看盘笔记48：紫御江山天誉

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一位卖房客户直接把紫御江山天誉组团一套建面88平的房子挂价从270万降到了240万，相当于把单价砍了3000多块一平下来。加上有另外一套天誉的业主约了去实地看房和这套如此大的调价幅度引起了自己的好奇心，于是就安排了这次踩盘。

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在网上找了一张紫御江山各组团的数据，这个数据的统计时间是截止2022年8月30日，从挂牌价来看从低到高依次是紫峰、御湾、熙岸和天誉（因为誉公馆只有一栋楼，这里就不纳入讨论）,建筑年代也是按这个顺序来排的(天誉接房时间贝壳的数据错了,天誉是最新一个组团,2020年接房)。整个紫御江山除了熙岸有洋房之外，其他的组团都是高层或者超高层，但是熙岸的洋房业态并没有拉高整个组团的挂牌均价。这次我们主要讨论天誉，各组团的具体数据这里就不多啰嗦。

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从小区位置来说，天誉只有2栋和3栋是临江这面，其他的楼栋要看江也只能侧看。所以如果从江景资源来说天誉组团排在御湾和熙岸之后，排在紫峰之前；从业态来说除了熙岸有洋房，其他的三个组团都是高层或者超高层；从楼龄来说天誉也是最新的，2020年左右接房；从周边配套来说天誉是距离学校、商业和轨道站最近的组团。把这些综合起来比较结果就是天誉组团的挂牌均价目前是四个组团中最高的一个，贝壳网上的数据是2.8w左右。

小区楼栋分布图，靠2栋和3栋这个方向是长江

这里就会有个问题，按照常规逻辑，洋房业态会比高层的单价会高一些，但是熙岸组团的挂平均价在2.4w左右，具体到洋房业态的价格也集中在2.4w这个位置，根据自己的观察主要有三个方面的问题：一是部分户型不好，建面116平做的是两房设计；二是虽然一线临江，但是临北滨二路太近，噪音影响大；三是楼下是餐饮，并且有些店面还是重油烟的火锅业态；四是小区内部高差大，要爬坡上坎，步行出入不那么方便。

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从天誉组团内部来看，公区的建筑品质还是不错，从公区的设计和用材来看还是表现出了中海当时想把天誉这个组团打造成高端小区，但是受限户型和业态，包括楼栋的外立面用材，建成的效果得到的市场反馈却不好，很多网友的评价是紫御江山更像是一个刚需盘的品质。

小区的户型面积从最小的两房建面73平，到最大的建面225平，跨度非常大，小户型的楼栋是4梯8户，加上部分楼栋是超高层，如果入住率起来后居住密度大，加上有小户型出租的比率也会增大，这样小区的居住舒适度就会下降。据说小区里面有一定比例是租给网红，现在的租金收得比较高，但是存在的隐患就是一旦网红经济退去，这个高租金可能就维持不下去。

楼栋的门头用得是钢挂石材，给人的感觉还是非常有质感。

小区内部的水景

楼栋的外立面

小区观景平台的看江效果

小区内的建筑小品

小区才被修剪的草坪

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现在整个紫御江山的划片学校是江北嘴实验学校，一所九年一贯制的学校。从硬件条件来说江北嘴实验学校在整个重庆都能排上名，但是现在没有毕业生成绩，加上当初大家对这个学校期望高，而现在学生家长对学校的教育安排和日常管理却不那么满意。具体的教学质量就需要等江北嘴实验学校出来第一批毕业生后才有一个比较确切的结论。

天誉组团到江北嘴实验学校倒是挺近，根据导航显示步行距离在561米，步行时间约8分钟。

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天誉现在的成交价集中在建面2.6w，开发商精装交付,相对之前高点2.9-3w的建面单价，随着大行情下行了3000多元每平，这就和开头我们那位卖家客户降价3000多每平相吻合。这个价格和重庆天地万科的最新组团翡翠天麓小区2.5-2.6w的建面单价基本一致。在照母山区域就是龙湖的舜山府，不过舜山府是开发商清水交付，业态是小高层。这样对比下来在重庆市面上具有可比性的就是万科的翡翠天麓，同样是高层和超高层，也有小户型，外立面的材质用的真实漆，楼龄都在2020年左右交房，都是开发商精装交付。

如果不考虑上班的通勤时间，重庆天地的翡翠天麓和江北嘴紫御江山的天誉哪一个更值得选呢？就我个人而言，自己更喜欢翡翠天麓，觉得这边的生活氛围更浓，商业业态更丰富，而且以后这边的市场流通性更好，换成白话就是接盘的客户群体更多，以后在沙坪坝、渝中区，大坪石油路，江北这边上班和工作的客户都有可能选到这里，加上小学有天地人和街，所以综合下来自己更喜欢翡翠天麓这个小区。紫御江山天誉位置也不错，离国金中心也近，属于江北嘴金融商务区，但是个人觉得目前这片还是缺乏人气，更多的是在这里上班，下班后就离开江北嘴这里了，所以居住氛围不如重庆天地这边浓厚，相应的配套也就要欠缺一些。

2022年9月11日