实地看盘笔记29：九里晴川一期洋房

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对于房子的外立面风格评价，真是千人千面。一位40多岁的客户看了九里晴川一期和二期的洋房后，评价是二期看起来像安置房，而更喜欢一期的外立面风格；而其他的年龄更小的客户大多数还是接受二期的外立面风格。对于这个对比结果，让我这个更喜欢九里晴川二期外立面的年轻人触动还是挺大，虽然在评价楼盘时带有自己的主观色彩在里面，但是对于不同的客户群体来说，可能完全有不同的看法，而要把自己的看法灌输给别人，或者说要说服别人接受自己的观点真是不易。

九里晴川一期洋房外立面

九里晴川二期洋房外立面

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九里晴川一期这个洋房组团，位于九曲河湿地公园旁边，周边有高科江澜的叠拼，远洋九公子的洋房和小高层，还有九里晴川的高层组团九里峰景，以及正在修建的星光九曲河实验学校。

九曲河这个板块修建的房子业态挺高，除了九里峰景和江山樾的三期是高层业，其他的都是小高层、洋房、大平层和别墅。这样的建筑业态对于以后想在这片进行改善置业的客户是非常友好的，加上周边两大巨无霸公园，给喜欢公园的朋友提供了日常跑步散步的优质自然资源。

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九里晴川这个楼盘分成三期开发，一期是洋房和别墅产品，别墅这个组团之前写过，这里就不再啰嗦；二期是洋房和和揽境组团，二期洋房组团之前也是写过的，揽境以后找个时间再单独说；三期就是九里峰景高层和旁边的公寓，这个公寓只有十多层，不注意观察不会发现它是个公寓楼，这个公寓以后可以面对星光九曲河陪读的家长出租，可能租金水平会不低。

除去之前说过的九里晴川一期别墅和二期洋房，这次讲一期洋房组团，对于周边的揽境、远洋九公子、高科江澜二三期、金科九曲河、融创玫瑰园、华宇御澜湾和江山樾的一些组团我们以后逐个来说。

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九里晴川的一期洋房组团，总共16栋楼，楼层高度在8-13层，以10层高为主。从楼层高度来讲，这个组团不算严格意义上的洋房组团，我们说的洋房更多的是指不超过7层高，当然楼层总楼层更低的洋房也是有的，其二是1梯2户的板式结构，而不是1梯4户或者2梯4户型的结构。这个组团虽然楼层高度上来说不算真正的洋房，但是户型结构却都是1梯2户的板式结构，所以居住起立室内的通风和采光效果还是不错。

通过下图可以看出，这个组团靠近轨道6号线这边的楼栋噪音影响比较大，所以靠轨道这边的房源在二手房市场上的价格就会偏低，特别是一线靠近轨道6号线的13/14/15/16/10这五栋楼影响是最大的，如果对噪音比较介意的朋友，可以尽量靠中庭或者学校这个方向的房源。

另外一个情况就是外圈的户型是建面135平左右的四房，内圈是建面148和172平的三房和四房，这里把这个情况讲清楚，目的是让去买房的朋友对小区的户型分布有个整体的认识，后面我们再来仔细说户型。

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接下来说具体的户型，这个组团主力户型有2个，建面135平的三房和148平的三房，最大面积是建面172平的四房，我们就逐个简单聊一下各个户型。

建面135平左右的四房，这个户型在九里晴川的一二期洋房里面作为主力户型在使用，但是很多去看过的客户却不太能接受这个户型结构，原因是四个卧室在四个角上，走到实地一看非常不适应，所以感觉不喜欢。这个户型结构和我们传统的四房布局差异比较大，传统的四房要么四个房间在一边，餐客厅在一边；要么就是三个卧室在一边，另外一个卧室在客厅的旁边，所以走进去后强烈的差异感让人感到不大适应。个人觉得这个户型在里面生活习惯了以后应该不会有很大的不适应感，另外这个户型优势就是浪费空间非常少，几乎没有狭长的过道浪费空间，卧室分布在四个角上平常在使用的时候相互之间也能减少影响。

建面约148平的三房。严格意义上这个户型应该是3+1的结构，主卧里面套了一个书房。这个户型走到实地一看有一种走入豪宅的感觉，因为它是做的一个L型的餐客厅，加上客厅近7米的大开间。如果把景观阳台和生活阳台全部并入餐客厅，那么整个餐客厅的面积近70平，可以想象一下能有几个建面150平的户型能有70平左右的餐客厅。所以这个户型做成三房是非常舒适的，适合家庭人口比较少的家庭居住，超大的客厅可以拿一部分空间出来做功能区，比如茶室或者开敞式的书房。

建面约172平的四房。其实这个户型可以做成五房，卧室AB之间还可以做一个房间出来。当空间面积大了之后，有个感觉是怎么分布功能空间都很舒服，比如主卧那个6平左右的阳台，封起来做个衣帽间，加上主卧原有的衣帽间，双衣帽间是不是很舒服。这个户型有个不足就是只规划了2个卫生间，对于建面172平，可以做到五房的户型，两个卫生间显然是不够的。

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说完这个组团内部的具体情况，再来看下这个小区周边的配置，个人认为除了小区有一面靠轨道6号线特别近之外，加上周边的配置和现在的售价，这个小区基本没有什么短板。

轨道交通：旁边步行不到10分钟就能到的九曲河站，到光电园这个方向只有4个站，这对于在光电园这个片区上班的年轻人非常友好。

学校：计划今年开始招生的星光九曲河实验学校就在旁边，我想随便怎么划片，如果这个小区都不能划进去，怕是要引起群体性事件。这里多说下星光九曲河实验学校，这个学校不管从硬件还是软件上来讲以后都是一所天花板很高的学校。首先是星光系来管理，星光的教育体系目前已经得到了广大家长的认可；其二是生源，周边除了九里峰景和江山樾三期是高层产品，其他的都是小高层、洋房、大平层和别墅产品，能够买得起这些房子的家长还是非常重视教育投入，毕竟教育拼到最后还是拼的经济实力；其三是这个学校占地约62亩地，总投入约4.6亿元，共计66个班，小学36个班，初中18个班，预留12个班，这样高的硬件投入和班级配比，大家对它是抱有很高期望。

公园。旁边就是两个北区的巨无霸公园：九曲河湿地公园和金海湾公园。九曲河这个板块之所以修建这么多改善业态，跟周边的舒适的自然环境分不开。5公里长，占地近2000亩的九曲河湿地公园；沿江总长约17.6公里，占地约4200亩的金海湾公园；加上揽境旁边的龙潭公园，平常要去公园散步或者周末节假日带着小朋友去野餐非常方便，而且金海湾公园是在嘉陵江边上，夏天的时候还可以到江边耍水。对比核心区，这样的自然资源很难享受得到。

金海湾公园

商业和医院。这个小区到礼嘉天街只有一个轨道站的距离，开车也只要几分钟，到了礼嘉除了有龙湖的礼嘉天街，旁边还有礼嘉儿童医院，这个距离到商业也医院是非常方便的。

物业。虽然龙湖物业不如以前那么光环加身，但是龙湖物业的服务细节还是得到了很多业主和购房客户的认可，这个小区本来是龙湖自己修建的房子，加上龙湖的物业，对以后的居住体验还是有一定的保证。现在这个小区的物业费是按3.8元/平/月收取。

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说了这么多，小结一下：对于要在九曲河这片选洋房的改善客户来说，如果喜欢安静，建议选九里晴川一期洋房；如果喜欢更炫酷和时尚的外立面，那么建议选择九里晴川二期的洋房。两个小区的价格相差不大，配套也差不了多少，户型结构基本没得差别，虽然两个小区的交房时间相差不到1年，但是两个小区的外立面更像是两代产品，区别还是蛮大，看你更喜欢哪个风格了。

2022年5月1日