看盘笔记35：龙湖水晶郦城静苑

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一次陪客户在交通银行面签的空闲时间到静苑里面转了转，因为一直很好奇有新房癌的重庆购房人民为什么对于这个2005年建成，到今年已经有17个年头的小区怎么还有这么大的兴趣。

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水晶郦城静苑位于渝北北环轨道环线动步公园站2A出口旁边，算是正儿八经的轨道房。水晶郦城一共有5个组团:静苑、郎苑、励苑、颐苑、禧苑。从在售房源数量可以发现，水晶郦城整体出售房源占比总房源数量非常低，其中的郦苑只有7套房子在贝壳上面出售，而静苑一共有4栋小高层和5栋高层，共计1074户，单从贝壳可售房源来看只有0.65%在售。如此低的出售比率，说明小区业主自住的比例占比大，而且大家普遍不愿意卖出自己手里的房子。

2022年6月12日数据

静苑小区楼栋平面图

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走进小区的第一感受是楼间距真大、小区草坪面积大而且维护得好。回头查了一下静苑的绿化率，居然有60%，和现在新修的小区30%左右的绿化率相比，整整高出一倍。看到这个数据和实地的感受，逐渐明白为什么这个2005年的小区现在还有这么多人关注他，因为和现在一些比较新的高层小区相比，这个楼间距和绿植维护可以吊打大多数高层小区。

静苑外立面风格

静苑小区草坪

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在龙湖开发水晶郦城的同时期，在大龙山这一片还修了一些小区：2007年的大城小院、2008年的紫都城。这两个小区到实地去看过，虽然楼龄老，外立面的风格也过时了，但是小区的绿植维护和园林景观设计给人的感觉是有品质感。如果说龙湖西苑是龙湖梦开始的地方，那么这一时期的产品是龙湖在购房者的心目中的品牌形象逐渐建立的时候。

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下面来说说小区的具体情况，先说不好的一方面，

（1）楼龄老，作为一个对新房有着执着信念的城市人民，对楼龄老的房子有着天生的反感，所以让一个人抱着200多万去买套17年前的高层房子，心里的坎不是那么容易迈过去。

（2）外立面老旧，重庆这种特殊气候，让墙体的老化速度加快，现在看起来外墙有些地方发黑，毕竟建面接近20000的价格购房客户还是有更多的选择。

再说优势：

（1）楼间距大，从上面的楼栋分布图可以粗略看出各楼栋的楼间距，在实地感受后和一些更新的楼盘相比，直呼良心开发商。

（2）绿化率高，常规的高层小区绿化率在30%左右，而这个小区绿化率在60%，这样一对比他能成为当时的标杆项目是有道理的。另外加上龙湖物业的维护，小区景观园林呈现出来的感官体验非常不错，比如草坪没有杂草、水景还在使用等。

（3）位置好，开车几分钟能够从北环上到内环快速；到观音桥、龙头寺火车站、照母山、中央公园、沙坪坝几个方向开车时间都能控制在30分钟以内。

（4）配套成熟，环线动步公园站，旁边动步公园和月亮湾公园，小区旁边有商业街、到源著天街轨道交通2个站，到财富中心开车10分钟以内，学校有星光小学。

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聊了小区的现状，最核心的还是现在卖的价格。目前挂在贝壳网上的7套房子，最近一周的挂牌均价超过了建面单价20000，实际成交价在18000多每平。对于一个房龄17年的高层小区，这个价格算是非常坚挺的，对比一下同时期的冉家坝这边2006年的春风城市心筑，小区园林景观维护得也还算可以，离轨道站也不远，地理位置跟水晶郦城相差不大，但是现在的二手房挂价在15000多，实际成交价就更低了。

这个小区的户型面积在88-237平都有，主力户型还是建面117平、120平左右的三房两卫。户型比较多，这里就不一一列举，重点来看一个建面122平左右的户型。

这个户型目前贝壳网上面挂得有一套售价255万，算下来建面单价20904元每平。建面122平左右，套内在100平出头，做的是三房两卫，其中主卧带单独的衣帽间，另外两个次卧最小的建面也在10平米左右，日常使用也够了。客厅开间在4米左右，虽然是竖厅，但是餐客厅32平看起来也不算小。生活阳台加景观阳台约14平，送一半就有7个平米左右。如果把生活阳台打通和厨房连成一体，厨房的面积在14平左右，是个非常宽绰的空间了，4-5个人在厨房煮饭享受烹饪的乐趣完全有空间施展。

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实地走了一些老小区，普遍的问题就是绿植的维护和小区公区修缮。绿植维护集中的问题是时间长了之后，维护得不好的小区直接裸露土地，稍微好一些的小区会找一些廉价并且维护成本低的植物进行补种，比如麦麦东成为很多老小区最常见的绿植，像静苑这种经过10多年近20年时间后仍然能够维持大片的草坪实属难得。

另外一个就是水景，大多数有水景的小区刚开始入住的时候还能正常使用，但是久了之后基本就废弃了。水景后期维护得好的小区这里不得不提一下金科的廊桥水岸，就是江北区府对面那个小区，第一是里面的水景面积大；第二是经过了这么多年的时间，里面的水景仍然在正常使用，而且还比较漂亮。

在静苑里面基本见不到裸露的泥土，大面积的草坪，楼间距也大，水景日常维护也还可以。走进小区这景观能够给人第一视觉冲击力，所以进去看了之后和其他的小区一对比，会让人对这个小区感兴趣。

面对一个17年楼龄的老小区，拥有这样的地理位置和周边成熟配套，再加上内部环境，让人在选择时难免会纠结。随着以后老房龄的小区越来越多，这类有竞争力的老小区的价值可能会变得更大。

金科廊桥水岸水景

2022年6月12日