看盘笔记36

1

在到处都是房子的照母山，建面100平左右，套内82平，2梯4户，层高在13层左右的小高层产品并不多。好像除了星光森林有这种类型的房子，其他楼盘要么是3梯6户或3梯8户甚至梯户比更高的高层，要么是洋房别墅大平层。在现在照母山的二手房市场上，这相当于是个错位竞争，加上房子新（预计2022年12月份才满2年），精装交付，房子的外立面修出来也耐看，首次买房或者想买个改善但是资金不那么充裕的客户是个非常不错的选择。除了2梯4户的小高层，里面还有1梯2户的板式洋房，6层楼高，建面约130平的四房。

2

先来说星光森林的具体位置，大方位在照母山的北边，临近东原星樾、康田蔚蓝海和重庆市人民医院两江院区，小区的北边目前还是一块空地待开发。

如果你是开车出行，通过星光大道到幸福广场车程距离也就在3公里左右，到光环购物中心的距离也在车程3公里以内，往西边走就是产业园和公租房。目前虽然没有轨道站，但是依靠公交或者自驾车出行相对来说还是比较方便。

3

再来看下修出来的产品：

这个平面图是星光森林的A区，B区的建筑风格和布局跟A区类似，只是B区只有A区一半大小，8栋楼。A区加幼儿园一共是16栋楼，其中1-3/6-8是板式的洋房，1梯2户，总高6层，建面约130平的精装四房，5/9-16栋是总高13层，2梯4户的精装小高层，建面约100的三房。

洋房的外立面

小区园林景观

4

现在的照母山，热点集中在能够读两江人民小学和金州西附的小区，最热的莫过于约克郡的壹号湖畔，一是这个小区以后大概率能够划入两江人民小学，再加现在都可以读金州西附；二是壹号湖畔500亩左右的地块连成一个大社区，这种小区现在新修的楼盘已经不会出现了；三是小区的品质得到了业主的认可，所以现在里面的业主对这个小区的价格期望值也非常高。下面来对比一下这两个小区同价位的房子，看他们各自的优劣势有哪些？

（1）一是价格。壹号湖畔3梯6户的高层，楼层和视野正常的房源价格建面单价基本是24000元每平往上走，这个一般是清水价格。星光森林的小高层现在挂价在23000/24000，真正的成交价应该在21000/22000左右，开发商精装带新风和中央空调。

（2）户型。星光森林建面100平的户型是做的横厅设计，壹号湖畔因为是塔楼，建面90多平做的竖厅，从采光通风和实际使用的舒适度来说肯定是星光森林的横厅用起来更舒适。

星光森林建面100平左右的户型图

壹号湖畔建面94平的户型图

（3）学校。现在星光森林读星湖小学和星辰西附，小学比不上两江人民，但是初中已是一个教育集团学校。

（4）壹号湖畔离商业和轨道站更近。星光森林旁边东原的商业大概率是歇菜了，旁边另外一块商业用地现在也不知道以后要修个什么东西。星光森林到轨道站康庄站距离约4公里，必须得进行公交换乘。

5

和照母山最热门小区同价位的房子对比后，再来对比一下同业态不同区域的小区。2梯4户的小高层目前市场有太多的项目在做，中央公园北的万科璞园、越秀的悅映湖山、中央公园南的万科森林公园、冉家坝中海的映溪臺等。

我们来看现在市场上比较热门，准备开盘的映溪臺。为什么说映溪臺热门，因为这块地是2021年12月份最后一次集中土拍拿到，当时整个市场环境已经不太好了，有些地块连报名参加拍卖的开发商都没有。在这样的背景情况下，在土拍市场上这块地依然拍到了天花板，触发了熔断，最后是中海、香港置地和华润拼手气中海胜出。楼面单价拿成12000多一平，之所以这么多开发商来抢这块地，一是位置核心；二是土地规整；三是容积率只有1.8。所以现在大家想看看这个项目开出来能卖多少钱一平。下面就来对比一下这两个项目：

（1）户型面积。中海拿到这块地之后规划的产品主力就是这种2梯4户，总高13层以内的小高层。不过映溪臺还有更小的户型：建面86平的三房，其次是建面99平的三房和118平的四房。

映溪臺建面99平，套内80平的户型图。和之前星光森林建面100平的户型比较，布局大体一致，只是主卧和一个次卧的摆放有些差别。映溪臺这个户型更规整一些，相对来说浪费空间更小，这个户型也应该是在星光森林的户型基础上进行了改进。

（2）装修标准。同样是精装修交付，不过装修标准更高，除了新风地暖和中央空调三大件，还带一套智能家居控制系统。这里单独说下星光森林的精装是不带地暖，以后的装修地暖是个趋势，星光森林不带地暖是个不小的遗憾。外立面玻璃幕墙的占比更大，从效果图来看比星光森林更漂亮。

映溪臺小高层的外立面效果图

星光森林小高层的外立面

两种外立面最大的差别是阳台封窗，不要小看这个变化，再过10年回头来看，映溪臺这种统一封窗的做法会让它的外立面长期保持统一风格，而星光森林随着入住率的增加，以后会出现五花八门的封窗样式，一旦外立面乱了之后，就会像万科御澜道的现状，本来统一的外立面由于封得不一样，就变得乱七八糟了。所以映溪臺这个统一封窗之后再交付，它的外立面会长期保持这个现状，让它在以后的二手房市场上价值更坚挺。

（3）周边的城市界面。映溪臺由于是老城区拆出来的地，所以周边的城市界面老旧，可能有些买房的朋友不能接受这个反差。而星光森林还好，周边都是同时期修建的房子，不管是高层还是洋房，外立面好看还是丑，但是至少界面是比较新的。

6

最后回照母山品质小户型这个说法。在照母山这个版块，品质好些的小区供的货基本是中等偏大的户型，比如尘林间最小户型是建面124平起；舜山府最小户型是建面146平；壹号半岛最小建面是152平。当然前面这几个小区算是改善型小区，星光森林对比他们有点勉强，也算不上真正的改善小区，但是在照母山众多的小区中，它确实算一个户型面积偏小的品质小区，这让想在照母山买个品质小区，但是预算又有限的家庭来说多了一种选择。

2022年6月19日