看盘笔记45：龙头寺、汽博中心和鸳鸯的两房怎么选？

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最近2个星期一直在帮一位外地回来给父母买房的客户找龙头寺、汽博到鸳鸯片区的两房。经过两个星期的筛选和实地看房，有了大致的思路和想买的小区，这里就把这个经历分享出来，可能对以后准备在这几个片区购买两房的客户朋友有一定的参考价值。

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因为客户的父母有一部分亲戚在招商花园城小区，为了以后能相互照应，所以想在龙头寺、汽博中心、鸳鸯这几个片区买套两房给父母养老居住，如果可以尽量兼顾小学和初中。总价在130-140万，需要高一点的楼层，因为客户本人在北方居住，对采光和通风要求要高一些，装修不是特别看重，因为老人也不是常年居住，夏天太热就可能不在重庆。周边配套要尽可能成熟，这样老人出去买菜什么的不用走太远。

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个人最推荐是复地上城这个500亩的大盘，虽然这个楼盘的楼龄要老一点，但是整体的建筑质量不错，加上今年1月份才换的龙湖物业，高层的物管费是1.8元每平。如果选复地天玺这个组团，那么部分楼栋的视野非常好，楼龄是2012年建成也不是太老。两房的户型有87平，总价在130-140万，不过可选择的房源不多。

这个小区的优势是500亩连成一个小区，老年人平常吃完饭在小区里面就能完成散步等日常身体锻炼，而且小区里面散步等比较清静和安全。划片学校是金渝小学+金溪八中。不足就是到鸳鸯轨道站和金童路轨道站步行都要20多分钟，到周边的商业超市也要走10多20分钟，这个距离对老年人来说，特别是在现在和极端天气下更是不太友好。

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对于招商花园城的悦园组团我们也去实地看过，除了社区底商，整个组团只有4栋高层，每栋高约33层，3梯7户，小区的中庭做得比较大，目测有2000平以上。悦园的优势相对于招商花园城锦园、青园和馨园的优势：第一是更安静，其他三个组团是沿内环一字排开，受内环车流的噪音影响较大；第二是悦园是离轨道3号线龙头寺站最近的一个组团，而且步行到火车北站北广场也就10多分钟。

招商花园城的两房建面在93平左右，售价在140-160万不等，看具体的楼层、朝向和装修请。两房户型如果厨房和生活阳台改得好的话还是非常实用。

对于招商花园城的房子，个人的看法更适合年轻人：第一是交通方便，不管是开车还是轨道交通出行，到各个区域都比较方便；第二是因为年轻人平常白天基本都在外面上班，晚上才回来休息，噪音影响不是那么明显；但是如果是老年人居住，除了外出散步和买菜这些时间，其他大部分时间都在家呆着，长时间的噪音对老年人的睡眠影响很大；第三是小区组团不大，老年人要出去走就得出小区，那么到市政道路上面一是人要嘈杂、二是过往的车辆多，没有你那么安全。所以综合下来这个小区更适合年轻人居住，对老年人却没有那么友好。

招商花园城悦园的楼栋平面图

悦园的外立面效果

悦园的儿童游乐场

悦园小区大门进入后的园林景观

悦园的楼栋户型平面图

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尚岭花园，和金童路的一奥天地隔一条马路，到轨道站金童路站也非常近，步行10分钟内，周边配套也非常成熟，学校划片金渝小学和金溪八中，现在卖的价格在建面14000-15000左右。按照综合配套来说这个小区是非常合适的选择，但是对于这个客户我还是不是很推荐，理由如下：小区在修建的时候还不错，但是后期维护和建筑质量不太好，首先是高层的外墙已经补过，对比复地上城2007年的房子，尚岭花园是2009年的房子，但是复地上城的房子外立面感觉比尚岭花园的还要新几年；其次是小区内部高差大，而且部分楼栋还没有地下车库，这对老年人来说经常爬坡上坎是非常累的一件事。所以对于老年人来说这个小区还是不太理想，不过这个房子如果买来出租还是可以，毕竟年轻人更看重的是周边的外卖是否能快速送到家，如果是要坐轨道交通去上班也非常方便。

尚岭花园的小区楼栋平面图

高层外立面有修补的痕迹

小区大门进来后需要爬楼梯，而且还没有直降电梯

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大雅云居山，这是我们目前去看的最后一个小区，处于中冶北麓原和首钢美利山之间，由11栋26楼左右的高层和社区商业组成。这个小区是我们看的这几个小区中楼龄最新的一个小区，2016年建成交房。小区有两个中庭组成，因为所在位置比较高，面向保利高尔夫这个方向的视野非常好，所以现在在卖的房子同户型的朝保利高尔夫和不朝保利高尔夫的差价在15-20万，这个跟复地天玺是类似的，好景观资源确实在二手房销售过程中能够产生不少的溢价。

这个小区周边的社区商业非常成熟，出门两边的门面药店，餐馆，便利店和卖菜都有，步行10分钟左右有月光之城的集中商业，购物和小朋友的需求也能满足，到轨道鸳鸯站步行距离在15分钟左右，学校是金山小学美利山校区+两江育才中学。

小区不足时居住密度太高，基本都是3梯10户的配置，小户型多，当初购买的客户也更多是刚需客户。

物管费是2.2元每平，物业公司是个小公司，有点担心后期物业的维护效果。目前的成交价在建面15000左右，建面77平的两房一般装修报价基本都在120多万。

这个小区因为总价更低，周边配套也成熟，所以客户的妈妈比较想买。但是综合下来个人还是建议买复地天玺的房子，因为除了房子本身之外，复地天玺的学校配套更有优势，以后需求的客户更广一些。

大雅云居山的楼栋平面图

楼栋外立面效果

1号楼的楼层平面图

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中冶北麓原，这个小区因为两房的总价比较高，所以最后没有到里面的去看，但是客户对这个小区很满意，因为轨道站就在门口，商业也在旁边，还有恒温游泳池。但是我们看最便宜的两房在贝壳上面的挂价是135万，还是低楼层，所以最后还是没有进去看。

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看完这个几个小区，我们会发现不同的小区对应着不同的人群，所以我们在最后选择小区的时候不要仅仅只看价格，更多的是看住进去以后是否能和我们自己的生活匹配上，这样才能让我们的以后的生活更惬意。如果买到不合适的小区，再去折腾换房也是一件身体和心理都挺疲惫的事，所以在买房的时候我们会劝客户宁愿慢一点，也要选到以后住起来舒服的房子。

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尽管现在天气非常热，自己还是坚持每周出去踩盘和带客户看房，然后把这个经历记录下来供以后有类似需求的客户参考，这也算做了一件比较有意义的事情，在踩盘和给客户推荐小区带看过程中自己给出的建议和看法尽量做到客观中立。我们是做中介的，也想客户尽快成交，然后我们才能拿到佣金，但是我们却在坚守一些底线，比如推荐重庆的新房项目，我们会做到3点：

一是企业和项目相对安全；

二是买了以后，住得进去、卖得出去，不是那种荒山野岭，不至于花一大笔钱买个烫手山芋；

三是项目本身有一点特色，或是在市面上横向比较有一定的性价比。

推荐二手房，一定是要符合客户需求，以后住进去感觉舒适的房子；所以这个至少是在我们自己的认知范围之内去做到，而不会为了成交去隐瞒关于房子的一些不利因素。

2022年8月21日