看盘笔记38 :卓越天元

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这个2022年6月中旬开盘销售的核心商圈楼盘，在市场上的声音似乎不大。去看了售房部的销控，卖得不算理想，从现场的销控来看1栋楼144套房子卖了不到40套。这次踩完盘来说下卓越的重庆天元项目。

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先来看地段。天元这块地就是原来的南岸区老区府所在位置，旁边就是南岸区图书馆，对面过个南城大道就是南坪的老步行街。周边还有泰正花园，万寿花园和电力小区，周围一圈的城市面貌看上去比较老旧，这个也是核心区新楼盘的一个共性，比如江北盘溪这边的中海映溪臺也同样面临这个问题。

周边的商业配套，交通和学校这些都非常成熟，轨道交通10号线以后旁边有个万寿路站，加上这个项目自身也有商业，这些配置到位以后适合喜欢热闹的年轻人。

在南坪老步行街旁边有个很大的菜市场，具体名字记不到了，卖什么的都有。这样的市场如果家里有老年人的话是非常受欢迎的，因为除了买东西本身，逛菜市场是老人家的一大乐趣。在逛的过程中不但能发现实惠的东西可买，还能打发大把的时间。

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说完位置，接下来看这个项目的规划整个项目规划的是5栋住宅、1栋公寓和3万方商业。从沙盘上看，一期只有3栋住宅和1栋公寓及商业，后面还有二期用地，如果顺利修建，二期将是2栋高层住宅。

整个项目容积率是3，这个容积率在这么核心的位置算下来并不高，密一点的高层小区容积率基本都超过3。绿化率30%，这个地块还能按照传统的住宅小区批30%的绿化率还是难得，这个对于以后居住在小区里面的业主是友好的。

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第一次开盘销售的是1号楼，2梯6户，共25层，共计144套房子。一楼做的会所。户型有三种，建面93、99、129平三种户型。再逐一看下户型图：

建面93平，套内75平，总价区间180-230万

建面99平，套内81平，总价区间200-250万

建面129平，套内109平，总价区间270-350万

A/B户型都是传统的三房，这里展开说下C户型。

（1）L型厅，在这种紧凑型的2梯6户高层产品中能够做出L型厅也算是一个小小的创新。这个L型厅做出了三个功能区，餐厅、会客区和多功能区，并且进深加阳台有5.5米，把阳台扩充到客厅很多大一点尺寸的家具都能摆放下。

（2）客厅两面采光，在客厅的侧面做了一个3.8米飘窗和1.7米的阳台，加起来有5.5米，这个采光面让客厅的光线和视野更好。

（3）客厅的面宽有7.6米，这个尺寸赶得上好多横厅洋房的面宽，加上两面采光，选高一点的楼层，整个室内的空间感和看出去的视野效果会很棒。

（4）上面的3个特点是牺牲两个卫生间的采光面来做到的，这个户型的两个卫生间的采光明显不如传统的三房中两个卫生间的采光好，特别是主卧的卫生间。这个就看买房者的取舍了，是要更好的客厅视野和采光，还是想卫生间的采光更好。个人比较喜欢这个设计，比较大多数时候进卫生间都要开灯，那不如把这个资源加到客厅里面，让客厅的优势得到放大，毕竟在在客厅待的时间更多，平常亲朋好友来访也基本待在客厅。

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说完房子的基本情况，这里要单独说下开发商，现在买新房的第一反应是要看开发商是否安全。卓越这个开发商起家深圳，在大湾区的写字楼和商业项目多，而且自持的体量也大，有两个多年的标签：“深圳CBD大王”和“写字楼大王”。卓越集团在2021年颁布房企三条红线的时候一条线都没有踩，因为这个公司没有上市，看不到具体的财报，不过据说他们的账上常年趴着300-400亿的现金，所以在拿地的时候不做前融，拿到土地后用开发贷来融资。

在重庆是2013年开始进入，在茶园修建的卓越时代中心，但是那个项目做得并不成功。目前住宅加商业项目在重庆一共有7个。卓越天元这块地当时被卓越集团以14236元/平的楼面价拿下，一度成为“地王”。

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南坪商圈除了万达广场的住宅和协信的房子比较新之外，还有在卖的招商云邸和卓越天元了。但是招商云邸是大户型，总价偏高，这样一来以后南坪商圈的总价200万左右的次新房竞争对手就非常少，在南坪商圈想买买个200-300万比较新的房子也就这么一两个选择。所以以后卓越天元在二手房市场上还是有一定的竞争力。

从产品来说，虽然都是高层，天元和之前万达或者贝迪新城相比是新一代产品，大面积的玻璃外墙更耐旧，而且看上去的视觉效果更好。和周边泰正花园、万寿花园、电力小区这些更早的房子对比冲击力更大，以后二手房流通至少在产品设计上天元是占优势的。

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之前有个客户在咨询南坪商圈买套200万左右的房子该怎么买？我把这个问题延伸了一下，那就是这个预算在南坪商圈这个区域是要买二手还是新房？结合这次我们讲的卓越天元来对比一下南坪商圈区域的新房和二手房。

我们在南坪商圈挑选几个比较有代表性的二手小区看一下现在的价格水平。

上海城：约17000元/平米

万达广场：约15000元/平米

协信城：约14000元/平米

贝迪新城：约14000元/平米

以上数据来自贝壳找房6月挂牌均价

天元的建面单价：现在在售的均价在21000多，精装高层。

从上面数据来看，二手房的成交价比挂价更低，我们再把天元的装修减去1500元/平来对比，现在天元的售价比周边的二手房高出3000-6000元/平，这个差价还是比较大，吃掉了以后的溢价空间。如果单从价格来对比，我是要买房的话就更倾向二手房，虽然房龄老些，但是这个价格差距确实比较大，万一在二手市场上捡到漏的话这个差价就更大。但是从居住的舒适度来说新房子肯定让人更接受。

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经过上面的对比，也大致明白天元现在销售情况不理想的原因，就是高地价的背景下想要卖出高溢价才有利润空间，但是南坪周边的二手房市场却支撑不起这个价格，导致客群被分流。加上现在重庆人口北流的现状，特别是年轻人更愿意去江渝北谋求发展，南区的项目卖起来比较吃力，总价越高这个现象应该越明显。

从产品本身来说天元还是值得买入，但是现在的价格和周边的二手房价格水平差距太大，让客户在选择的时候还是比较纠结。

2022年7月3日