看盘笔记41：江北嘴公园里

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听说江北嘴公园里的1号楼马上开盘，乘着天气凉快，赶紧去实地看盘，不然过几天气温上了40度，即使有出去看盘的勇气身体也承受不了这个极端天气的考验。

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到了售房部和一个置业顾问聊得比较投缘，他也比较客观的给我说了这个项目的优势和存在的问题，喜欢这种比较坦诚的置业顾问。因为平常去其他新盘了解项目置业顾问在介绍的自己的楼盘的时候更多的突出自己项目的优势而避开劣势不谈，我觉得这样不大好，没有十全十美的楼盘和房子，把优势和不足的信息给到购房客户，给到客户客观的建议让客户拥有选择权才是作为一个顾问方该做的事情。

扯远了，回到江北嘴公园里这个楼盘上。公园里外立面虽然看起来高大上，但是更多的细节做得不像一个纯改善盘，或者说不是定位为豪宅盘，更准确的说是刚改项目。即使它5-6号楼有套内200多的大户型，园林景观是Belt Collins、DIA丹健国际、GAD绿城设计院等团队，个人觉得它的落地效果、整个公区装修和室内的交房标准却体现不出来豪宅的标准。

朝中庭的外立面效果

1号楼楼栋入户大厅

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去实地看盘印象深刻的一个体验就是这个楼盘的7栋楼除了朝中庭看对面的楼栋之外，其他朝外围的方向视野非常开阔，整个楼盘呈现出这种视野在核心区来说是非常难得。加上小区自己的花园广场公园和溉澜溪体育公园的配置，对于喜欢运动的朋友简直太美好。家里老年人可以转公园，年轻人可以去溉澜溪体育公园打篮球、踢足球、打羽毛球、乒乓球等，这个公园配置在主城来说要到大竹林、礼嘉和中央公园这些区域才能享受，但是即使在公园繁多的大竹林和礼嘉，能够在家门口就能享受这么大的公园的小区也不多。

公园里的外立面效果和看溉澜溪体育公园的视野

看鲁能巴蜀中学这个方向高楼层可以看到朝天门大桥和来福士

旁边的花园广场和溉澜溪体育公园

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另外一点就是这个楼盘虽然处于龙头寺板块，但是四周都没有直接临主干道，住进去噪音影响小。北边是溉澜溪体育公园，南边是鲁能巴蜀中学，东边是都市美邻高层小区挡住了来自海尔路的噪音，西边是自己的花园广场和鲁能十一、十二街区。所以周边走一圈下来感觉非常适合居住，这种相对安静的环境比较适合对睡眠环境要求高的买房朋友。加上视野开阔，买来自己住比较舒适。

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这次去看盘是坐轻轨过去走路达到售房部，从环线渝鲁站2号出口步行835米左右步行约12分钟就到公园里的售房部。去的时候太阳不大，走起来感觉这个距离还不算远，但是如果是大太阳高温天气或者下大雨这个路程还是考验人。

现在进入楼盘有一条双向6车道叫圣人路的市政道路，但是路的两边画了临时停车位，如果再遇到雨天，这条路还是容易堵车。楼盘旁边还有一条路连通海尔路，但是现在还没有修通，所以现在的出现只能通过圣人路。

圣人路两边停放的车辆白天都比较多

如果是开车出行还是非常方便，通过新溉大道下到北滨二路，上到渝鲁大道通过五童立交到内环也非常便捷。

到龙头寺火车站3公里左右开车5分钟就可以快速到达；到T2航站楼16公里开车约15分钟就能到;到江北嘴国金中心4.3公里，开车约9分钟；到观音桥7公里左右，开车也在15分钟。总体来看开车出行到主要的地点不堵车都在15分钟以内，这是一个友好的车程时间。

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现在小区7栋楼都全部修好，只是没有接房的楼栋和小区公区还在完善中，整个楼盘只交付了2栋楼，所以下面的社区商业还没有开业，日常的消费就得到鲁能星城十一和十二街区这边来搞定。近一点的集中商业就得等万科御澜道的商业修起来之后才行，到时旁边通海尔路的道路修通之后走路过去估计在20分钟以内能到达。

相对来说公园里周边的商业和轨道交通不是那么的方便，以后买点小东西吃个便饭还好，要去看电影购物等大一点的消费更多的是到国金中心或者观音桥商圈去解决了。

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说完了楼盘周边的情况，下面来看下这个小区自身的情况：

（1）整个楼盘占地90亩，总建筑面积约34万方，由7栋高层和一个小区内公园组成。

（2）总户数约1300户，车位2345个，容积率3.94，绿化率40.4%。车库不是常规的下沉式车库，而是全部修在了地上三层，部分车位可以直接采光和通风。

（3）外立面是大面积的玻璃和铝板，一是说明开发商江北嘴置业还是舍得花钱；二是这个外立面耐旧性好，即使再过10年，外立面清洗出来后还会比较新。

（4）小区所有的房源清水交付，进去实地看了清水交付的标准，内部建筑做工显得粗糙，特别是墙面直接沙浆抹平。个人觉得这个总价的房子内部交付标准可以做得更高一些。

（5）物业费是3.2元/平米/月，引进的是龙湖物业。可能是现在园区没有完全交付的原因，现在园区里面的绿植和卫生维护得不到位。

（6）在和置业顾问聊天的时候说到第一批次接房的2栋楼业主提出了26条整改建议，开发商江北嘴置业非常配合的进行整改，有一条确实整改不了，但是开发商还是愿意进行改善。如果最后这些整改能够落地，在这个追求快周转的房地产开发时代也是很难道了。

（7）公园里这个楼盘算是现房销售，第一批次开盘建面约1.6w，第二批次开盘建面约1.7w，这次7月22日开1号楼建面均价约1.8w，和周边保利观澜、万科御澜道和欧鹏教育城建面1.9-2w二手房相比也有一定的性价比。

（8）整个楼盘的户型一共有7个户型，但是套内178平往上的户型集中在5-6号楼，现在还没有开盘，这种大面积的户型对于公园里的定位来说销售起来是比较吃力的，所以他们也不着急，放到最后慢慢卖。对于想要买大房子，但是预算有限的买家客户来说也许以后有机会去捡漏，我们也留意到这个楼盘后续的销售情况，以后有捡漏的机会及时告知大家。

A户型：建面118平，套内95平，也是这个楼盘最小的户型；

B户型：建面153平，套内122平；

C户型：建面156平，套内125平；

E户型：建面177平，套内140平；

F户型：建面231平，套内184平；

G户型：建面219平，套内178平；

H户型：建面265平，套内215平。

7月22日这次开1号楼，总高38层，4梯6户，三个户型，套内95-122-125平，就是ABC户型，均为南北朝向，朝公园的为北。

公园里楼栋分布及临近小区和公园

1号楼价格区间，目前的折扣是全款98折，按揭99折

1号楼备案价

可以采光和通风的车库

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在实地走完一圈之后，和网上的一些评论说公园里没得品质，又是高层进行对照，个人觉得这个楼盘对于买来居家自住还是蛮合适的。当时和置业顾问交谈的时候说公园里第一期开盘的时候400多套房子几千组客户来摇号，现在1号楼200多套房子也有200多组客户来选房。一是因为现在的市场已经远不如当初；二是现在的价格也卖起来了，性价比也没有第一批次那么高。另外一个情况置业顾问说公园里前期来买的业主估计有4成是来自周边鲁能星城的老业主置换，如果这个数据比较真实，那么也验证是开头说的这个房子买来自己居住挺好的，因为鲁能星城的房子大多数是10年左右的房龄，外墙老旧，有条件的业主为了更好的居住条件就愿意换到环境和楼龄更新的公园里来。

2022年7月24日