以下纯属个人意见，亦真亦假，有些比较激进，求同存异。坚持房住不炒！！！

1，

看到“笋盘”二字，有些人就有点不屑。笋盘不好找么？不就是你们中介发的那些特价盘么，不就是因为房东缺钱急卖所产生的么。只要出现笋盘，全网都在发。

是的，我觉得您说的都对。但是想问问你两个问题：第一，出现这种笋盘，你敢在你有需求的情况下，买么？第二，你怎么能确定他是笋盘，而不是一个跌价的开始呢？

如何在这个时候找笋盘。首先你得非常熟悉你想要的楼盘，人很难赚到认知以外的钱，就像茅台跌得不要不要的时候，激动的心，颤抖的手，始终不敢下叉，看着机会慢慢溜走。就犹如现在招商银行大跌，又有多少人敢入手的。

所以我认为一般人只能是以自己的需求为前提动力下，才能买到笋盘。从现在往回看，2018年，当时多少人买的盘已经把首付亏掉了；也有多少人已经赚翻倍了。

2，

今天跟着小区楼下中介朋友参与了一把房子的竞价，因为全程都在自己带入，所以也感同身受，就来写一写。在如此下行周期，很多楼盘都开始在跌，并且也没什么流动性的情况下，还是有人愿意用300万，500万去买一些人认为“不该那么高价”的房子。

出来的这一套房子，算是小区正常价格的房子，建面价格2万5左右。建面135平，挂价345万，建面单价也就是2.56万元。一般来说，挂价都不会是成交价，特别是在这个时期。所以砍到335万-340万是绝对比较轻松的（严格建面单价2.5万的话，总价就是337.5万元）。而且又是因为业主是急售，所以砍到330也是有可能的。好，就先记住一个数字330万。

3，

我由于对于小区比较熟悉，所以当时在看这套房子的时候，就联想到我有个比较熟的邻居，也是这种户型。他家里大概有220平套内，也就是差不多传说中的“买一套，送一套”，有一套一模一样的户型在后面，因为是无法开窗，所以就达不到售卖的条件。大概就是如下这种图片。

因此可以比较确定就是这套房子，业主自己也不知道房子存在灰空间。相当于这个价格买了一套正常价格的房子，还送了100平左右的灰空间。这算笋盘么？应该算吧。毕竟100平的使用空间，即使是折半加折半，在这个套内3万一平的小区内，算个50万，也就是5k一平，不过分吧？

在这里，有的人就会杠。这个暗室，即使是送给我，我也不会要。那就只好拿数据来说话，在其他楼栋，有个人也是有一套这种房子，楼下带有同样面积的灰空间。之前卖的1w一平套内的房子，100w的成本，被他卖了365万。（套内3万一平，除去300万，也有65万是给的灰空间的价格）。另外还有一套，相同成本下，卖了350万。

4，

研究好这个东西后，我就去给我一些朋友跟客户去说。最开始，他们都很有兴趣，来看了房间后，对于小区建面2万5的单价，表示存疑。于是我又拉了各种成交价后，他们觉得这个价格估计还会跌。这就是很典型的对于小区不熟悉，也别指望去说服了。我也懒得说服，毕竟说服不认同的人，不如对牛弹琴。

过了几天后，管理这套房的维护人跟我交流后，从怀疑有灰空间到确定有灰空间后，就一下子爆发了客量。在当天的第五组客户，就立马出了个价格，358万（包括车位14万）。在我的客户都不想买，同时自己也考虑了后，我就开始自己下场了，报价360万，能行就行，不能行就拉倒。并且也有点后悔，为什么不在最开始的时候，去砍砍价，搞不好330万带个车位，共345万就能拿下来了。最后好像是365还是385，那个人把这个房子拿下来了。

5，

后来也问了，那个对手因为小孩4岁了，他也在赌以后能划片人小，而且价格面积都比较合适，所以就一直在加价。之前本来想看寰宇天下，但是寰宇天下不适合让娃儿走路去上学，所以他就放弃了。而且那边生活气息也不太行。

这算是一次近距离跟着去竞价了，从本来330能拿下，到几天后的350还是370被销售出去。如果能让客户330拿下，我觉得这才是正儿八经的中介价值，当然后面这个价格拿下，我觉得也算是非常划算了，也体现出了中介的价值。

6，

说完了这个对于小区非常熟悉的前提后，再来说说第二个问题，也就是为什么是笋盘，而不是一个跌价的开始。

希望有不少人得明确一个概念，一个楼盘代表的不仅仅是一个楼盘，也不仅仅是一堆房子，在哪儿都能修一堆房子，都是水泥，砖，花花草草什么的。里面包括了人，包括了资金体量。我在之前的文章也有说到，现代人很多的存款并不是银行存款，已经是商品房了。一个楼盘，你可以甚至说是它是一群资金的载体。大家都拿着真金白银去投票，去给这个楼盘加持，岂是一些人酸酸地说几句话就能跌下的，除非就跟股市一样，发生巨大利空。

而且就类似股市，楼盘也分龙头，说人话就是抗跌属性很强，冲上去的属性也最强。当然我也不是说某个楼盘就是龙头了，而是要自己去分析这个体量会如何。

所以这个概念，还是回到了前一个问题，要足够去熟悉楼盘。

即使是在大环境一荣俱荣，一损俱损的情况下，某些楼盘依然有不俗的成交价跟成交量，这就是为什么我认为它是笋盘，而不是跌价的开始。

7，

希望大家买房都能找到笋盘。

最后解释一下，我觉得大家都有的疑问，就是这个业主不知道自己家后面有100平的灰空间么？是的，他不知道，他就是一个聪明的投资客，并不太关心。