看盘笔记52：龙湖昕晖熙上

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今天有位投资的客户想去看西永的龙湖昕晖熙上，下午就和同事一起陪他们夫妻去俩看了这个在西区卖得比较火的项目。

这是一个今年8月份首次开盘销售的楼盘，在西永的融创茂对面，由龙湖联合昕晖联合开发的项目。

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走到熙上的售房部，给人的视觉冲击很大，9米多的弧定设计，能震撼到进入售房部看房的客户。加上现在做出来的景观示范区以及实体样板房，如果不看价格给到客户的冲击力还是非常大。

售房部大门入口处

售房部前厅

售房部谈客区

小区实景环境

小区架空层的小朋友游乐场

洋房实景图

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龙湖昕晖熙上的地块是今年第一次土拍拿的地，有两个地块，土拍的楼面地价约7480元/平米，7670元/平米，容积率在1.7-2.0。

现在在卖的房子有2梯6户的小高层和1梯2户的洋房。都是清水交付，交付时间在2024年6月，小高层的物管费是2.8元每平，洋房是3.3元每平。

小高层的在售面积是建面91/92/101平，总价130-180万；

洋房的在售面积是125/137平，总价在220-280万（顶跃330-340万）。

从这一堆数据中我们把小高层的单价算出来，因为龙湖把楼层和朝向差价定得特别大，高楼层比低楼层高10万，朝小区中庭比朝外面贵10万，端户比中户贵10万，这样一算下来建面单价在1.4-1.8万。

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在把楼盘数据和图片堆砌任务完成后，结合带看的这住客户购买目前来谈几点自己的看法。

（1）虽然客户就想在西区买一套总价在200万以内的房子进行投资，而自己却不赞同他们的想法。不错，他们俩都是生活在西永大学城这一片，对这一片的情况也非常熟悉，能够准确的判断出哪些项目卖得贵，哪些项目卖得便宜。但是对于房地产这种大标的投资产品，仅限在重庆的一个局部区域还是狭窄了一些，这会对房子以后的流动性产生非常大的不确定性影响。说直白点就是以后来西永大学城，或者叫科学城买房的不会太多，而卖房的业主量却非常大，房子能够卖出去的速度和价格就会打折扣。

（2）现在这个行情投资，为了更保险，建议尽量往重庆的核心板块靠，去买高性价的房子。就目前重庆市场行情来说，能够扛住跌，还有一定上涨幅度的板块或者小区就更难得了。重庆核心板块能够选择的好房子并不多，这里大致列举一下个人觉得算是重庆核心板块：重庆天地、长嘉汇、北滨二路沿线次新盘、照母山等，在这些区域去淘高性价比的新房或者二手房都是不错的选择。

（3）现在对于房地产投资，除了考虑房子自身的价值增长之外，也主要重视租金收益水平的高低。在过去房地产行情好的时候，对比房子价格不动不动就翻倍的情况，对租金收益几乎是忽略的，大家把清水房买来就搁置在那里不管。现在大家对房价增长的预期更多的是跑赢通货膨胀，这个时候租金收益+房子本身增值幅度成为了投资房地产的利润来源。

现在西永靠近轨道站不远的普通三房，建面100平左右，月租金在2000元每月左右。而在重庆天地附近三房的租金基本在3000以上。从租金来看西永的租金要比核心区重庆天地的租金平均要少三分之一。

所以在售房部现场给客户的建议是如果以后有可能去住现在买的这套房子，因为工作地点在西永，那么选择熙上的小高层或者洋房就挺好。

如果买来纯粹是为了投资，自己脑子里面的第一反应是渝中云锦可以平替龙湖昕晖熙上。渝中云锦现在有100平左右的三房，总价180多万起。建面单价算下来在1.8w多。

第一中海渝中云锦是现房，不用担心烂尾，加上是精装修，配置好家具家电就可以出租了。

第二是渝中云锦是新房子，今年9月和10月份就接房了，买来就可以出租，这种新房在租赁市场上租金能够收得更高的报价，加上在虎头岩这个位置，周边没有次新房出租的小区，所以在租赁市场上潜力比较大。

第三，据说旁边要修一个巴蜀初中本部，这个次新小区可能承接到陪读家长。

所以在售房部跟客户沟通了一下，把渝中云锦推荐了给客户。又帮他算了一下账：总价可以控制在200万以内，带地暖新风和中央空调，买来布置一下就可以出租了。

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龙湖熙上房子修得非常漂亮，特别是售房部和园林景观确实给人很震撼，对于买来自己住家还是非常舒服，但是投资却不如像渝中云锦这种项目确定性这么大。在带今天看这组客户的时候，给他们提出了自己的一些想法和建议，不知道我的一些建议客户能否听进去，客户自己的评估是龙湖熙上价格还是偏高。所以按小高层最高单价1.8万算，和渝中云锦的价格差不了多少，而且熙上还是清水，渝中云锦还是开发商精装房，这样算下来性价比渝中云锦更适合他们买来投资。

2022年10月9日