实地看盘笔记27：九里晴川二期

1

龙湖九里晴川二期，被网友戏称为“轨道握手盘”，这个受轨道6号线噪音影响比较大的楼盘，是否值得去实地看房和购买？下面我们从几个方面来看下权衡一下这个问题。

2

小区楼栋平面图

靠近轨道的楼栋

从小区里面楼栋的分布来看，靠近轨道6号线的1/9/10/17/18/21栋受轨道噪音影响是最大的，开发商在户型规划的时候，9/10/21栋主要修的小户型，所以在实地看房和购买的时候可以避开这几栋。

另外一边就是金通大道，不过金通大道的位置要比小区低一些，所以这边的噪音对沿马路的楼栋影响要小一些。

2/3栋对面就是龙湖的揽境组团。

对比上面轨道6号线和金通大道对小区噪音的影响，我们在看房的过程中可以尽量选择2/3/5/6/12/13栋和靠小区中庭的单元，这样可以在一定程度上规避噪音的影响。

3

虽然上面对噪音问题说得比较细，但是还需要到每套房子里面实地去感受，再根据自己对噪音的忍耐程度来决定是否把龙湖九里晴川二期的这个房子纳入考虑范围。

4

下面我们从几个维度来对比九里晴川二期的房子在市场上处于一个什么样的地位，给准备去看九里晴川二期房子的朋友一个参考。

5

地段。九里晴川二期处于九曲河版块，从行政区位划分归属礼嘉管辖。九曲河板块集中的业态大多是以改善为主，这板块内除了九里峰景和江山樾的三期是高层业态，其它的都是洋房、大平层和别墅业态：九里晴川一期的洋房和别墅，高科江澜的洋房和别墅，金科九曲河的大平层和合院别墅，融创玫瑰园的独栋别墅，华宇御澜湾的叠拼和联排别墅，江山樾的洋房和叠拼别墅等，所以在以后的二手房市场上，这个区域会有越来越多的改善客户买进并入住。往北走是礼嘉，往南走是大竹林板块，到照母山光环购物中心车程距离约7公里，开车13分钟左右。小区到九曲河轻轨站步行距离约900米，步行时间约13分钟。

6

学校。已经官宣的星光九曲河实验学校计划今年就开始招生，星光系的学校在北区被家长的认可度还是非常高，所以随着学校的官宣，对于家里有小孩上学需求的来说无疑是个重大利好。这个学校总用地面积是41878.17平米，总建筑面积是57655.62平米，总投资4.6亿元，投资金额相当于照母山人民小学的2倍，小学和初中一共有66个班。

7

自然资源。九曲河这个板块之所以修建这么多改善业态，跟周边的舒适的自然环境分不开。5公里长，占地近2000亩的九曲河湿地公园；临近总长17.6公里，占地约4200亩的金海湾公园；加上揽境旁边的龙潭公园，平常要去公园散步或者周末节假日带着小朋友去野餐非常方便，而且金海湾公园是在嘉陵江边上，夏天的时候还可以到江边耍水。对比核心区，这样的自然资源很难享受得到。

8

商业。九里晴川二期周边的商业比较恼火，甚至连社区商业都要到远洋的九公子和九里晴川一期去消费，日常生活不方便。比如你正在家里做饭，突然发现没有盐，还得把火关了，跑到九公子那边的社区商业去买盐，这就很费油。购物可以到礼嘉天街或者照母山的光环购物中心。商业配套总体来说不算便捷，也不算它的强点。

9

建筑风格。把外立面的建筑风格在市场上横向对比，九里晴川二期的颜值还是很能打的。远的不说，就拿九里晴川一期的洋房组团来比，外立面完全是两个风格，二期外立面的风格应该更受年轻人喜爱。

九里晴川二期外立面

九里晴川一期外立面

10

如果拿九里晴川二期和昱湖壹号观云组团来比较，都是龙湖的物业，都有噪音的影响，建面单价都在17000多一平。不同的是九里晴川二期是洋房和小高层，昱湖壹号观云是高层；观云离礼嘉天街很近，步行10分钟内，九里晴川二期却要坐一站轨道交通才能达到礼嘉天街；学校目前是礼嘉实验小学和白马小学二选一，九里晴川二期大概率是读星光九曲河；周边的自然资源九里晴川二期比观云更好；两个小区的交房时间都在2019年左右；观云小区离轨道交通站点更一些。面对诸如此类的比较，该怎么选择呢？自己偏向九里晴川二期。首先我能接受轨道噪音影响，会选择靠中庭的房源，这样噪音影响相对来说就要小些；其次，物业形态更高一点，这样以后的居住舒适度更好。

11

九里晴川二期这个房子，说明没有十全十美的房子，当你喜欢这个房子的外立面，也喜欢周边的公园，学校配套也还不错，但是噪音这个因素让人纠结，不知道该不该下叉。这个时候还是看大头，大的板块、楼盘的品质和价格到位的情况下，其他的就不要那么纠结。

2022年4月17日