1

说到重庆悦来，给人的印象是又远又没有人气的地方，不晓得还要过多少年才能发展起来。而今天要说的这个盘，就在渝北悦来的高义口——北京城建龙樾生态城。

2

确实，在实地去看这个盘的时候附近过往的行人很少，已经接房的各楼盘个组团入住率也不高。轻轨站高义口站各出入口进出的人也不多，当时我是坐6号线回家，从高义口广场中间的2号口进入站内乘车，从2号口到站内就我一个人。目前整个悦来人气最好的地方就是首地人和街小学周边的组团，因为当时买这些房子的业主是着急让娃儿读书，所以学校周边的入住率算是整个悦来最高的区域。

3

面对入住率和商业的建设进度这个博弈问题，只有靠时间来换空间。

目前悦来在建的集中商业有悦来汇、已经建好但是还没有招商的木鱼石情景商业、高义口的TOD商业目前只有保利一家开发商在平场（我们开玩笑说这是开发商为了卖住宅不得已做给客户看，因为按照目前高义口附近的入住率，商业修好了也不敢开业），其他的就是各个楼盘的社区商业在营业。入住率增长得慢，集中商业的修建和招商也会把速度降下来，能打破这个循环的是时间长了之后入住率得到提升，开发商和政府才会积极的把集中商业修完并招商营业。

4

在悦来的各个板块的未来前景中，高义口这个地方个人觉得以后会是潜力比较大的一个板块。

第一、轨道交通，从高义口坐6号线到光电园有7个站，30分钟左右就能到达。这个时间对于上班族来说是可以接受的，而且是全程轨道交通，不会存在堵车的问题，只是中途要到轨道6号线礼嘉站进行换乘，稍微有些耽搁时间。这片是年轻人和新兴产业聚集的地方，特别是互联网产业比较多，平均收入也比较高。

第二、TOD商业。这里解释一下什么叫TOD商业，通俗的说就是在地铁站上面修建商业，类似沙坪坝站龙湖光年这个形式，只是沙坪坝这个TOD做得更全面：公交站、高铁站、地铁站、商场、写字楼和公寓集合在一起，加上三峡广场这个商圈能够给它带来更大的人流量，其他的TOD项目更多的是结合地铁站和商业综合体来修建。只是高义口这个TOD商业修建的周期可能会比较长，对于近期要住进去的业主来说不能马上享受到这商业带来的便利，但最后如果这些规划的商业能够落地，还是值得期待给周边居住人群带来的便利和增加周边房子的流通性。

湃昂设计的高义口TOD效果图

第三、居住环境。从高义口TOD旁边有一条生态步道可以到沿江的公园，加上这边的在规划的时候是定位的生态城，所以公园和绿地面积占比较大，这对于日常的居家生活来说是非常舒适的，空气中的负氧离子比主城核心区要高几个量级。

高义口生态步道入口

北京城建龙樾生态城售房部看出去的视野景观

所以综合来看，高义口这个区域在以后的发展前景中占据比较大的优势，不足就是学校配套，目前这个区域规划的教育用地都还没有具体动工修建和招生的时间，现在要读书的业主子女只有到悦来小学和悦来中学就读，而且悦来小学距离这边距离并不近，所以除了商业修建的进度，学校也需要时间等待，这两个的进度都建立在这个区域的人口入住率上面。

5

说了这么多的区域规划，来看看北京城建龙樾生态城的具体情况

这是整个项目的地块规划图，整个项目占地约336亩，总建筑面积约77万方，目前主力在售是5号地块的小高层。整个项目就是5号地块和1号地块没有销售，其他地块销售接近尾声。1号地块是别墅产品，预计是今年底开盘，2/3/4/6/8地块是已经交房，9/10/11地块正在修建。

整个项目基本是围绕高义口的TOD而建，特别是3/6/8/9/10号地块，到商圈和地铁都非常近，但是也有个问题就是离得太近反而会有一定的噪音影响。目前在售的5号地块个人觉得反而是个非常舒适的地块，和商圈隔了一个6号地块，但是走路到以后的商圈和地铁站也非常近，步行距离10分钟完全没问题，小区组团大小合适，一共有10栋楼组成。

5号地块有两种产品，1-4栋是3梯8户的小高层，总高18层；5-10栋是是2梯4户的小高层，总高14层。整个组团是2024年6月份交房，物业费是3元/平米/月。目前在售的新房价格均价套内在18000多的清水，建面约15000左右，一套建面97平的户型算下来在150万左右；如果户型再小一点价格集中在130-140万一套；面积最大的户型建面113平的总价在160万左右。

6

下面来看具体的户型图：

2梯4户楼栋的户型，建面约95平，套内约76平的三房双卫户型，这个户型虽然是单面采光，但是由于是突出来的所以采光效果还可以，加上一层4户的设计，居住的舒适度会不错。加上一个长6.5米，宽1.3米的景观阳台在实际使用中会增大空间感。厨房和书房的采光效果会差一些。

2梯4户楼栋的端户，建面约113平，套内约91平。这个套内91平的户型做了大横厅和4房，客厅开间达到了6.6米，阳台做到了8.4*1.5=12.5平，在增大公区的面积后，自然会减少卧室的面积，最小的书房只有2.7*2.7=7.29平，这样的空间面积放上床和衣柜比较难受，如果它的飘窗可以全部打掉，加上80公分后3.5*2.7=9.45平还可以接受。因为是端户，加上板式结构在实际使用起来还是不错，板式的通风和采光，极少的浪费空间让这个套内91平的四房功能空间发挥到了极致。

这个户型是3梯8户楼栋的中户，所以总体采光效果要差一些，特别是靠里的卧室和厨房。不过开发商同样把阳台做得比较长，有5.4米，不过宽度就只有1.25米了。这个户型面积小，算下来总价就比较低，约130多万，对于首付款不多的客户来说是非常友好的，如果首付首贷做到首付2成，首付款加上税费也不到30万，商贷30年月供约5500元左右，才出来上班的年轻人家庭也能负担得起。

这个是3梯8户楼栋的端户，建面约97平，套内78平。这是一个传统的3房2卫的户型，不同是把两个次卧的采光面做到了一个面去，让主卧的采光面和卫生间都和景观阳台在一个面上，相当于把更多的资源都给了主卧。

7

看了一下地铁6号线的站点，从高义口到礼嘉天街只有3个站，这个距离坐6号线的通勤距离在15分钟左右，这就意味着在高义口的TOD商业没有起来之前可以到礼嘉去消费，或者到悦来去换乘10号线2个站到中央公园也行，如果是开车到中央公园就更近，约10分钟就到中央公园的商业。

所以如果买了龙樾生态城住进去后最担心的应该是社区商业，因为中央公园和礼嘉的商业是已经开业。而社区商业更多的是依靠小区的居住人口，如果小区入住率不高，到时社区商业不能解决日常吃饭、买菜、买水果、买烟和干洗店之类的问题，那这样的生活就不叫生活，而是生存的问题。这就像住进了别墅区，买包盐可能还要开个车出去买，你说这个生活它对于我们日常上班族来说是不是很锤子。

8

最后回到这个项目来说，虽然是期房，但是它的开发商是靠谱的。关于北京城建的背景大家可以上网搜一下，这里就不多说，相对来说算是比较安全的开发商，不用太担心交不了房。在目前这个冷到冰点的时候，在这个开发商想尽各种办法打折的时间段去买套自己住的房子大概率不会踩坑，因为下行的空间不大，现在新房不是开发商想降价就降得了，相关部门对新房价格管理是非常严格的。等到市场信心恢复时，价格将不会再是这个价格。加上是自住，即使再跌一点对日常生活也不会太大，涨了跌了每个月的月供该交多少还是该交多少。自己住的房子能早买就早买，早买早享受。

2022年5月8日 星期日