今晚收到这条信息“保利天郡加推精装大平层12号楼，开始认筹，预计月底加推，建面180㎡ 套内152㎡，预计总价：280-320万，中央公园一环，仅12套，限8月31日前”有点激动，让我失眠了。因为最近正好有几位想买改善房的客户，因为市场供应等原因，这个天气跟着我跑看房，劳心费神就是买不好，我自然打心眼里为他们急点也是应该的，毕竟沉甸甸的信任。

    废话不多说，这次我只分析大平层，叠拼就那么点量，开发商要傲我们也只能认怂。先上户型图：

户型分析：南北通透的板式结构，1梯2户得房率很高，出电梯的入户门厅可做鞋柜；径深厚，13.6米，致中间位置光线不佳，所以最中间位置设计为不需要采光的主卧衣帽间，同时为入户大门视觉延伸设置玄关，一般讲究的大户型和豪宅都有玄关，这也是三期户型的升级之处；餐客厅大尺度的横厅，会客及全家的生活志趣都能恰好安放；双排厨房放下大冰箱，还可以多一两个帮手享受烹饪的快乐；进门到衣帽间通道有点浪费，优势是保证主卧的私密性，一般人来人往停留在客厅区域多；主卧和书房略对着门，如果书房当卧室，经常住人会有点干扰，但其实主卧的床已隔得很远；大横厅与主卧室连通的阳台，达11.3米长，很大气好利用且半赠送面积也划算；四房三卫的设计，特别是次卧套房偏安一隅(但卫生间是个暗卫），作为长辈房最合适的，家庭成员间因作息等原因导致的干扰减少到最小，整体居住舒适度高。

再看这重磅的分期政策（最终政策以售楼处最新为准）特别适合首付相对紧张，卖房置换或需要过户手里的房，把契税和利率成本降到最低，也真只有保利敢这么做，客户也才敢买: 1、首付分期1:首期5%签线下合同 ，9月支付15%并网签，11月前付清首付办理按揭; 2、首付分期2:首期5%签订线下合同，12月支付5%，2023年6月支付10%网签，2023年11月支付剩余首付款并办理按揭; 3、全款分期:首期支付10%签线下合同， 12月支付10%并网签，2023年6月支付总房款的30%，2023年11月支付总房款50%。

为什么会出现以上这样的”耙活“呢，依我浅见：目前市场信心不足，保利天郡作为目前在售项目中，最高级别改善天字号，本来有资本不慌，正常走量也算比较好的，但别家在43度的重庆仍在拼命往前跑，保守的老大哥总也希望拿出更好看些的数据（稳当的开发商卷起来是购房者的福气，从来都是掏空六个荷包，何时褥上过开发商和银行的羊毛？）。于是挑了一栋整体条件比较差的楼栋，以最优惠的价格，最有诱惑力的的分期付款方式走量，也算让利于民了。

一句话说下中央公园板块（毕竟永远利好的中央公园从来不缺长篇大论的看好），置地，龙湖、华润等各大开发商都是老谋深算的商人，大家都嗅着这块地不放，特别是置地大平层别墅一一规划落实，现在又热火朝天的整商业，龙湖把最倾注心血的北岛放在中央公园，甚至还不是最佳的位置。。。加上政府强力导入企事业单位、修更宽的更多的路公园与商圈及体育馆好学校等配套，这阵势只要市场稍微好点，众人拾柴势必要做成下一个宇宙中心才罢休的。

保利楼盘地段地价优势：2019年9月16日保利天郡楼板价：8660元/㎡ ，1.50 的容积率，且该地块与旁边置地金湖翠林是重庆土拍第一次引入“限制最大户数”规则，三期是两个楼盘里面积最大的，最大户数362户的纯改善项目。我们对比不难发现，这个地价加一线公园几乎不可能再供应地的核心位置，哪怕最近土拍很不景气，也难有综合这么优质的地价。交通：四条轻轨线（3/5/9/10号线），10号线已经通车，5号线鲁家沟站距离项目300米公园距离，且项目范围内确认有公交站点,距离中央公园西门直线距离只有300米左右，沿公园西路向北约4分钟车程即可到达重庆新千亿级商圈两江国际商务中心。

    学校: ( 接房后确定的划片以教委为准)，目前大致了解情况如下，旁边有云锦小学，

“云锦”两字源于“云中谁寄锦书来，雁字回首，月满西楼。”这首诗。云锦小学总投资约3亿，占地约48亩，建筑面积5万余方，设计规模54个教学班。以高起点高端化国际化为目标，全力打造的又一所公办优质小学。2022年的招生范围：华润公园九里、金辉中央铭著、雅居乐富春山居、保利云璟、万科森林公园。招生对象：小学一年级：2022年8月31日（含8月31日）前年满六周岁，属于我校招生条件的适龄儿童。小学二~五年级转学生：学籍已在全国学籍系统，符合我校招生条件的适龄儿童。满足三对口

满足三对口条件即可，流动人口随迁子女满足条件也可以就读。

中学可能是云锦中学，目前已经基本完工，初中部36个教学班，高中部30个教学班。据一期有业主说育才的师资可能会过来。（中央公园的学校总体来说都还不错的，比如巴蜀、人和街和八中，相信后期随着入住率的上升还会导入更优质的教育资源）

   地块情况：三期4.3万方，1.57的容积率，物业费3.95元，车位比1：1.67，梯户比：1梯2户（7层），2梯2户（10层），接房时间：2024年3月

    2期跟3期间有2000平米超市，旁边还有绿化用地3000平，170米长，20米宽。 只有精装大平层和清水叠拼两种产品，保利“天字系”产品，可以说是保利最顶流的作品， 无论是大平层还是别墅，保利几乎在指标要求内，把尺度做到了极致，让改善就尽可能的接近最优。下沉会所现在作售楼部，以后3期的大门入口也从此入，会所里有有瑜伽室、室内恒温游泳池、Spa区、私人影院、健身馆、四点半课堂等等。重庆的楼盘非高端盘几乎是不愿意花这个钱建会所的，而下沉式的会所更是成本更突出，天郡是已经直接建好。据说以后会所的屋顶也会打造得很漂亮，业主日常使用会非常的便捷。楼栋入户及车库入户都是酒店式大堂门头。车库配置为阳光车库，有3D投影车牌，环氧地坪。但12号楼是临着马路的，对安静程度绝对要求的客户可以看下2号楼与楼王8号楼，价格375万起。

      精装适合自己工作太忙，且不喜欢折腾，图省事儿的客户，接房后软装设计搭配好，效果也可以很出彩的。关于装修标准比较实在的说，我们估算大概开发商的集成采购后成本在2000元/㎡左右，这样的装修效果我们自己装大概需要3000元/㎡左右。开发商装的建材品质品牌都过硬的，工艺细节可能会有瑕疵，但质保期内都可以让开发商整改的。新风&地暖&中央空调，配置索菲亚橱柜，摩恩厨盆及龙头，老板吸油烟机、燃气灶、消毒柜。室内地暖配置集分水器和供暖管道，无锅炉配置，品牌户式中央空调和新风系统，开关施耐德的电源插座及网络插座，马可波罗瓷砖，墙面立邦乳胶漆交付，可以做无主灯设计，玻璃门窗断桥铝合金，钢木复合子母入户门，品牌指纹密码锁，和邦胜世木地板，灯西顿等。

    关于性价比的同期市面比较：新盘龙湖北岛（建面173-196㎡，总价399万起）、云瑶玉陛（洋房只有建面143㎡的，总价320-450万）、鲁能泰山七号主力套内180-263-294㎡，二手置地公园大道建面150㎡以上挂牌在售贝壳网只有6套，最便宜的建面172精装358万，新区里还可以看礼嘉。但大平层供应除了樾千山（主要卖性价比和位置，品质细节相对还是作为终极改善心有不甘），嘉粼融府因为配套和总价原因属于很小众的盘，然后没有新供地，二手房里的大户型贵得出奇。。。终于能理解改善客户为什么那么难能买到合适的好房子了，因为地价高，开发商为了追求去化率，地块条件限制等原因，好地段的改善楼盘新房和二手供应都比较少，这也是今年虽然整个房地产状况不好的前提下，高端楼盘仍成交好的原因。在今后随着二胎三胎家庭增多，人们对居住品质要求更高，市场上对改善楼盘的需求更大。

    还有两点想做个沟通：

首先接受保利天郡首先要适合中央公园，特别如两路空港片区的改善客户。尽管公园大概率未来5-10年会成为发展极好的新区，但因为远离重庆核心区，如果你的工作生活都很依赖核心区，而又不忍交通通勤成本太高就不适合。 

其次直降100万不够属实，因为价格280万的属于正靠6车道马路矮楼层的最近户型，但这样的改善盘选择有明显瑕疵的房源是不理想的，自己住会不舒心，现房时转手更难卖到理想价格。中户偏安静些的现在剩余房源价格在300-320万。按320万算，建面单价17000元左右，扣除装修成本2000元，这个地段和品质15000还是值得，比如旁边保利天玺壹号楼面价高达15711元/㎡。

     因为保利作为央企，因为等级森严等原因，产品创新能力不够强，但保守8成还原兑现没问题的。如保利天汇，喜欢的业主仍是不容反驳，用资金再投票，买第二套的，二手市场上表现也不错。销售系统反馈天郡的老业主带新的比例高，说明保利不是最好的选择，但是稳妥有保证的。

   如果正好各方面适合自己，可以联系我详细了解：舒莉，18182278389，通过地产馆带看成交有现金奖励哦！虽然未来不敢保证房地产会走向何方，但如果我们纯粹自住，现在买入至少不算很坏的点，分期加利率优惠与房价优惠，换来我们一家人的团圆与现世安稳，不那么关心房市涨跌，才该是生活本来的样子。