看盘笔记43：万科御澜道

其实这是一次总结

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作为溉澜溪最靓的仔万科御澜道，自认为去过几次对这个小区很熟悉。但是这周带客户去看御澜道的房子却出现了尴尬的事情，给客户带来了不愉快的看房体验。所以这次的看房笔记一是记录楼盘，二是总结和反思自己工作中的不足。

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先说下这个尴尬事情的原委。在本周三约了客户看御澜道和寰宇天下，御澜道我们准备了4套房源，在3栋1单元和6栋1单元。按照日常的工作流程，在拿到房源的钥匙或者密码后就和客户碰头前去看房，这个时候合作的同事小伙伴要迟到半个小时左右，我就先和客户汇合前去看房。走到3栋1单元坐货梯到了35楼，结果我们要看的1号房货梯只能到达房子的侧门而不是正大门，而侧门需要钥匙，我们只有正大门的密码。没办法我们就又下到1楼大堂去坐客厅，这个时候尴尬的事情又出现了，由于3栋1单元是7梯6户，客梯每一层都启用了电梯梯控，只有刷梯控卡才能到指定楼层，关键是我们到了电梯里面才发现，这个时候里面的两个小弟弟已经刷卡到17楼，我们只能尴尬的坐到17楼后又往下坐到1楼。这个时候我还不死心，又带客户做货梯去35楼找了一圈1号户型的正大门，结果自然是货梯不能到达1号和6号户型的正大门，没办法我们最后只看到了4套房中的2套。

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作为一个房地产经纪人，日常的带看工作是最基本的工作流程，但是这个基本的流程都没有做好，实在是值得自己反思。

（1）事先的准备工作没有做好，要么提前问好带看路线可能出现的问题，做好发生问题时的预案，要么就提前去把要带看的房子先挨个看一遍（在看房方便的情况下），把可能出现的问题列出来并给出问题的解决方法。

（2）自己从心态上没有足够的重视，以为自己去过几次，对楼盘有一定的了解，就按过往的经验去安排现在的流程，结果一是让客户体验不好，二是耽搁了客户不少时间。

（3）现场出现问题处理方式不够灵活。后面回想起来遇到需要梯控问题的时候第一时间应该给楼栋管家或者物业联系，让管家帮忙开门而不是在哪里傻等。

（4）应该以动态的思维去想问题，这次没有梯控，不代表下次还是没有，这次没有遇到的问题，不代表以后不会遇到。把问题想到前面，做事提前一步，这样会给客户更好的看房体验。

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说完了带看中的尴尬事，接下来说说溉澜溪最靓的仔万科御澜道。这个2015年左右开始新房销售的楼盘，据说一期卖的时候建面单价只有7-8千元一平，而且那个时候市场行情不好，即使这个价格销售速度还很吃力，不知道御澜道后面的2、3期减配是不是跟当时的销售速度和销售价格不理想有关。

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从小区平面图来看，1-4栋是一期，5-6栋是二期，7-13栋是三期。按照目前自己的记忆，1-4栋配置最高，除洋房外，高层是7梯6户的配置，也就是说可以做到电梯入户，而且一期的层高是3.15米。二期和三期高层的配置是4梯6户，层高3米，三期的8/10/12这三栋是临海尔路，噪音影响比较大，小户型居多。

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万科御澜道的产品在市场上的分歧比较大，主要的分歧点是御澜道的美式大都会外立面风格。按道理御澜道是由建筑大师斯特恩画图设计，产品所呈现出来的审美能力应该得到大家的一致认同，可是最终呈现出来的效果却褒贬不一，究其原因可能是这种风格在重庆的项目很少，大家平常接触的也就少了；二是审美能力还没有达到能一定的水平，我们更多的是按自己原有的喜好去评价一个楼盘的外立面吗。

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抛开御澜道外立面风格争议来看里面的园林景观设计和维护，个人觉得要到御澜道小区里面走一走，逛一逛，不仅仅是在外面或者海尔路上过路看到的效果就来评价这个小区。在小区内部的园林景观，小品造型，公区装修的用材等都可以体现万科当时在修建御澜道的时候投入的成本和精力，以及想把这个小区打造成在重庆市场独树一帜的项目。

现在这个小区已经交房几年了，现在里面的园区维护仍然非常不错，草坪上的白鸽也还在，小区的绿植也长得越来越茂盛，而且没有出行一些土地裸露的问题。不足就是外围一圈的商业现在看起来不那么景气，之前业态控制得严格，但是现在随着生意的不景气，对部分门面的业态也放松了要求，比如之前没有面馆，现在已经有一家面馆开门营业。

这个亭子据说是从陕西运过来的，已经有几百年的历史了。

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再说下御澜道的具体户型。

除去顶跃、非标楼层，主要户型面积有建面93平的两房，建面115/126平的三房，145/151/158/166/168228平的四房。这其中受市场关注度最高的是166/168/228平这三个户型。

建面166平，有两个入户门，正大门和厨房入户门。端户，如果不要卧室B，再把阳台扩到客厅来，可以做成一个约65平左右的超大L型餐客厅，如果是朋友来家做客坐个一二十人都很宽敞。这个户型之前的成交价位在320万左右，更近楼层和朝向有上下浮动。

建面168平，这个户型虽然比166的还大两个平方，但是原始户型却是做的三房，主卧做了一个大套房，外加两个10多平的次卧。整个户型把客餐厅做得非常大，不加阳台就接近60平，如果把10平米的阳台扩进来，餐客厅接近70平，非常的大气。这个户型之前的成交价位在320万左右，更近楼层和朝向有上下浮动。

建面228平，这个户型的设计有点偏港式和新加坡那边的风格，如果看过凯德九章一期套内132平的户型就会有这个感觉。同样如果不要卧室B，把这个卧室空间放到餐客厅一起，加上阳台面积，以及客厅两面的采光，做出来后餐客厅面积超过90平，这是很多别墅户型都难以做到的，现在很多别墅单层面积都没有90平。因为建面已经上了200，加上可改动空间大，所以室内的设计空间大，可以根据自己的需求进行设计和改造。现在这个户型的价格基本在400+w。

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位于北滨二路上的御澜道，位置还是相当不错，比如到观音桥、国金中心、到渝北和南岸开车时间基本在15分钟左右可以到。加上旁边就是轨道9号线的溉澜溪站（坐轻轨到观音桥约20分钟），正准备动工修建的北边二路，正在修建的万科商业和溉澜溪实验学校等，周边的商业、学校、轨道交通可以满足日常生活的需求，如果不能满足可以开车到国金中心（开车10分钟内）去吃喝玩乐。

因为溉澜溪实验学校还没有修好，现在的业主子女大多数就读于江北嘴实验学校和巴川量子学校，这两个学校在江北区来说至少是排在前面的序列。

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最后说下这个小区的性价比，现在御澜道主流的户型166/168/228平成交单价基本在建面2w以内，而旁边偏刚需一些的保利观澜的成交价已经可以上2w，所以这样对比下来虽然御澜道的单套面积更大，但是这样的单价在北区来说已经算性比价很高了。现在有想买房自住的家庭预算在320w左右可以考虑建面166和168的四房户型。

2022年8月7日