1，

除去“天湖岛”这个约克郡大盘的终章，”约克郡禧悦”应该就是整个约克郡片区最后一个楼盘了。2019年套内1W5左右的价格，马上要迎来7月份的交易期。在我们这边公司挂这个楼盘的房子比较多，在现在这个环境，不少客户都在问挂多少价格合适？多少成交价格合适？我们得从小区周围已经有成交的楼盘来进行对比。

2，

在大城市里面，“轻产品，重配套”，不是说楼盘产品不重要，但是相对于产品，配套才是最最最重要的因素。如果一个地方地段跟配套不值钱，那么开发商就会从产品去讲故事，比如什么英伦风，田园风，中国风，不管什么风，总会有人吃这一套，因为在他们的逻辑里，这种风格的建筑就是“绝唱”，得赶紧占坑。一个楼盘如果房子少，吃这一套的人又多，在一手房的市场上，比如麓悦江城，每次开盘卖一点点----几十套，就水土那个比“北郊”中央公园还要远的地方，那带精装修建面2W5的价格自然有人愿意接盘。谁不想一下子能把这个楼盘卖掉好回款呢？除非有的公司确实不想。不讲一点故事，比如公司理念，小区文化等等，接盘侠怎么又能心甘情愿接受呢。还好这个故事一直讲得好，而且也落实得好，所以目前看来也还不错。不过也必须落实得好，毕竟后面还有那么那么多组团要卖呢，而且一定要前面的组团比后面的组团便宜，只有植入“相对便宜”这个概念，才会让人当下下叉。

如果这个盘是二手盘，不仅房子多，而且配套也跟不上，当到了交易期的时候，就会疯狂出逃，自然价格也就起不来。这个例子就很多了，比如国际社区（算是没把故事落实，承诺的某小学跟某中学黄了），比如某舜某尔赛，现在价格也一直起不来。某舜得等消化完急于变现的，配套跟上后，大概率会比现阶段好不少。

说这些的目的，也是为了劝一下某些禧悦的业主，建面3W的价格，目前还是想想得了，毕竟“启元”这个盘在那里摆起的。在群里面说些什么“我们要把禧悦推向建面价格3W的大关”，现阶段这个情况，还是让我感叹一句“有梦想，真好”。

3，

从这个地图上，可以看到禧悦这个楼盘，其中有5栋楼是挨着金州大道的，这几栋楼的价格，可以参考一下旁边的悦水岸。悦水岸作为一个纯洋房组团，挨着金州大道的房子是整个小区单价最低的，建面121，板式结构还有不少赠送面积，做个4房绰绰有余（附户型图），价格大概在250-300W左右，建面价格2W1至2W4左右。解释一下250-300W这个价格为什么范围这么大，因为300W这个价格基本上是2021年6月最火那段时间的价格，是从250这个价格涨起来的，又因为现在这个户型的房子也没得几套了，剩下的都挂在290-300左右，那就算个280万吧（280万应该能成交），那就修正一下，280-300万，对应的建面单价就是2W3-2W4。

即使是禧悦的业主嘴巴说出花来，比如禧悦的小区环境多么多么好，悦水岸的楼间距多么多么窄，隔壁打个喷嚏都能听到。但是朝着金州大道的房子，建面2W3是非常顶天的价格了。作为33楼的高层，建面2W3这个价格比较虚，少个1千多比较正常，就算个建面2.15W吧。但是超过了噪音层最大的层数（也就是20-22层），价格应该随着视野也会逐步递升。

旁边的依山郡，平均价格在在建面价格2W左右，有些还不到，这也算是禧悦大部分房子的下限了。不管怎么样，都不能突破2W冒头一点的价格，除非房子确实够烂。再结合一下阅林景悦的一些房子的成交，我认为禧悦大部分的房子也就在建面价格2W1-2W4左右。

4，

建面价格2W1-2W4只是一个初步的预估，但我认为最开始的那一批房子肯定会有低于2W1的价格。粗略算一算，一共7栋楼，每栋33层左右，有架空层的话，就算32层，一层8户，那就是1800户左右。1800户里面有大量的投资客，为了防止有人杠精，就算成1500户。在开始能成交的时候，挂盘多这是第一个利空，因为只要挂盘多就有人低价抢跑。而且对于一个新的二手楼盘来说，前面几套的成交是至关重要的，如果有人低价抢跑，那后面的房子就有了个暂时的天花板。

第二就是如今这个环境，禧悦不像2021年约克郡北郡第四期那样，遇到了一个风口，即使是不少房子低价抢跑，套内2W2价格就卖掉，但是后面也跳涨到了套内3W5（这里说的均为套内100左右的小高层），这也导致了约克郡第五期也是严格按照第四期的价格在慢慢成交，建面2W5-2W8的区间。如今这个环境，只有存在笋盘会快速成交，只有相对非常便宜才会快速成交。禧悦这个时候的交易期，确实是非常不利。时候不对，这是禧悦二手盘遇到的第二个难关。

当然也不能只说缺点，禧悦这个楼盘的品质确实很棒，即使是出现了贯穿性裂缝这事。等前面抢跑的这一批人被消化后，在建面2W3的价格大概会企稳，有的楼层跟朝向，建面2W5的价格也会达到，毕竟客户买房也要看缘分的，喜欢也愿意溢价购买。

5，

我也挺期待到时候禧悦这个楼盘的挂盘量会有多少，会不会超过300套。听说有不少中介已经把店转到那边去，就等禧悦的“解封”了。各位禧悦的业主，这是根据目前的市场情况作出的预估，如果7月份有放水的话，希望能走上风口，卖出美丽价格。