看盘笔记51：万科璞园二期

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写这个盘，主要原因是它的学区：数据谷中学。

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最近在频繁接触买学区房的客户，因为各自的需求和娃儿年龄的不同，加上工作和生活在不同区域，对于买哪个学校和把房子买在哪个小区甚是焦虑，所以结合到数据谷中学第一届的中考成绩，来说一说这个万科璞园。

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对于中央公园北的新房楼盘来说，可以用混战来形容，除了万科璞园二期在售，还有越秀的悦映湖山，龙湖云瑶玉陛，华宇御锦首玺，金科美的原上，中粮瑞府，龙湖北岛，北辰香麓，象屿光海。如此多的项目在一起混战，加上近一年多行情的惨淡，万科璞园一期能够这么快卖得七七八八，对于万科来说也算一个惊喜。

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现在这一片除了龙湖景粼玖序，中粮祥云，金茂国际生态城和金科美的原上一期已经交房，花石沟这一片的楼盘大部分还在修建，所以看起来这一片现在就是一个大工地，大货车和混凝土罐车时不时就从身边呼啸而过，留给你一大片灰尘。

但是这片最后呈现出来的居住环境会非常舒适，政府规划的2.0容积率，这个容积率修出来的房子基本都是洋房别墅。这片还没有交房的楼盘的交房时间集中在2024-2025年，交房后加上花石沟公园环境已经成型，特别是万科璞园地块前面的河面的宽度特别大，水关起来后会形成一个小湖泊，周边的居民可以享受到饭后湖边散步的惬意生活。

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花石沟这片的优势是环境清净，公园大，不会像中央公园集中商业片区那么嘈杂。

不足就是到中央公园的商业不能步行到达，过去需要开车，或者坐公交车。还有就是现在这片到处在施工，从花石沟到中央公园商业的万家山隧道也处于修建中，出行不是那么的方便，需要从渝北巴蜀小学绕道过去。

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中央公园北除了到中央公园的商业比较近，另外一个优势就是轨道交通有优势，9号线二期和5号线二期今年内估计都能开通，这对于中央公园北来说是个非常有利和说服力的配套。虽然现在中央公园出行不大堵车，但是一旦入住率提高了，在路上堵得受不了的时候，轨道交通就能显示它的地位。万科璞园周边比较近的站点有5号线的悦港大道站，9号线的花石沟站。

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上面讲了万科璞园所在区域的现状和未来修好之后的场景，接下来要说的就是现在已经开始在售的万科璞园二期，二期一共有三个地块，这次开盘的是二期的3号地块，当初的地价拿成楼面价8000元一平。这个价格的楼面价拿下来开发商有利润空间把产品做得更好，希望万科最后修出来的房璞园二期不要令大家失望。

万科二期是9.29日才开盘，主要有三种户型：建面90/102/125平米，90和102平的是三房，125平是做的四房，都是精装交付，带地暖、新房和中央空调。

璞园二期做的是1梯4户的结构，总高8层的产品，2024年底交房。

现在二期价格区间如下：

建面90平，总价170-180万；

建面102平，总价195-205万；

建面125平，总价255-280万。

整个项目的外立面从效果图来看比一期有升级，大面积的玻璃面看起非常有质感。

外立面效果图1

外立面效果图2

璞园二期的户型因为是做的1梯4户设计，所以得房率高，有88%的得房率。另外一个亮点是建面102和125的户型厨房和客厅之间做了一扇窗户，这个设计让在厨房里面做饭的人不在无聊，可以和客厅的家人聊天或者观察孩子的情况，非常的人性化，遗憾的是建面90平的户型没有这个窗户，因为是承重墙也不能自己改造出来。

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最后来说下数据谷中学。

今年数据谷中学第一届成绩出来之后还不错，下图是数据谷中学今年的中考成绩，联招上线率到达了83.7%，最高分733分在全重庆排第三名。这个成绩出来让很多人惊讶，之前数据谷中学并没有这么被看好，说明学校的管理层是付出了努力和得到了八中本部的支持。

因为客户是非常明确，就是给娃儿买一个保底的数据谷中学进行保底，那就要求非常肯定能读的楼盘。最先之所以给客户推荐璞园，一是万科的项目，烂尾的可能性不大；二是中央公园北这片以后修好了环境不错，也适合居住；三是据小道消息说万科是给渝北教委冲了值，所以期房的璞园是肯定能读数据谷中学。

基于以上的理由给客户推荐了万科璞园的二期，结果闹了一个乌龙：一期说的是读数据谷没得什么问题，但是二期没有充值，所以目前的判断是接房后还是要划片入读，虽然二期的位置划进去的可能性非常大，但是对于想给娃儿找个好一点学校的家长来说还是不能接受。

前面给客户说了璞园的优势，也说了不足，总体来说还是推荐客户买璞园，但最后还是劝退了客户，建议她选择其他学校的二手房更保险一些。

2022年10月2日