看盘笔记34：鲁能泰山7号二街区

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看盘笔记开始前先把这个开发商捋一下，因为现在走进项目看到到处的标识都是中国绿发，而不是鲁能，咋一看感觉自己走错楼盘了。所以在这里先把中国绿发和鲁能之间的关系交代一下，免得看了半天还是懵逼状态。

其实这事儿源于2010年，当年为规范央企进军房地产开发行业，国资委颁布了“退地令”，要求78家不以房地产为主业的央企全面退出房地产，只保留中海、保利、华润等16家央企的房地产主业资质。国家电网属下的鲁能并不在这16家央企里面，后面2017年还被国家相关部门约谈，直到2020年，国家电网明确表态退出房地产开发商，同年8月鲁能的100%股权划归中国绿发。说起中国绿发的来头并不比国家电网小，它的股东是中国诚通占股40%、国家电网占股30%、中国国新控股占股25%，剩余5%是济南人民政府国资监管委员会持有，他们的背后站着的要么是国务院，要么是国务院国有资产监督管理委员会。所以从行政级别来说中国绿发比之前的鲁能更高。现在重庆所有鲁能在售的项目标识换成了中国绿发，大渡口新开发的项目直接以中绿江州作为案名。

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说完了开发商的八卦，接下来回到项目本身。鲁能泰山7号二街区只有3栋楼，约150户左右，但是整个鲁能泰山7号有500多亩地，建筑体量有110多万方，好像有二十几个街区。鲁能在中央公园除了泰山7号，另外一个就是之前人气非常高的鲁能中央公馆，也有60万方左右，当初作为中央公园拓荒者之一是下了重注。

泰山7号的二街区和三街区是镜像对称的，装修标准也一样，所以这次重点讲二街区，关注三街区的可以参考二街区的内容。

二三街区均在中央公园的一线位置，临中央公园的房子可以看到阳光大草坪和镜湖。

鲁能泰山7号在中央公园的位置

二三街区在鲁能泰山7号中的位置

一线临中央公园楼栋的视野

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二街区一共3栋楼，1号和2号楼是一个单元，3号楼有2个单元，小区中庭不大，但是绿化和景观做得精装，据说这个小区中庭绿化打造的标准是按1000元每平米的成本做出来的。

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当初中央公园在规划的时候对中央公园的一线楼栋外立面要求用石材，虽然有这个要求，但是部分开发商还是用了墙面漆，而泰山7号的二三街区外立面全部采用钢挂石材。

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上面说了地上的绿化景观、楼栋公区的装修，接下来来到地下，看看他的车库。二街区的车库装修个人觉得可以和龙湖尘林间的车库进行pk，除了常灯光吊顶和地面装修都不错之外，他的车位尺寸要比一般的标准车位2.5*5.3米要大。

车库电梯入户前厅

龙湖尘林间车库

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另外一个要重点说下的是架空层，二街区楼下均是架空层，做出了非常丰富的功能空间：瑜伽健身房、茶室、小型剧场、会客空间和储物柜等。小区架空层面积约1800平，对于一个只有3栋楼的小区来说这个架空层面积配置算是比较奢华。

金属材质的儿童游乐场

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再来看具体户型，目前在售的户型主要有2个：套内268平，建面331平和套内294平，建面363平。看到这两个户型的时候，脑子中不自觉冒出来了一个词：大即正义，当你站在一个餐客厅面积超过100平，主卧超过60平的房子中时，大空间对视觉的冲击效果非常显著。虽然这两个户型存在没有设置保姆间，也没有单独设置保姆通道，储物空间也不是很理想，但是这个面积才能真正算大平层。

现在二三街区的房子是按备案价销售，其逻辑就是这个地拿得便宜，新房在备案时是限价销售，当初在定备案价的时候定出来的价格在套内18000，建面15000左右的单价。这个价格不但在中央公园，在北区来说这种配置的房子单价的性价比很高了。

现在这个小区的物业费是3.6元/平米/月，这个水平的物业费水平对于这种小区来说算是定得便宜，因为没得对应水平的物业服务，他以后的房子价格水平就会收到限制，居住的舒适度也提不起来。按照目前这个物业费水平和入住率，这个小区的物业是要亏钱，只有靠其他街区的费用补贴，不然单靠这个小区物业费用很难长期保持一个较高的物业服务水平。

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具体来看看二街区周边的配套。

（1）学校。目前鲁能泰山7号的学校对应的是腾芳小学和数据谷中学，之前初中是腾芳中学，2022年初中划到了数据谷中学，这样一来泰山7号二街区的房子也算是学区房了。

（2）商业。从二街区步行到中央公园的商业集中区域时间在10-20分钟，算是比较合适的距离。现在中央公园的商业已经开业的有龙湖的公园天街、新城的吾悦广场、中粮的大融城。

（3）交通。二街区到最近的轨道站步行距离在1公里左右，也要走10多分钟。开车出行也比较方便，至少目前在中央公园西边和南北是不堵车。

（4）医院。二街区到渝北人民医院的车程距离约2.8公里，不堵车的情况下7分钟左右可以到达。

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现在中央公园环一线的在售大平层除了鲁能泰山7号的二三街区，另外还有金辉中央铭著、保利天珺和公园大道。

（1）金辉中央铭著现在还剩几套房源，套内200左右，剩的是高楼层，24楼以上，总价在450-480万左右，可以看中央公园全貌。

（2）保利天珺，现在保利天珺在售的是精装大平层和叠拼别墅。

叠拼别墅下叠建面约190平，总价在320-350万，带花园，不带地下室；中叠建面约237平，总价在480-520万，露台面积约80平；上叠建面约193平，总价380-400万左右。

大平层是精装销售，有两个户型：套内162平，总价约340-420万；套内144平，总结约300-320万。

（3）公园大道，目前公园大道剩余的大平层房源是清水跃层：套内331平，建面427平；套内402平，建面505平。总价区间在930-1050万，算下来套内单价在25000以上。

综合对比下来，鲁能泰山7号二三街区的大平层产品是值得作为备选，毕竟算下来套内单价18000，建面单价15000左右的价格在北区同等品质和地段的房子很难找得到了。

2022年6月4日