看盘笔记49：世茂茂悦府三期

1

最近买房的客户比较多，加上自己拖拉，在周末的晚上才开始赶这周的看盘笔记。既然是每周固定的作业，不管什么原因，不管写得怎么样，都得在今晚12点以前提交。所以现在停下手头其他工作开始写本周的看盘笔记，希望自己以后不要把事情拖到最后才来完成。

2

本周看到盘还挺多，世茂茂悦府三期、约克郡壹号湖畔、华润公园九里，江山樾三期，保利天汇。这次就先说世茂茂悦府三期这个小区。

3

茂悦府三期作为一个位于照母山的学区房，经历了西附金州落地和2021年4月土拍的两轮拉升后，建面单价一度冲上了2w关口。随后随着大行情的回落，价格在逐步回调，目前的成交价在1.7-1.8w，这个价格比礼嘉的昱湖壹号观云贵1000多每平，比江山樾三期北贵2000多每平，比汽博中心的复地天玺贵近2000每平。作为40多层的超高层业态，而且小区只有4栋楼，这样的小区配置目前这个价格是否值得入手呢？

4

进一步来看小区的面积构成：主要集中在建面84/88/90/95/120/128/138平米，两房三房和四房构成，120平以下占到60%以上，是一个以小户型为主的小区。里面租赁的占比大，小区一共1441户，贝壳数据现在有45套在租（108套在售），主要是面对在照母山上班一族。从这些数据来看，买这个盘业主更多的是在投资或者过渡居住。

5

在照母山来说，高容积率的小区占比是比较大的。我们把照母山的小区地图拉出来，产品为高层的小区有：恒大世纪城、恒大山水城、世茂茂悦府三期和二期的高层、金科时代中心的高层、北大资源博雅、万科城、恒大御景半岛的高层、融创凡尔赛的高层、协信星都会的高层、东原星樾、康桥融府的高层、象屿两江公元万科悦峰等等。

在这一堆的高层产品里面，如何去甄选符合自己需求的房子，这其实是件比较困难的事情，这个时候要么自己花大量的时间和精力去筛选自己想要的房子，要么就找人帮自己去筛选符合自己需求的房子。个人觉得这个时候好的方式是找一个对市场和房子本身算得上熟悉和专业的人给到你一个客观的建议，然后你再根据建议来抉择会更好一些。

如果你自己花时间和精力去选房子，可能会因为你不熟悉这个行业和规则而得出错误的结论，从而买错房子。如果是找到了一个只为销售结果而推荐房子的中介，那么可能他是为了更高的佣金来推荐房子。所以这个时候能根据自己的需求得到客观中立专业的购房建议是一件比较难得的事情。

6

扯了一些题外话，在对比了照母山的高层业态之后，我们来总结一下茂悦府三期的优劣势。

优势1：小区所在的地段好，导航显示到地铁站重光站步行746米，10分钟左右；到光环583米，步行8分钟左右；西附金州校区就在小区门口。

优势2：学校划片重光小学+西附金州，随着照母山入住人口的增加，现在重光小学也是学位紧张学校，要去读要提前3年落户，换算下来就是，要读小学的小朋友需要目前还没满3岁，要在西附金州读初中，需要现在小学三年级及以下。

优势3：目前有一些性价比高的房源出行，建面单价已经到了1.76w，还是装修好了的房子，这个价格结合他的位置及周边配套来说可以考虑入手。

不足1：虽然茂悦府这个楼盘不算小，但这个组团只有4栋楼，小区内的活动空间不大。

不足2：业态是超高层，4梯8户，居住密度较大。

个人觉得，茂悦府三期的房子对于年轻人或者家里有小朋友要读书，特别喜欢这个地段预算又有限的客户来说比较合适。

7

接下来是去小区踩盘和带客户看房拍的实景图片。

小区楼栋平面图

小区正大门

小区园林1

小区园林2

楼栋外立面效果

楼栋门头效果

公区的装修效果

车库现状

旁边的西附金州校区和对面的两江新区人民小学

2022年9月18日星期日