看盘笔记40：约克郡禧悦

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约克郡禧悦，是一个争议比较大的小区。

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有人说它是照母山高层的天花板；

有人说它是“楼裂裂”，说香港置地是“香港裂地”；

自己实地去看过之后的感受是这个高层小区确实修得不错，从园林景观到公区的装修，再到外立面的材质和玻璃占比都能体现。但是现场看到的房子地面也确实有修补的痕迹，靠金州大道噪音影响的不利因素。

为什么说这个争议大的楼盘适合年轻人住呢？下面我们从不同的侧面来了解这个照母山的高层小区。

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当时新房销售的时候卖得非常好，据说很多客户是凭关系才能买到。因为位置就在轨道5号线重光站的旁边，对面就是正在修建的光环购物中心，加上香港置地的品牌，购房者对未来的二手房价格期望也高，很多的预期价格在2.5-3w每平。但是后来接房的时候出现了质量维权：墙面和地面有裂缝，维权也是维得厉害。

到现在这个时点，二手房市面上却不时出现建面不到2w的房子出售，这个和当初的预期差了至少5千每平的价格。在照母山这个位置，虽然禧悦出现了质量维权，但是这个小区的品质还是在线，周边的配套综合比较下来，加上不到2w的建面单价，预算在200w以上的客户还是值得考虑这个照母山的高层天花板。

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禧悦这个小区，地块靠近金州大道，呈长条形，整个小区一共有7栋高层和超高层组成，1个车库出入口，2个人行出入口。房子的外墙除了大面积的玻璃，其他部分是用陶板一块一块挂上去的。陶板这种外墙材料对于重庆这种天气来说优势在于耐旧，因为重庆的酸雨严重，对建筑的外立面有严重的腐蚀，所以现在重庆市面上很多石材或者外墙漆的房子10多年甚至接房几年后外墙就变黑，这种陶板的外墙有更强的耐旧作用，让这种高层房子在以后的二手房市场上比外墙漆的高层更具竞争力。

但是这种陶板在重庆的市场上应用得并不多，还没有完全经历时间的检验，世界上最早使用的是1985年的德国，因为德国那边的天气和重庆差异大，所以看时间长了之后呈现出来的耐旧效果，如果耐旧效果超越预期，禧悦这个小区更会得到市场的认可。

禧悦小区楼栋总平图

陶板和玻璃相结合的外墙面

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去实地看房的时候，给我印象深刻的是禧悦的公区装修。一个高层楼盘，装出来酒店的感觉。首先是一楼的楼栋入户大厅，从造型，地砖的花纹，墙面和吊顶灯给人的感觉是到了酒店的大堂；另外就是每一层的电梯前厅，地砖和墙砖，吊顶综合起来都有一种入住酒店的体验，这种风格适合年轻人。

楼栋入户大堂外观

楼栋入户大堂

每层的电梯前厅

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虽然这个小区不大，只有7栋楼，而且小区地块还是个条形地，但是内部的园林景观还是做得漂亮，小区的两个人行大门也做得精致。

小区人行大门

小区园林景观

小区车库

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说完小区内部，下面来看下这小区周边的配套。

一是交通。轨道5号线重光站的3C,3A,3B出口都可以到小区人行出口，而且步行都在10分钟以内。开车通过金州大道到重光立交到江边机场、龙头寺火车站、观音桥方向都还是比较方便。

二是商业。过个红绿灯就到光环购物中心，这个商业的距离是年轻人喜欢的。这也是为什么欧街92的购买客群大部分都是年轻人，因为到九街他太近了，喝完酒蹦完迪走路都能回家。

三是学校。现在禧悦这个小区对应的学校是金州小学+星辰西附。这个组合一是从学校本身来说也算不错的组合，另外从生源的角度来看以后的成绩也不会差。金州金州小学和星辰西附对于应的片区业主当时能够买这些房子，在经济能力上还是不错，一般来说有一定经济能力的家庭普遍比较重视孩子教育的投入。

四是医院。禧悦附近有两家比较近的三甲医院，一是人民医院两江院区；二是重医金山院区。车程距离都在10分钟左右。

从这个配套组合来看，日常生活是很方便，特别是年轻人生活在这样成熟的位置，不管是日常生活还是上班工作辐射的范围也是比较大的，如果要给这个配套组合打个分，满分10分自己给打个8.5分。

小区对面的光环购物中心及金科的商业

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上面是说了这个小区的优势，接下来说下他的不足。

一是噪音影响。从楼栋总平图来看，小区的1-5栋都是临金州大道，如果房子的景观阳台和主卧都是朝金州大道，那么会受到来往车辆的噪音影响，即使在装修的时候使用系统门窗和新风系统，多多少少会有噪音影响。

二是当初建筑质量维权的影响。听说当初维权闹得很凶，即便是现在网上也能搜到很多关于禧悦楼面和墙面裂缝的帖子。自己在实地看房的过程也发现有些房子的地面是修补过的，如果准备买这个小区的房子，建议花几百块钱请个验房师仔细检查一下房屋的质量是否有问题。

三是容积率偏高。这个小区的容积率是5，有一些超高层楼栋，但是电梯配置还行，去看过的7栋是4梯6户，1栋是4梯7户。

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入住率日渐提高的照母山，特别是重光周边的小区越来越多的人聚集在这里生活。在居住的人群中，年轻人占比肯定是最高的，那么以后大家的社交圈子也会比较宽。举个例子，单身狗要去相个亲照母山周边的机会应该要比除了观音桥的其他地方都要多一点，毕竟现在西区和南区的年轻人都在往北边走，而照母山又是北边的一个新中心。禧悦这个小区虽然是个高层，离金州大道也近，还有质量维权问题，但是从综合评分来看这个小区对年轻人不失为一个好的选择。

2022年7月16日