实地看盘笔记26：壹江郡一期

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我们工作例会的一部分，就是盘点各个区域的小区在未来的房地产市场趋势里面可能会出现的情况。我们有个结论：大竹林九曲河礼嘉沿金海湾公园一线未来会成为北区一个重要的改善聚集地。香港置地的壹江郡，正好处于这个区域之内。

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在整个两江四岸，其实并不缺江景房，从南滨路到融侨半岛；从北滨二路到礼嘉金海湾公园；渝中半岛的沿江也散落一些江景房。传统的江景房更多的是看江的景观视野和地段，比如弹子石的长嘉汇、江北嘴的紫御江山和寰宇天下、天澜道、北滨路的融景城和春森彼岸、华新街的招商江湾城、华新街到石马河沿线的楼盘、渝中的重庆天地、南岸的融侨城等，这一些列的江景房更多的是高层塔楼，就产品本身而言居住的舒适度不算高。从双碑嘉陵江大桥到北滨二路的保利中心可以看江的洋房和别墅并不多，主要有寰宇天下的东升府、御龙天峰之前信和修建的洋房、国美江天御府、正在修建的中粮天悦壹号。除此之外就是就是几个地标性建筑：来福士、两江峯、印长江、锦绣滨江，这几个都是大平层业态，总价动不动就是500+W甚至1000+W，相对来说不是一般阶层能够承受得起。

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随着生活水平的提高，我们对生活品质也越来越有具象的需求：小区环境，房子户型合理程度，外立面的风格，周边的配套，是否有公园，房子看出去的视野景观等等，这里我姑且把需求升级之后的江景房叫做第二代江景房。

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第二代江景房和第一代江景房个人认为有以下几个区别：

1）看江视野不再排在第一位，更多的要看周边的居住环境；

2）小区本身也要卓越超群，这里包括小区的环境和房子的业态；

3）小区周边的资源配套要更有优势，比如公园、医院、交通和商业等；

4）小区所在大板块也能支撑该小区成为优质江景房；这里拿个具体的楼盘出来说，万科悦湾（我把它定位为1.5代江景房），悦湾的户型产品和小区内部环境还是比较好的，也拥有江景资源，但是目前市场接受度不高，价格也没有起来，从距离上来说悦湾比大竹林九曲河到核心区更近，但是现在它的市场地位就不如大竹林和九曲河这边楼盘高。当然楼龄要老一些是一个重要的因素。

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现在来看第二代江景房的一个代表：壹江郡

壹江郡项目的地块是沿江分布，紧邻金海湾公园，往南是和龙湖新江与城的天字系别墅接壤，往北是靠近九曲河湿地公园。从江景景观资源和公园配套来说在北区只有往礼嘉方向走才能找到类似的项目。关于金海湾公园和九曲河湿地公园，这两个巨无霸公园完全建成后在周边生活非常舒适，金海湾公园沿嘉陵江而建，一共有17.6公里长，总占地4200亩左右，大概是中央公园的2倍；九曲河湿地公园长5公里，总占地约2000亩。不过不足之处是地块靠北是兰渝铁路和宁蓉铁路穿过，视野上看起不舒服，还有一定的噪音影响。

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目前可以交易的二手房只有壹江郡的一期，这个小区是2018年建成，然后以现房的形式卖出来的。虽然时间过去了几年，但是整个小区的房屋外立面感觉和新交房差不到太远，这种效果源于它的外立面大面积采用玻璃和铝扣板。

楼栋外立面实景图

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小区一共9栋楼，分布呈东西和南北排布。每栋楼分别有1-2个单元，每个单元1梯2户，总层高都是7层。当初的定位不是洋房，而是大平层，建面从140到225平米。这样的业态配置，给改善客户良好的居住体验感是他们下单的一个重要因素。因为小区的地基要高于靠江面的龙湖新江与城天字系别墅群，所以朝嘉陵江的头排户型可以看江和龙湖的别墅，视野非常开阔。虽然整个小区都是7层高的多层建筑，但是内部的楼间距并不小。

壹江郡小区楼栋平面图

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虽然整个小区规模不大，但从楼栋平面图上可以看到小区的中轴景观主要以水景为主，这样大面积的水景配置，加上景观小品的搭配，走在小区里面能感受高品质景观带给人的愉悦感。

小区内部的水景景观轴

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整个小区共约112户左右，目前贝壳上挂出来的房源一共有12套，挂牌均价建面2.7W左右。从接触过的小区业主对卖房的态度能感受到他们并不急于出售，对这个小区未来的价格也非常乐观，所以现在要去买这个小区的房子，价格不是很好谈，除非是遇到非常着急用钱的业主，不然买家和卖家之间价格的心理落差难以填平。

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壹江郡一期从居住的舒适度上来讲个人是很喜欢的，江景、公园和小区本身的品质，目前除了价格贵点，另外一个槽点就是学校，目前小区划片读大竹林实验学校，有些客户不太接受这个学校，所以在考虑买这里的时候会有顾虑。其实不仅是壹江郡这个项目，目前整个大竹林片区都面临这个问题，所以要考虑买壹江郡有读书需求的朋友，要么自行解决子女读书的问题，要么就得接受大竹林实验学校。

2022年4月10日