看盘笔记42：江北嘴置业壹号院西苑

1

说到江北嘴壹号院这个项目，我们更多的是被它漂亮的外立面所吸引，而对于它的开发商似乎了解并不多。江北嘴置业是隶属于江北嘴中央商务区投资集团有限公司，是市属重点国企单位，江北嘴投资集团还是非常牛的，下属9家子公司，囊括金融，地产开发，工程建设等。开发公司的这一背景，也在一定程度上决定了这个小区以后在二手房市场的表现。不过从江北嘴置业修出的两个住宅项目来看，虽然细节不是那么完美，但是从性价比来说还是受到购房者的认可。

2

壹号院西苑的位置非常不错，就在江北嘴实验学校的旁边，走路到国金中心也方便，平常要请朋友吃饭，带家里人去看电影非常的方便。如果要坐轨道交通也可以步行2分钟左右就能到轨道江北城站，6号线和9号线可以换乘，9号线20分钟左右可以到观音桥；开车通过江北城立交到渝中南岸都比较方便，到观音桥走北滨二路也在15分钟左右。加上旁边就是江北嘴金融城，以后如果自己不住，从常规逻辑来说租金的收益是不会差的。

另外一个加分项就是学校，目前壹号院西苑划片的学校是江北嘴实验学校，是一所九年一贯制的学校。虽然还没有毕业生成绩的检验，但是学校的硬件和周边生源质量相对来说非常不错，等以后有毕业生成绩出来得到验证，会有更多的家长愿意为一个好学校来选择周边的房子。

3

壹号院西苑一共有5栋楼，其中1-3栋是一种外立面风格，是42层的超高层住宅；4-5栋是一种外立面风格，其中4栋是写字楼，5栋是住宅性质的公寓小户型。整个外立面采用大面积的玻璃和铝板，所以做出来之后和对面的紫御江山自对比要漂亮太多。

因为4栋和5栋都是由南向的入户大堂进入楼栋，所以更多享有小区环境的是1-3栋。虽然小区中庭不大，但是却配备了游泳池和儿童游乐场，如果后期物业能够维护好，小区内部的活动空间和园林环境平常业主还是非常愿意下楼活动。

1-3栋外立面实景图

4-5栋的外立面实景图

小区正大门还是很霸气

小区楼栋平面图

4

1-3栋除了顶跃等特殊楼层，标准层的建面在101-141平，当然5栋有建面更小72平左右的户型。整个小区的车位配比是1:1.5，加上现在的入住率比较低，所以这个车位配比完全能够满足停车需求。整个小区都是清水交付，如果买二手清水房就得自己花时间和精力去装修。

目前1号楼的1-3号房视野非常不错，可以看江。但是随着正在修建的东苑3栋楼竣工交房，西苑大部分看江房源会被东苑的超高层所遮挡，所以现在去看西苑的朋友不能只看到现在可以看江，要想象以后东苑修建起来后的视野场景，不然会花江景房单价价格买个看不了江的房子。

1栋高区29-41奇数层楼层平面图

公区过道装修

车库的装修标准还是不错，环氧地坪漆加上明亮的灯光

5

壹号院西苑，在当初新房销售时是一个“网红”盘，据说2号楼开盘200多套房子有8000人来摇号，可见当时的新房销售有多么的火爆。这个火爆的行情一是因为建面1.6w的单价，二是2019年火爆的新房销售市场。后来业主接房后对它的二手房价预期很高，纷纷把二手房成交的建面价格放到了3w，一个建面100平的超高层价格直接挂到300w以上。对于这种看起来外立面炫酷，位置又好的小区最后的二手房成交价格如何个人观点是关键得看物业给不给力，如果物业给力，那么皆大欢喜；如果物业维护得不好，房子的成交价格要大大打个折扣。

6

为什么对壹号院西苑的未来市场成交价格有些担心：

一是物业维护不到位，国企的物业公司只能做到常规维护，而很难做到超预期的效果；

二是投资的客户太多，如果遇到挤兑性出货，就有可能出行价格踩踏的情况，万一再叠加上市场行情摆烂，那么壹号的二手房成交价格就可能被打低，具体有好低这个我也不知道；

三是壹号院东苑三栋超高层修好之后对西苑看江视野的房源会出现大面积的遮挡，现在可以看江的房源，以后看到的就是东苑的三栋房子。

7

网上有帖子说壹号院西苑是豪宅，但是我不这么认为。它的外立面是很漂亮，地段也很好，周边的配套也无可挑剔。但是它的大面积只是非标楼层的顶跃260多平，大多数标准楼层还是101-141平的常规3房和4房；还有就是梯户比，都是4梯6户的梯户比，比万科御澜道一期的7梯6户配置还低一些。另外就是看江视野，等东苑修起来之后就没有完整的看江面，更多的是从楼栋之间看。

个人觉得这个房子当初买家更多是冲到投资去的，从现在的挂牌量来看贝壳上面已经有82套在售，挂牌均价30729元每平，并且有一些房源还没有满2年，时间再久一点挂牌量肯定会更大。在投资市场上买豪宅来投资占比相对来说比例小一些，对于壹号院西苑这种产品来说自住还是非常方便，也算是核心资产，所以投资可以选，买来自住也行，只要后期物业服务跟得上，跟不上业主估计也会想办法去换物业，因此壹号院西苑价格在2.5w左右也将是北滨二路上面值得购入的房子。

2022年7月31日