看盘笔记33：龙湖源著南区

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走进龙湖源著南区吸引人眼球的是它中庭的水景景观。这个拥有10年房龄的小区，水景的维护很到位，上次去小区面的时候应该是才换了水，池子里面的水清澈透亮，小朋友在水边欢快的耍水，而且部分水池的水深应该没有超过20公分，所以孩子在水池边上耍水家长可以非常放心。                                       

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龙湖在石子山—冉家坝—北环这一片项目在市场上认可度是比较高的，源著、大城小院、紫都城、水晶郦城。其中水晶郦城算是龙湖一代高层标杆产品，虽然接近20年的房龄，物业的保值能力还是很强，现在建面单价也在17000-18000元每平。

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今天要说的源著南区，从周边配套来说是非常成熟：小区出门就是源著天街、环线体育公园站就在小区大门口，妇幼保健院步行也能到达，开车上北环也很快。这样一个充满烟火气的地方，对于日常生活太友好：下楼出小区门口就可以看电影、喝啤酒撸串、买水果、干洗衣服、去超市买生活品等等。当然这样成熟的配套，加上周边基本没有新地块的供应，让这片的未来预期也比较稳定，房子的价格以后的变动可能比较小了。要想买这个房子投资未来想有比较大的增长空间概率比较小，当然如果行情正常，下跌的空间也不会大。现在源著南区的成交价格集中在19000-21000元每平，而且在这个市场行情下成交还比较活跃。

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源著南区一共24栋楼，其中19栋在小区里面，属于住宅，包括15栋洋房和4栋高层；另外2栋公寓和3栋商业门面一起组成了源著天街。其中住宅部分的容积率只有2.2，在10年前大家争相建高层的年代能有这个容积率也比较难得，这也说明当时龙湖还是比较有前瞻性。

小区一共有2个出入口，正大门出去就是轨道环线体育公园站的2A出口，轨道出行非常方便；后门出去是源著天街和石子山体育公园的入口，生活配套和公园资源都能非常便捷的享受到。

小区车位一共是1270个，租车位约500元每个月，买的话听说比较贵，得17-18万一个。物业费高层2.8元，洋房3.4元。

龙湖源著南区鸟瞰图

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说到了源著的南区，不得不对比一下源著的北区。

从体量来说，北区的体量更大，共有40栋楼，包括洋房、高层和超高层。北区的一个硬伤就是北边靠近内环的高层住宅噪音影响比较大，而且这个噪音影响是长期的，所以在考虑买源著北区房子的时候一定要注意这个问题。源著在品质上来说是北环区域较高的小区，当初的景观设计和落地到位，加上龙湖物业这些年维护得也还可以，所以内部的绿植和公区看起来都还不错，日常居住在里面的舒适度高。

和南区相比，北区这边到轨道站和源著天街的距离更远，到环线体育公园站约有900米左右。但是到石子山公园的距离要更近一些。

源著北区鸟瞰图

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这里啰嗦一下源著南区这个小区之外的事，在现在接触的这些客户中，居住在北环和冉家坝这个片区的业主在换房的时候除了考虑本片区楼龄更新，业态更高的房子之外，也在往大竹林、九曲河和礼嘉这个方向走。大竹林主要的目标楼盘就是楼龄比较新的龙湖新江与城、金科天元道、融创壹号院、香港置地壹江郡；九曲河这边选择楼盘更多一些：九里晴川、江山樾、九公子、高科江澜，要更高业态的有金科九曲河、九里晴川一期别墅、融创玫瑰园、华宇御澜湾；礼嘉这边楼盘就更多，超级大盘就有2个：华侨城和龙湖两江新宸，其他的还有华宇御景湖山、龙湖昱湖壹号、香港置地的嘉景湾、金融街的嘉粼融府、绿城的晓风印月等。往大竹林、九曲河和礼嘉这个方向走的小区主要有几个特点：

一是房子新，基本都是近5年内接房的次新房，不管是自住还是以后转手卖都比北环和冉家坝这片的房子有一定优势。

二是这个方向的公园多，自然资源丰富。不管是大竹林的体育公园，还是九曲河的湿地公园，以及串联大竹林、九曲河和礼嘉的金海湾滨江公园，让这个连成片的区域成了改善客户看房避不开的地方。

三是和北环和冉家坝片区比，这个方向的居住密度更低，特别是九曲河这个版块，除了九里峰景和江山樾三期北是高层业态，其他的都是洋房、大平层、叠拼和联排，加上今年星光九曲河实验学校开始招生，补齐了教育这个短板，让更多的客户有了选择这片的理由，但是不足的就是轨道6号线对沿途小区的噪音影响。

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这里再把话题扯远一点，在北区买改善房，北不过礼嘉似乎成为很多客户的一个共识，虽然中央公园搞得热火朝天，悦来的房价也极具吸引力，但是大家不太愿意跑这么远，特别是在渝中区住习惯了去一趟中央公园像是出了一次差。自己有个同事住重庆天地，每次去中央公园悦来都说感觉是出了重庆。所以从大竹林到礼嘉这个区域成为改善客户接受度比较高的地方，在光电园、北环、冉家等地方工作，平常上班开车过去也就10-20分钟，完全在接受的范围之内。

扯远了，之所以对比这些地方，想就平常接触到客户来讨论一下现在的一些市场的走势。北环、石子山、冉家坝这一片，目前在售的新房就是凯德九章的超高层，现在重庆市场上对超高层的接受度似乎也不高，大家在换房的时候还是更想换个比现在业态更高的房子，高层想换洋房、洋房想换叠拼、叠拼想换联排等等，而这一片除了两江春城的麓湖组团要新一些，其他的不管是洋房还是高层房龄都比较老，所以住在这片的业主想换房的时候更多就想到其他区域选，尽管这片的生活配套成熟，交通方便，但是可能这些还是不能阻止大家对更美好生活的向往。

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最后回到龙湖源著南区，对于年轻人来说是合适的，因为年轻人你不知道你的工作几年后怎么变动，工作地点变到哪里去也不晓得，那么买个相对中心位置，交通方便，生活配套成熟的房子能为以后省很多事。年轻人来找我们咨询买房的时候更多是劝年轻人把房子买在比较中心的位置，节约通勤时间，把更多的时间和精力投入到工作中去，不管是自己创业还是在公司上班，年轻时候不拼命，有了家庭年纪大了想拼都没得机会了。

现在龙湖源著南区的房子相对其他地方的价格是要贵些，如果预算不够可以选择买个小点的户型，等以后有能力了再换大户型也行，一定不要把宝贵的时间浪费在通勤的路上。

2022年5月28日