看盘笔记47：龙湖昱湖壹号萃峯

1

在礼嘉要看300-400w的大平层，龙湖昱湖壹号的萃峯组团是个必看的小区。

2

在礼嘉，龙湖和华侨城占据了开发体量的半壁江山。

华侨城这里不多说，占了礼嘉4平方公里的地盘，现在还在卖新房。龙湖也是作为礼嘉早期的开发商，最早悠山系列，接着是两江新宸，再后来就是昱湖壹号。作为龙湖在礼嘉最新的一个项目，昱湖壹号的住宅修出来还是非常有品质感，园林的设计和维护也还可以，特别是萃峯这个组团。

3

首先来看萃峯小区规模和品质，萃峯一共有20栋楼，共1050户，都是2梯2户的板式结构，分两期开发，但是一二期之间没有分隔开，是在一起管理，这样小区内公共空间就更大，比如一楼的架空层、篮球场、羽毛球场和中庭绿化等空间就更大。萃峯是2020年接房，房龄新，房子的外立面和户型都比较能打。

其次从小区规划的面积来看，萃峯现在除了非标楼层，最小面积是142平，最大的户型是建面232平。虽然不知道各种面积的占比，但是最小面积142这个规划还是能拉市面上号称自己是大平层的小区一大截了。

再来看下位置和周边的配套，萃峯大门口的社区商业已经成熟，平常要洗车吃饭买水果买药出门就到，购物和看电影可以步行到礼嘉天街解决，开车从礼嘉立交上内环非常方便，轻轨站要走十多分钟。

最后说下中大家共同诟病的噪音影响。这个噪音影响主要来自金渝大道，而靠近金渝大道的楼栋是6-11栋，靠中庭和礼慈路这边平常关上窗后影响不大，总体来说受的噪音影响比观云组团要小些。另外就是楼栋的排布显得有些凌乱，不像蘭园那样横平竖直。

小区楼栋总平图

小区外的社区商业

建筑外立面风格

4

接下来看萃峯内部的产品，整个小区最小面积是建面142平，最大建面232平。

小区里面具有代表性的户型是建面142平，158平，176平，196平和232平。

下面我们分别来看这几个户型结构：

建面142平

作为标准层里面面积最小的户型，做了四房两卫的结构。因为是两梯两户，所以电梯出入口可以拿一部分空间做坐鞋柜，这样也不会影响邻居的正常使用。客厅是做的横厅设计，开间3.9米左右，这个尺寸对于建面140平以上的户型来说还是小了，对摆放家具的尺寸有限制。另外就是两个卫生间挨到一起，有些家庭用起来可能不方便。因为是板式结构，如果又是端户高楼层的话，整套房子三面通风采光，居住起来还是可能比洋房更舒适。

建面158平

158平原始设计虽然是四房，这种户型对于家庭人口比较少，比如3-4人，对客厅空间大小有比较高的要求就非常适合。比如一个三口之家，把卧室C和主卧B连通做成主卧带大衣帽间的套房，卧室D的墙敲掉，做成开敞式书房；卧室A就做成儿童房；如果再把阳台套入客厅，这样客厅就有57平左右，整套房子使用起来就非常舒适。

建面176平

这个户型是142平的升级版，多出来的这34平均匀地分配到了各个功能空间。

建面196平

这个户型是158和176平的结合体。如果不介意两个卫生间挨在一起，或者自己改动卫生间的位置，这个户型还是很实用。接近70平的L型餐客厅，厨房大采光好，最小的卧室也有11平多，四个卧室改成三个卧室也好改。

建面232平

作为楼王的最大户型，最大的亮点是加卫生间近50平的主卧套房和70平的餐客厅。另外卧室C和D位置和面积基本一致，对于二孩家庭来说免去了怎么给孩子分配房间的苦恼。卧室A是带卫生间的套房，可以做老人房，免去互相打扰的尴尬，这个对于大平层来说非常有必要，对于别墅来说大家生活中在不同楼层的空间里面，自然可以规避因为生活习惯的不同造成的冲突，大平层在同一个平面上，几代人起居生活习惯的不同会造成影响，但是这个房间空间的布局可以一定程度上规避这个问题。                                                                                              

5

网上大家的讨论是除了噪音之外，另外一个不足就是学校，现在昱湖壹号划片入读的是礼嘉实验二小和礼嘉中学。这两个学校和第一梯队相比大家心里肯定有落差感，但是就这两所学校本身来说也不算差。

礼嘉实验二小和礼嘉实验小学同属礼嘉实验小学集团化办学。从硬件上看总占地64亩的礼嘉实验二小，总建筑面积近5万方，总投入近5亿元，2023年6月全面竣工。所以建成后硬件和教学体系都不会差。

礼嘉实验中学这几年的考试成绩都还不错，对口小学星光礼嘉和礼嘉实验二小也能收到一些优质的生源，加上在两江新区，所以除了第一梯队的七龙珠之外，作为一所区重点来说未来可期。

6

如果要放眼整个礼嘉来选大平层，可以对比的小区有华侨城的嘉陵江天，金融街的嘉粼融府，香港置地的嘉景湾，昱湖壹号的萃峯和云顶，好像就这几个了。

综合来看个人更喜欢萃峯这个组团，出门方便，商业配套齐全并且近，龙湖的建筑细节还是做得不错，后期物业维护也放心，加上户型也能接受。

现在这个持续低迷的房地产市场行情，正好是好时机淘这类总价比较高的房子，总价高意味着砍价的空间更大。和萃峰和观云旁边的中介门店经纪人聊天，他们说现在昱湖壹号的成交房源价格基本接近业主的买入价，有些还要亏利息，这样的价格相当于新房业主帮你保管了两年的房子，而且还不收保管费。

2022年9月4日