看盘笔记31：龙湖昱湖壹号观云

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这个小区去过2次，不过每次都比较匆忙，对它进小区的大堂印象深刻，网友调侃说这是个酒店的大厅，从面积大小来说很多酒店大堂的面积是没有这个小区的大，正好从大堂到小区内部还有坐直降梯才能到达，更有进入酒店的感觉。

观雲组团小区大堂

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昱湖壹号观雲这个组团的地段在礼嘉来说是非常中心，靠近龙湖礼嘉天街，龙塘湖水库，轨道6号线礼嘉站，旁边就是金渝大道，开车上兰海高速也很近；房子也很新，2021年才满2年；加上龙湖物业，更是给后期的居住体验提供了保障。但是缺点也很明显，那就是来自金渝大道和礼慈路的噪音，因为观云组团夹在金渝大道和礼慈路的中间，所以现场听到的噪音非常明显。

现在观云这个组团成了一个争议很大的小区，形成的结果就是看的人多，真正付出真金白银的人少。

这个是贝壳APP的成交数据，截止到2022年5月15日共计成交了5套。这个小区贝壳APP目前的挂牌量有243套，从这个挂盘量和成交量可以粗略的看出看得人多，买的人少。

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观云一共由8栋住宅和一栋小区的入户大堂组成。8栋住宅都是高层，比较规整的排成2排，中间就形成了一个大中庭。如果你平常关注了这个小区，上网去搜出来的信息最多的是它的外立面图片，加上龙湖一贯注重外立面的设计，看到效果图是很有购买的冲动，加上当时销售时火爆的市场行情，昱湖壹号这个项目在当时的销售非常火爆。回过头来看，单就观云这组团来说还原度还是算可以的，项目本身的品质也在线，小区的园林景观做成来和后期维护都还不错。

以上均是观云的实景图

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下面来看具体的产品，观云组团的建面集中在124-151平的三房和四房。

从户型产品来讲，因为是塔楼结构，加上龙湖比较注重外立面的打造，所以在户型结构上也只能算是中规中距。

建面约124平户型图。这个是个传统的三房两卫的户型。个人比较喜欢这种布局的结构，中规中距的户型结构给人熟悉的感觉。

建面135平户型图。这是一个方正的端户，其他都还好，就是厨房的采光到时会差一点。

建面138平户型图。这个户型就是传统的四房，这里就不啰嗦。

建面141平户型图。这个户型图借鉴了九里晴川洋房的户型设计，优点就是整个房间狭长的通道很少，空间利用率高，节约了购房成本。这个户型吃亏就吃在市面上比较少，没有大规模的推广，大家的接受度还是偏低。

建面151户型图。作为一个建面150平以上面积段的户型图，除了阳台大和厨房大，其他就没有什么亮点，甚至还有不足：就是只有2个卫生间，而且客卫不加干湿分区只有2.8平，这个面积在实际使用过程中是不舒适的。

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了解了观云的地段，周边配套，户型等信息。总结一下这个小区：

1）处于礼嘉的中心位置，以后会有越来越多的人口入住；

2）周边配套齐全:龙湖的礼嘉天街、儿童医院、龙塘湖公园、轨道6号线礼嘉站、近高速；

3）房龄新，2021年底才满2年，住几年后再卖也有市场；

4）龙湖物业加持，有更好的物业体验；

5）户型中规中距，高层塔楼能做成这个效果也不错了；

6）小区的园林景观颜值在线，维护得也还不错；

7）离主干道金渝大道近，又被夹在礼慈路和金渝大道中间，不远处就是礼嘉天街。噪音影响大，这个噪音不是一时半会，可能会是24小时都会有影响。

所以拿着真金白银区购房的客户一定要到现场多看几套，多对比其他小区的房子，观云这个组团特别是噪音这个影响因素是否可以接受。最后下叉之前也可以找我们咨询一下这个小区的详细情况，我把自己知道的信息也尽量客观中立的给到你。

2022年5月15日