实地看盘笔记28：江山樾6期

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最近和渝北九曲河板块较上劲了，九里晴川、江山樾这两个楼盘成为最近一个星期跑得最多的地方，甚至有客户要求早上8点都去看房，客户这种看房的积极性，慢慢感受到九曲河这个板块逐渐得到了市场的认可。

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今天要说的就是九曲河的江山樾6期洋房。

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江山樾是有东原和旭辉联合开发，总共分成6期。除了3期是高层和超高层，其他几期都是洋房别墅，整个楼盘在定位上是偏改善。江山樾这块地是位于大竹林和九曲河交界的位置，地块总面积约500亩，容积率在2左右。

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下面来看这次要说的6期洋房。整个小区一共16栋楼，楼高分别是4/6/8层，主要有2个户型：建面143平和170，建面143做的4房，170平做的5房。在这个小区的北边是江山樾的二期叠拼，南边是五期叠拼，西边是一期联排，东边是兰海高速。

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在没有到组团里面实地看房的时候，网上关于这个组团的信息是负面偏多，说得比较多的是建筑细节没有品质感。先把这个组团的楼栋平面图放出来，然后再来说自己看到的和想到的。

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楼栋排布，从楼栋平面图可以看到，整个组团除了7号楼，其他的楼栋基本都是正南正北的排布：景观阳台朝南，厨房和生活阳台朝北，而且呈行列式排布，让人有一种到了北方小区的感觉。这种正南正北的排布，加上1梯2户的板式结构，让房子的通透性更好，而且可以避免重庆夏天西晒的暴击。

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楼间距。小区的楼间距最小是23米，最大46米，这个楼间距和同时期的洋房组团相比非常难得。这个楼间距和同时期照母山修建的洋房相比，走进去的感觉着实要宽一些。因为这个组团的容积率在1.5，修了一点商业，算下来洋房部分的容积率在1.45左右，而照母山的洋房容积率基本在2以上。

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小区的乔木用来比较多的蓝花楹，在开花的季节非常漂亮。道路比常规的洋房小区要宽，均采用石材铺成，小区内的人行道的宽度在2-3米，小朋友可以随意的骑自行车。另外小区中庭还设置了一个3000平米做的童梦同享的儿童游乐小公园，据说这是东原在全国推广的配套，也算是小区的特色设施。

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户型面积和结构。小区里面除了非标楼层，最小建面应该是130平这种户型，另外的主力户型是143平和170平。具体来看下143和170平的户型图：

这个户型是建面143左右，目前网上的挂价集中在260-280万，建面单价18000多。这个户型如果只要3个房间，那么可以把卧室A敲到，做成一个L型的餐客厅，如果再把阳台框进来的话，整个餐客厅的面积约有60平左右，加上7米左右的开间，虽然总建面只有143左右，但是实际装修出来有一种豪宅的感觉。

这个户型的建面是170平，从功能分区来看可以做5房，主卧还有单独的衣帽间，而且客厅还有43平左右，开间有7米多。这个户型适合家里女主人衣服包包特别多的家庭，可以把卧室B套进主卧，做成一个双衣帽间的套房，这样接近20平米衣帽间让女主人可以安心的购物而不用担心找不到地方放。另外这个户型在出电梯后还有5个平米左右的公区可以自己用，完全可以把鞋柜做出去，不放在室内，这样入户玄关可以做储物柜，增大家里的收纳空间。

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随着星光九曲河实验学校的建成，如果江山樾到时划片能够入读这个学校，那么这片的教育短板就能解决，这对江山樾6期甚至整个江山樾楼盘是个重大利好消息。星光九曲河学校占地62亩左右，总投资约4.6亿元，小学和初中共计66个班。江山樾6期距离学校的步行距离约1.3公里，如果能够划片入读，以后家长接受孩子上下学也方便。划片的结构就要等今年6月初的招生公告了。个人对星光九曲河实验学校的预期还挺高，毕竟周边大多数都是改善物业，这些业主对子女的教育也是非常重视的，从生源来说这个学校是占优势。

星光九曲河实验学校效果图

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小区的不足就是东边靠兰海高速，13-16栋靠高速路这边的单元有一定的噪音影响，对于睡眠不好的人不太友好，即使中间有一定距离的绿化带，但是高速路上车流量大，持续时间长，所以这个影响会是长期的，而不是阶段性，在考虑这个小区的房子时候就尽量靠中庭或者一期这边。

另外就是小区建筑细节的品质上。这个被网友吐槽可以理解，因为自己到实地看房的时候，部分墙面明显看得出来没有处理平整就直接喷上了真石漆。另外大家在装修后部分墙面没有恢复，造成墙面风格不统一，甚至还有重新安装窗户后抹的水泥浆没有处理，水泥浆的颜色和棕黄色的外立面形成鲜明对比。

还有就是东原的物业问题，网上看到的消息是平常有问题物业反应不及时，物业管理也不严格，网上在说二期的业主可以进入一期，物业费也一次性涨了20%。对于这些言论不知道真假，但是可以说下我们作为房产经纪人带客户进去看房的体验，其中5期南我们去过一次，是去看业主准备出售的房源，全程物业管家陪同，有什么问题也给我们耐心解答，当时给我们的感觉挺好；6期去过两次，有一次租售中心没有人陪同，门岗的保安大哥几次强调不要在小区乱串，看完把门窗关好，对于我们中介人员来说是麻烦一些，但是这些行为对业主是负责的。

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小结一下，如果要对比外立面的审美、小区绿化园林和物业的口碑，同区域的九里晴川二期或者揽境是更胜一筹。但是从居住环境的安静程度，小区楼栋的朝向排布，户型结构来讲个人更喜欢江山樾6期的洋房。时常跟客户交流，说二手房的优势就是所见即所得，到实地一看就能感受到噪音，环境，楼层视野，朝向，小区园林，楼栋排布，户型结构等是否满意，在这里建议要看二手房的朋友一定让你的经纪人带你去实地看房，并且让他给你说出这个楼盘，或者某套房子的优缺点。如果他只是说这套房子如何如何好，那可能就会片面了，只是相把这套房子卖给你而已。我们平常看到的房子大概率不是完美的，要接受房子的不完美，要让经纪人把房子优点和缺点都给你讲，把最后的选择权交到你手上，我想这才是买房的一个正确打开方式。

2022年4月24日星期日