看盘笔记32：龙湖紫都城

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在很多人的印象中，龙湖紫都城是个老旧小区，因为它的楼龄确实老，是2006到2008年陆续交付的楼盘。在重庆这个以前一年新房要卖2000多万方的市场中，大家更愿意去买新房，那么这个15年楼龄的小区在大家的心目中稳妥的成为老小区。

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我们对老小区的印象就是脏乱差：小区中有裸露的绿化地，消防通道的墙面会被生活垃圾的污渍溅得到处都是，车库时不时传来一整臭味，小区公区会被杂物塞满，如果有电梯可能还会嘎嘎地响，门口基本都是保安大爷。

进到紫都城园区之后，基本没有上面说的这种脏乱差的体验，反而有点进入一个维护较好公园的感觉。不过确实因为房子过了十多年，外墙和部分公区还是显得老旧，好在绿化和景观维护得还行，所以给人到了公园的感觉。

小区实景图，绿植维护得好，到处都是葱葱郁郁的树木和花草。

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紫都城是一个高层小区，和2005年建成的水晶郦城静苑相比，楼间距要小些，从外墙上来看紫都城比水晶郦城静苑的外立面更新一些。水晶郦城和紫都城算是龙湖当时高层楼盘里面的标杆项目，加上后期龙湖物业维护得给力，所以相对来说现在小区里面的园林景观要比同时代的小区要好。

紫都城的外立面

水晶郦城静苑的外立面

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我记得去年去过新牌坊的旭日凤凰城，这个小区比紫都城早3-4年交房，里面主要是7-11层的洋房和小高层为主，但是现在里面的公区维护和紫都城相比不像是一个年代的小区。在这样的对比之下，网上不管是不是龙湖紫都城的业主，对龙湖那个时代的几个标杆项目认可度还是非常高。

放这些图片仅用以说明物业维护对一个小区环境的重要性，并不是要说明凤凰城这个小区就不好。

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从紫都城的鸟瞰图可以看到小区一共由12栋高层组成，在小区的南边和北边是两排社区商业，社区商业的商家经营得还不错，基本没有空置的门面待租。

从鸟瞰图可以发现小区的乔木多，经过十多年的生长，现在更是涨得非常茂盛。在当时龙湖修建的小区中，不仅是高层喜欢用乔木，洋房和别墅区同样喜欢用，江与城、悠山郡等同时期的小区都采用的高大的乔木作为小区绿化的绿植。经过这么多年的生长，现在形成的茂密绿植和近几年交房的小区对比差异就非常明显，现在交房的园区景观讲究造型，讲究时尚元素的植入。就个人而言，自己还更喜欢龙湖这种大乔木的绿化景观，也许这样的环境更能让人融入自然之中。

紫都城的绿植

2019年交房的金辉中央铭著C区的高层中庭景观，这个景观即使再过10年，旁边的树木也涨不了多高。

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紫都城里面的户型建面115-150平占比约80%左右，这样的比例符合开发时的市场需求，当时房子单价不高，户型的面积偏大，购房者也能承担得起首付和月供。而且建面130左右的户型是做的三房双卫，建面147平的户型才做的四房双卫，这样的户型尺度在实际使用起来也是比较舒适。现在这个小区的二手房主力成交价位在16000多，一套建面115平的三房，总价能控制在200万以内。

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说完了紫都城房子本身，接下来看看周边的情况。这个就像相亲，在展示完男女嘉宾的长相工作收入之后，还得看看家庭和身边朋友圈情况。

首先是交通，从紫都城的东北门走到大龙山的4号出入口约223米，步行时间约3分钟。大龙山是6号线和5号线的换乘站点，一站到冉家坝站可以换乘环线，地铁出行非常方便。

其次是学校，紫都城现在单校划片入读，小学划片龙山小学，初中是松树桥中学C区。小学一般，近一两年松树桥中学的考试成绩还可以，所以综合下来学区也不算差。龙山小学距离紫都城也比较近，从紫都城西南门出去走路大约10分钟就能达到。松树桥中学C区直线距离到紫都城东南门400米左右，只是现在走路需要绕行，要走20分钟左右。

第三是商业，最近的是源著天街，开车估计10分钟左右，坐车20分钟左右。

第四是公园，旁边有大龙山公园，公园里面还有一座龙法寺，信佛的朋友在逛公园的时候还可以去上柱香。

第五是医院，最近的是渝北妇幼保健院冉家坝院区，走路也就十多分钟。

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紫都城是一个15年以上的楼盘，和现在很多的新小区相比建筑的外立面也过时了，但是它的地段、小区景观的维护、周边生活的成熟度仍然为它加了不少分，所以在选择自住小区的时候紫都城不失为一个选择。

2022年5月21日