个人想法，仅供参考，有错请指出。（房产投资）

1.

写之前，我想提出一个前提。不知道这个前提对还是不对，至少在我心中是有一定逻辑的。

从1994年，提出商品房这个概念的时候，大家的钱大部分都是放银行的，所以居民储蓄可以简单看成就是放在银行的现金；后来经过国家一系列的操作后，提高了社会发展，也提高了中国速度，后来这个钱，就变成了房子（当然是对于大部分人来说，这里房子特指住宅）。也可以简单算算房子在一个家庭里面的占比是多少，有没有超过50%。

所以重复一下这个前提，那就是当今社会大部分居民的储蓄不是银行的现金，而是转换成了另外一个形式，商品住宅。

2，

明确了这个前提之后，咱们再聊聊接下来的事。

为什么会有这么一个转变，还不是因为房子涨价了。就相当于是之前放在银行的现金，变了一个形式后，变多了。大家都不想错过这种好事，自然就很欣喜地把银行的现金变成了商品住宅，更是为此不惜背上了30年的房贷。这一切的前提就是，换了存在形式后的银行现金，也就是房子，至少在保值的前提下，一直会涨。

再重复一下，在这里讨论的所有前提是，居民储蓄≈居民房产。所以国家提出“房住不炒”的概念，可不可以理解成为，储蓄就是存在银行，不要胡乱加杠杆的意思，可以简单说叫”钱存不炒“。

3，

既然商品住宅≈居民储蓄，那就简单了。那就只来说钱的事。

第一，

背上30年的房贷，就可以理解成为，背上了30年长期贷款，并等额本息还款。这一笔资金的利率大概跟股市里面的两融一样，也就是5.5%左右。现在就相当于是，我们找银行拿了一笔两融资金，如果首房首贷，也就是拿着30%本金，借了一笔70%的钱，也就是杠杆加了2.3倍。拿着这么一笔钱，去买房子，就好比是一个居民拿着30万的现金去存银行，然后又找银行以5.5%的利率借了70万后，再存银行。为什么还要找银行借钱去存银行？还不是因为银行可以给出高于5.5%的利息给居民，也就是我们说的房子会以超过5.5%年利率涨价。有没有感觉到5.5%这个数值很熟悉？是的，这个数值就是我国今年的GDP增速目标。（多嘴一下，为什么5.5%的目标。因为GDP一个点就意味着200万人就业，5.5%就是1100万人，就是今年的毕业生人数；再加上社会人员，其实今年的目标是1650 万人新增就业。）

那就有一个问题出来了，把重庆房地产比成一个银行，那我们会觉得”重庆市银行“会给我们一个超过5.5%的利率么？刚好，重庆的GDP目标是5.5%，而成都为7%，也就是”成都市银行“的利率会超过5.5%。你拿着这笔钱，你会怎么做？如果有资格去存成都的人，应该都会去成都；但很多人还没资格去存”成都市银行“。（这也就是为啥美国人经常会在全世界投资那些高速发展国家，因为GDP增速快）

第二个问题就是，首房首贷现在是低于5.5%的，目前是5.2%。

第三个问题是，虽然重庆的GDP目标是5.5%，它是一个平均值。重庆这么多区县，比如万州4%，江北7%，南岸区4%等，也能搞成5.5%。如果非要存钱，还要借2倍杠杆存，那就决定了你把这个钱放在”重庆市银行“的那一款产品上面。即使是江北区的GDP增速为7%，那哪一个街道增速会更高，为什么会更高，是因为学区，还是因为环境，这也是需要去思考的。

第四个问题，因为有一部分自住刚需的原因。不解决户口，娃儿就上不了学。这个可以排除在外。如果是只是不想交房租，200万的房子，一个月2000房租，那就是1.2%。用居民储蓄这个说法来说的话，就是找银行借了一笔5.5%的贷款，可以抵消居民1.2%的日常消费，那就相当于这笔贷款利息是3.3%。

第二，

这个前提我也说了，商品住宅≈居民储蓄，是因为居民都把银行中的钱变成了商品住宅。但是也仅仅是约等于，并不能简单划等号。最明显的一个就是，城市GDP增速会简单传递到房价的增速么？也就是如果一个居民拿着30万现金存进银行，然后还以5.2%的利率借了70万现金，存进了这个银行。发现过了3年后，给了5.2%*3*70=10.92万元的利息，这个钱并没有增值，反而还被银行老鼠咬了一个洞，变成了90万。这时候发现，还了70万贷款后，30万本金仅有9.08万了。即使是没有被咬那个洞，也只有19.08万了。（当然这仅仅针对极其少数部分区域，也只是提醒那种买了房就不会跌的思想，不复存在了）

第三，

由于新冠肺炎的直接原因，大部分人的收入是下降的；由于重庆是”强体制内“城市，1500的出差补贴变成了实报实销，这一部分人的收入也是下降的。把重庆看成是一整个水池，现在在可见的范围之内，水池的流入量变少了，但是流出量变多了，就比如某些人把钱拿着去成都，去上海买房了。

在这种情况下，因为不少重庆人生活在这片区域，也不会全部流失掉。如果是持续失血的情况下，会大概率造成一种比较畸形的情况，那就是资金抱团取暖。

（以鹤岗为例）用某一地区某一区位的房价持续增长，交易活跃，并大部分锁筹，来稳一个预期，稳一个房价不跌的预期。但实际情况是周边楼盘卖不掉，如果卖掉要大幅降价。更通俗的语言说，在房住不炒的前提下，大部分房子失去了应有的流通性（因为只有大幅降价才会成交），少部分房子却越演越妖，彻底分化。

4，

说了这么多，总结一下。

a. 居民储蓄基本变成了商品住宅。如果在失去流通性后，商品住宅就是纸上数据，不变成纸上数据的前提就是，城市发展得好；

b. 房产投资有风险，风险非常大；

c. 稳预期。个人认为，稳的方式还是通过某一些小区，来稳住整个市场的预期。（通过地价的方式，就看开发商认不认账，估计某些国企还是会认帐的）

5，

前有08年的四万亿，后有15年货币化棚改去库存。非要再等下一个，我个人感觉应该是农业有关的事了，也就是黄奇帆领导所说的那个事。这一批没完全赶上国家红利的居民，至于位置，应该就是哪儿保障性租赁住房越多，哪儿就是下一个点。毕竟长期看人口。Btw，互联网这一波裁人，杭州的房价会不会有所降价，拭目以待。