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因为受壹号院业主委托，有机会打探了18年重庆最神秘的网红楼盘——【江北嘴壹号院西苑】。

查资料发现，2018年项目第一次开盘，当时售卖的西苑1栋、3栋住宅，营销中心只对外开放了三天时间蓄客登记，两栋房源442套房源靠电脑摇号中签所得。19年的4月又开盘了2栋总计房源200来套的住宅，当时8000人登记摇号，摇到就如中奖一样，当天认购率100%，开盘即售罄。开发商极其低调，售房部电话永远没人接，营销中心也经常没开门。坊间热评都说“这是一个没有关系绝对买不到的楼盘”。

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18年开售时极度火爆，总结起来，我认为来源于项目的产品、地段以及价格。

当年开盘一手价格建面1w6左右，恰巧是市场行情比较好的阶段，核心位置这样的价格的确让大家有动力掏钱刷卡。项目的开发商是本地选手，两江新区国资委旗下的江北嘴投资集团的全资子公司，江北嘴置业。江北嘴投资集团成立于2004年9月，主要负责了江北嘴中央商务区的统一规划、整体拆迁和整体开发建设。江北嘴置业是一个股权性质100%国有的纯国企，神秘又特别。占了江北嘴金融城核心区总开发体量28%的江北嘴金融城，就是由江北嘴置业开发的。国企的优势首先来自于有政府作为信用背书，它的资金来源比较有保障。其次，现在国企虽然也按照市场化运营，有各种考核指标，但项目利润的高低，赚钱的多少，通常不是最重要的考核指标，而社会责任和义务则更重要一些。江北嘴作为CBD金三角之一，内陆金融高地，中国金融第三区，不管是政府还是重庆人民，对它的认知和期望值都很高。在江北嘴的一众住宅建筑物中，江北嘴壹号院西苑的外立面设计得现代又高级，LOW-E中空玻璃加上白色铝板，和周围写字楼群的摩登感更融合，与当年在售的紫御江山，或者是已经建成的寰宇天下土黄色的外立面形成了鲜明的对比。

江北嘴拥有全球总部企业4家，全球路演中心1家，全国交易所1家，全国金融管控机构1家，跨区域交易所1家，跨区域商事仲裁机构2家，中国区总部企业31家，500家配套和关联企业。和传统城市中心的板块相比，江北嘴板块的整体建设，都是彻底的推倒重建，目前甚至是很长很长的时间内，江北嘴都将是重庆城市界面最好的一个地方。

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江北嘴壹号院·西苑一共有5栋楼，其中1、2、3栋为42层的超高层住宅，4栋是写字楼，5栋是住宅性质小户型公寓。1、2、3栋楼由小区大门进入，4、5栋由南向大堂直接进入。整个小区都是4梯6户，把2栋商用性质的排开，整个小区容积率3.9左右，如果加上2栋商用性质的楼栋，容积率就高达7.36，经业主介绍，写字楼和公寓楼栋，住家的户数其实并不多，所以实际生活入住进去后，应该不会感受到容积率7开头的密集和压抑。整个小区住宅楼栋的建筑面积从建面101.64平米—141.44平米不等，主要户型是3房和4房。目前3栋4、5、6号房视野不错，但前方地块要修建壹号院东苑，修建完成后，应该会对西苑这几个户型的视野会造成遮挡。小区全是清水交付，日后入住后，会有后来邻居装修的噪音情况，车位配比1:1.5。

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小区公区的景观之前接房被维权过，实地感受后，觉得中规中矩，园区植物景观层次做得较为普通，有国企“老干部”的审美。

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总结下来，江北嘴壹号院西苑地段优秀，外立面现代耐看，业主们对打击群租房或者住改商非常齐心，这些都将是该楼盘保值的重要因素。但整体小区容积率高，目前整个江北嘴商务区，办公氛围浓厚，居住氛围较弱。不过我始终认为，核心城市，核心地段的核心资产是市场调整周期资产避险的好选择。如果是你，愿意留在这种极核心的地段还是选择如照母山一样居家氛围更浓的地方生活？