目的中间位置，靠近首地人和街小学，现在划片入读这个学校，所以对于有小朋友要读小学的家庭来说非常方便，步行几分钟就能走到学校。

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整个小区一共有14栋楼，是6+1的层高，顶楼是跃层户型。

都是两梯两户的结构，物管费是3.85元/平米。

最小套内是 142平，最大的是顶跃套内241平，所以整个小区都是改善复习，没有小面积的刚需户型。当大家住进去后，小区内的生活圈层更纯粹，邻居间有什么问题相对来说更好沟通。

因为已经是现房，到小区实地看房的时候，你能感受到这个小区跟平常的洋房小区最大的一个区别就是楼间距大。一般的洋房小区楼间距在20多米30米就是非常不错的楼间距，但是御山府的这个小区楼间距最小就是30米，最大的有80米，这对于一个洋房小区来说是非常难得，因为面对对视的窄楼间距的洋房，你会发现楼间距大了之后在里面住起来心情会舒畅很多。

小区实景图

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在临近小区的西南方向，有一个8000平米的小公园，公园里面大面积是树阵。旁边还有一个小区的会所，据置业顾问讲这里有恒温游泳池和健身房，这样的配套对于有健身需求的朋友来说非常友好，在小区里面散个步就能到达健身会所，完事之后步行几分钟就能到家，现在自己小区旁边就有一个健身房，步行5分钟就能到，不管冬天还是夏天这个距离都不会成为自己去健身的拦路虎。

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对于新区的小区，大家有个担心的问题就是住进去之后日常生活不方便，比如买个菜，想在外面吃个饭都要开车去。

在目前悦来区域来说，人气最高的应该就是首地江山赋这个楼盘。一是这个楼盘开发早，前面的8号地块和9号地块已经接房入住很多年；二是这里首地人和街小学，2019年开始招生，到今年已经有3个年级，当初买这里房子的家长很多都是冲到学校来的，当娃儿到了入学年龄后，那么住过来是必须的事情，所以首地江山赋这个楼盘成了悦来板块人气最高的地方，在学校对面很多社区门面也在开门营业，出门在这里简单吃个饭没得问题。

另外在3号地块的商业里面现在准备开个农贸市场，这样以后买菜之类的日常生活需求就能得到解决。

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再说下御山府这个小区的公交出行，之所以把这个单独拿出来说，因为在这里一个家庭除了开车出行的年轻人，可能还有不会开车或者不想开车出行的老年人，那么公交出行的方便程度也决定了老年人的幸福指数。

我在高德地图上面导航栏御山府步行到轨道6号线悦来站的时间，步行距离是943米，约13分钟，这个时间虽然超过了10分钟，也是一个可以接受的步行距离。

数据来自高德导航

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从现在的销售结果来看，这个小区卖得并不好，因为已经卖成现房了。主要原因是这个组团都是大户型的改善产品，总价在250-500万，而这个总价区间的大平层洋房对于悦来首地江山赋这个楼盘是错位的，首地江山赋一是卖学区，其次就是刚需可，前期虽然有洋房和叠拼，但是总体来说是一个偏刚需的楼盘。

那么总价在250-500万这个区间内的客户相对来说还是难以接受这么一个楼盘和产品，虽然自己觉得御山府的产品非常不错，但是真要拿钱来投票的话也会犹豫。

从套内单价来看，除了一楼带花园和顶楼跃层之外，套内单价在1.7w多，建面单价在1.5w左右，这样算下来还是非常划算。

套内144平

套内158平

套内163平

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所以综合下来看，如果能接受悦来这个区域，想要单层面积大的洋房大平层这个小区是个不错的选择。

现在市面上修这种产品的开发商和楼盘都很少了，更多是2梯4户，建面100平左右的假洋房，这样控制总价后从销售速度上来说更容易卖出去，达到加速回款的目的。

这种高总价的产品在这个市场行情下开发商是不敢轻易修的情况下，御山府这种低楼层，单层面积大的产品在以后的二手市场上竞争对手就会比较少，所以在接受区域的情况下买这种大平层的洋房，一是自己住起来会非常舒适，二是以后在二手市场上来说有一定的稀缺性。

2022年10月16日星期日