看盘笔记37：龙湖两江新宸森屿

1

在网上看到一个帖子，一个买房的朋友在纠结是要去摇礼嘉的神盘北恒紫云还是入手森屿的二手，据说现在神盘北恒紫云也要上2.1w+了，所以这个买房的朋友就在纠结选哪里。

2

除了这位朋友本身纠结的楼盘选择，个人觉得森屿这个小区让人选择的时候也会纠结，主要有以下几点：

（1）业态。整个小区有14栋楼，1栋还是两个单元，全是高层和超高层，最高楼层我记得有40层。这样的高层业态对于现在改善型客户来说不算好的选择，大家更想换大平层、洋房或者别墅。

（2）礼嘉这个位置。平常遇到的一些客户在选区域的时候有个默认的边界，那就是北不过礼嘉。现在越来越多的客户在买房的时候首先还是想待在核心区，实在没办法才会往礼嘉或者更北边走。所以礼嘉这个位置在客户选择区域中可能就成了一个边界点，大家更愿意往九曲河、大竹林、照母山、冉家坝、重庆天地、北滨路和北滨二路这些区域去选择房子。

（3）价格。现在森屿贝壳上面的挂牌数量有279套房子，挂牌建面均价1.8w+，套内算下来2.1w+。这个价格水平跟才摇号开盘的北恒紫云基本持平，如果从房龄和位置来比较显然北恒紫云更有优势，这样就会出现开头那位购房朋友纠结的情况：买森屿二手房还是摇北恒紫云？

3

既然这个小区存在让人纠结地方，我们就来仔细了解一下这个小区，看他有哪些优点和缺点，这样我们可以根据自身需求在选择他的时候做出取舍。举个例子，如果你对轨道出行有强需求，这个到轨道站步行距离20分钟左右的小区可能就不适合你了。

4

这个建在礼嘉中学旁边的小区，是整个龙湖两江新宸比较新的组团，部分房源是今年4月份才满2年的限售期。所以在这个小区里面可以挑到非常新的房子，对于买二手房来说，越新的房子对于以后出手越有利，这也是为什么我们这么热衷于次新房的一个重要因素。

小区园林景观

小区楼栋实景图

5

森屿这个小区目前对于的学校是礼嘉实验二小和两江巴蜀，礼嘉实验二小是新修的一个小学，据说教育体系和礼嘉实验小学是一致的，这样的学校配置在北区来说也是非常靠前了。对于有小学和初中学区需求的家庭来说这是个不错的选择。

6

森屿的建设和物业维护都是龙湖，特别是物业对小区以后的自己居住和出售都是一个非常大的影响因素，看看市场上那么多小区业主在闹着换物业公司就知道物业公司对小区重要性。比如今年1月份复地上城把原来的物业公司换成了龙湖物业，复地的业主，特别是正在卖房的业主是必须把这个事拿出来作为支撑价格的一个因素来强调。从目前森屿小区里面的维护来看还是到位的，地面的清洗、园林绿植的维护、公区日常的修缮都还行。

7

说完森屿的优点，那么接下来要说说他的不足，没有十全十美的房子，这个逻辑即使放到龙湖这样在本地口碑非常好的开发商开发的房子上面仍然成立。

首先是被网友吐槽最多的塔楼，部分楼栋还是超高层。总共有多少户没有查到数据，但是走到小区里面都是高层和超高层，确实感觉有些压抑。现在小区里面入住率不高，在小区里面活动的人不多，一旦入住率提升，估计小区里面熙熙攘攘来往的人就非常多了。

有没有一种高入云霄的感觉

其次是交通出行，到金山寺站我去实地走过，步行时间接近20分钟，对于重庆这个夏天动不动就上40度的天气来说，在室外步行超过10分钟，如果加上提的有重东西的话那是不可忍受的。所以这个小区的轨道站步行距离出行是个劣势。

最后是商业，当时去的时候看到门口有一排社区商业，还有龙湖的冠寓，这些可能只能满足日常的生活，要购物看电影请客吃饭还是得去礼嘉天街。

8

我去翻了一下贝壳5月份的成交数据，目前显示卖了5套，加上其他成交渠道，这个小区5月份的成交数量应该在10套以上，在这么一个不算好的市场行情来说这个成交量还是算比活跃的小区了。而且贝壳上面的成交数据除了一套是160万总价的房源，其他都是230万以上的成交价。从这个成交总价来看，来买森屿的客户更多的还是偏改善的客群。

在整个森屿14栋楼里面，除了第9栋是公寓，其他的楼栋都是住宅。住宅建面120平以上的户型占比90%以上，从这个数据看结合上面的成交总价，这个小区的房子总价基本在200万以上，所以他在未来的二手房市场上面对的是偏改善的客户，但是这种高层和改善客户对更高业态的偏好会出现一些错位，所以自己对这个小区房子未来的成交活跃度和价格有些担心。如果以后的礼嘉实验二小出来的成绩不错，加上能够一直划入两江巴蜀中学，那么一些为了娃儿读书的家长会来选择这个小区，持续拉动成交量和拉升价格。

9

最后来看看这个小区地下的部分：车库

小区车位修建和维护还是中规中距，层高算中等水平，地面用的金刚砂，通道距离比较充足，灯光照明也到位，清洁卫生也还行。说到车库这里多说一句，有些人说环氧地坪比金刚砂更好看和实用，个人不同意这个观点，环氧地坪是比金刚砂地面好看，但是从使用耐旧性来说金刚砂比环氧地坪使用寿命更长，而且更好养护。

2022年6月25日