看盘笔记39：约克郡悦水岸

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在不缺房子的照母山，要想兼顾出行和商业方便，又想房子本身有具有品质，那么悦山岸这个小区是真正符合地产广告词“出则繁华、入则宁静”的要求。在地产广告泛滥的今天，能用二手房小区的房子印证新楼盘吹过的牛还是很难得。

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前面吹了一波悦水岸的好处，接下来就仔细来聊下这个小区和照母山其他小区有什么不一样。

（1）如果你是开车从观音桥到悦山岸，车行距离约12公里，不堵车23分钟左右能到。

（2）如果你是坐地铁回家，5号线重光站的2B出口过个支马路就能到小区2号门。

（3）如果你要出门看个电影购物买东西，只需要在金州大道上面过个红绿灯就到光环购物中心，周边的其他商业也是能够满足你的需求。

对比一下照母山的其他小区，包括约克郡自己的，比如禧悦，壹号湖畔；万科城、和黄玥湖园、恒大系列、金科时代中心、建工依山郡、金州苑、博雅、金茂茂悦府、融创凡尔赛、龙湖舜山府和尘林间。虽然单价卖不过壹号湖畔，学校配置也不如壹号湖畔，产品力不如舜山府尘林间、但是论综合实力个人觉得悦山岸要胜一筹。到商业的距离，到地铁站的距离，房子本身的品质，学校的配置综合起来符合自住和保值增值购买逻辑。

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现在大家吐槽照母山很堵，没得半个小时是出不了照母山。这也从一个侧面说明照母山现在已然成为了北区的一个中心，加上两江新区对这个区域教育资源的注入，让照母山成为很多改善客户绕不过去的区域。就像重庆天地板块，教育、商业和轨道的完善，高层业态本身反而不是客户第一看重的因素，客户会因为这个板块而去选择买这里的房子自住或者投资。

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在去看之前，我一直认为里面是纯洋房组团。但是进去之后发现里面除了洋房，还有联排和独栋别墅。这次只是去看了两套42栋172平的大平层，或者说叫洋房。42栋这个位置比较近湖边，所以侧面可以看到湖，视野还是不错。

这个小区的联排和临湖独栋别墅没到实地去看房源。在开始准备去踩盘的时候因为印象中只有洋房，所以就准备了两套洋房的房源去看，走到小区里面才发现还有联排和独栋。小区走完整体感觉非常宁静，一是除了靠金州大道的房子之外靠湖这边没有噪音影响；二是入住率不算高。走在小区里面行人少，环境很安静，就像走在中央公园一些入住率不高的小区里面一样安静。

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置地在照母山算是最大的赢家，特别是西附入住照母山后，先后开启了金州校区和星辰校区，加上博雅、星湖，金州和重光小学可以对口读西附的这两个校区，在2021年重庆房价上冲这波中照母山可以读西附的小区冲在了最前面。因为两江人民小学还是私立，不能划片，博雅+西附的组合的房价上涨速度都是肉眼可见。

悦水岸的学校是金州小学+西附星辰，这个组合对于学校没有特别挑剔也是可以接受。

对于未来教育平权走势的判断，除了学校本来的师资和教学体系，学校的生源将是影响学校成绩的一个重要因素。这也是为什么现在这多名校去抢占地盘，西附、八中、星光、各区重点学校等等，都在抓紧时间抢占以后可能会有优质生源的区域。

这里我们可以把学校看成是一家一家的公司，公司为了提高知名度，扩大市场占有率，必须去抢占优质资源才行。星光的九曲河校区、八中的两江校区，西附的星辰西附和金州西附校区等都是这样。回到悦水岸这个小区来说，小区以后的整体生源素质会不错，加上金州小学对于的几个小区生源素质大概率不会差，以后出来的毕业生成绩也会打出知名度。

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前面说得都比较虚，接下来我们看看悦水岸最近的成交数据，是不是和上面所说的内容可以吻合。

目前网上挂出来的户型面积有建面约122/142/172平，另外还有非标户型（一楼）建面272平左右。现在这个小区贝壳网上的平均挂价是2.5w左右。除了特殊的非标户型，标准户型清水房的成交价基本在单价2.5w往上，122平和172平的户型成交量最大。现在贝壳网上这个小区的挂牌量只有31套，相对一个有1000多户的小区来说这个挂牌量算是比非常少的。近半年贝壳网成交的总套数是9套，总价基本都是300w+。在洋房组团的小区来说，加上最近半年这个行情，贝壳网都有这个成交量是不错的。

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把悦山岸的价格对比了照母山，再横向对比一下其他区域，比如大竹林、九曲河、礼嘉和北滨二路。

（1）在大竹林片区，有代表性的楼盘有龙湖的新江与城、金科天元道、融创壹号院和置地的壹江郡。其中壹号院新房还在售，一期二手房还没有满2年，鉴于现在融创的资金现状这里就不多说。目前大竹林这片短板就是没有好的学校，让住在这边的业主为了娃儿读书左右为难。

新江与城我们来看清晖岸，一共有19栋楼，2栋小高层和17栋洋房组成。洋房的主力面积是建面140/160/189，现在挂价的均价在建面2w左右。

金科天元道的代表小区是砚北A，这是一个纯洋房组团，但是部分楼栋的层高有13层。主力面积是建面122/145/152/163平，现在贝壳网的平均挂价在1.87w左右。

壹江郡在售的二手房是一期，这个组团当初是现房销售，现在二手房业主对自己的房子预期也比较高，主力面价是建面140/153/176/202平，现在挂价的均价在2.7w左右。

（2）九曲河区域。九曲河这片整体的业态比较高，除了江山樾三期北和龙湖九里峰景，其他的小区都是洋房大平层叠拼联排和独栋。这个区域连通金海湾公园沿江区域是今后改善型客户买房要去过一遍的地方。如果要在九曲河这片找个和悦水岸对标的小区个人觉得是九里晴川一期洋房。学校、轨道和房子本身都可以和悦山岸拼一把，但是在到集中商业的距离上不如悦水岸，最近的集中商业要到2公里外的礼嘉天街进行消费了。九里晴川一期洋房建面主要是135/152平，平均挂机是2w左右。

（3）礼嘉片区。礼嘉这边更多是是超级大盘，比如龙湖的两江新宸和华侨城，还有龙湖的昱湖壹号系列、华宇的御璟湖山、碧桂园金科金茂联合开发的樾千山、置地的林山郡、绿城的晓风印月等。对比这些楼盘，如果从住家的角度来说华侨城的嘉陵江天是个不错的选择；两江新宸的云澜楼龄比较老，托斯卡拉的风格也偏老式，云州是高低配，有洋房和高层混合使用。礼嘉这两个超级大盘当初销售的逻辑就是需求房，所以可能买这个片区的客户更多的是冲到两江巴蜀去的，如果以后学区房概念继续被打压，那么这些小区更多是要拼房子本身和周边的其他配套，比如商业和交通。这次才开盘的神盘北恒紫云卖的就是学校、交通和商业，套内单价约2.1-2.2w。

（4）北滨二路这个区域个人觉得受市场关注度比较低，比如西派城一期、万科御澜道和鲁能星城的长江序等，可能现在大家更愿意换个更好的业态而不是地段配套。万科御澜道就是个例子，按道理旁边的保利观澜都能卖上建面2w多，凭什么我御澜道只能卖1.8-1.9w每平。以后北滨二路完全修通之后，加上万科御澜道的商业开业，卖个2w还是不成问题。

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假设时间来到2027年，那个时候照母山的入住率进一步提高，该修的配套设施进一步完善，特别是15号线有望开通。这个时候你要在照母山来买套房子，你觉得那个时候照母山的小区格局会是怎样的呢？谁贵谁便宜？谁又是涨发最大的？面对这一串问题，就在照母山区域来说，约克郡北郡的房子价格随着两江人民小学划片的落地会有进一步的推升，南郡会紧随其后，个人甚至觉得悦水岸的价格涨幅会超过壹号半岛。逻辑在开头已经说了这里就不在啰嗦，现在我们更多的是在八卦，如果到了2027年还记得自己写过这么一片悦水岸的帖子，也只有到时才能验证。

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约克郡悦水岸这个小区在未来的市场中符合即适合住家生活，又具有增值保值的能力的物业。接下来随着新房项目的越来越少，而且还有可能越来越远。在这种市场现状下，核心区的好房子的价值会凸显出来，未来改善客户想在核心区买个环境好的房子需求越来越多，那么这种兼具商业、轨道交通、学校和房子本身有一定品质的房子将是市场的抢手货。但是这个小区比较担心的点是第一太平洋戴维斯物业以后的服务是否能跟上，虽然第一太平洋戴维斯位列四大行，实地维护的园林景观和公区并没有预期的那么好，希望在以后的岁月中能保持好小区的园林景观和公区的修缮，让一个好小区不要毁在物业维护上。

2022年7月10日