1，

未做这个工作之前，从来没见到过什么叠拼。直到朱哥带着去中央公园的上景台，才开过世面。说叠拼之前，说个东西叫容积率。摘自百度百科，”容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。”

大白话来讲，就是开发商拍下一块土地，1000平，那么修筑面积为1000平的话，容积率就为1。如果全部修只有一层的平层，那小区就没有了绿化带；如果拿出50%地面面积修1000平房子，也就是两层，再拿出50%修绿化及人行道等，此刻容积率还是为1。

也可以反过来说，如果有一块土地1000平，开发商来做一个1t2户，每一户大概建面150平（包括电梯井，房子套内面积及公共面积），那么占有地面面积就是300平，然后修个10层的话，那一共建筑面积就是3000平，除以土地面积1000平，此时容积率就为3。接着还有剩余的700平全部拿来做绿化。相信这个小区应该还不错。

2，

说完了容积率，那就来讲讲叠拼这个产品。就拿我这次踩盘的这个楼盘来说---华侨城丶岚溪云墅。容积率1.3，绿化率30.28%，约30%。拿个最简单的模型举例子，1000平的地面面积，容积率1.3，那么建筑面积就是1300平。绿化面积是30%，其余700平地面面积要修一共1300平的房子。然而这个项目是上下叠拼，一栋楼一般修了4层，除去现浇的不算（4层的高度，第2层跟第4层需要现浇，算是开发商送的面积），差不多实际建筑面积为3层。

按照数据来说，应该不是很密的，但踩盘后发现确实挺密的，感觉是不是因为下叠有前后花园。因为挂在我们这边的房源有一套上叠跟下叠，建筑面积竟然都是200平左右（实际使用面积应该是270平，搭上现浇，而且顶楼有许多面积是不计入的）。所以我猜测，下叠的花园应该是计入绿化率里面的，不然30%绿化率看着跟10%绿化率差不多。

如图所示，大家的房子左右都是挨着的不说，前后的距离就是各自的花园加上中间一条过道。所以我不喜欢这种容积率的叠拼，基本旁边的隔音稍微有点不好，喝酒聊天的声音稍微大一点就能被人听到。如果遇到哪个邻居打个声音比较大的屁，估计也听得到。（开个玩笑，我觉得肯定听不到。毕竟还是有这么远的距离，俩花园距离再加一条过道，南山郡那种上叠还没这个舒服，也要240万左右了。还没有顶楼花园）

3，

虽然我不喜欢，但是并不影响这个楼盘卖得好。毕竟每个人的需求不一样，试想一套在北区的这种叠拼，有着自己的前后花园（不计入建面），有着一二层，计入面积的只有200平，但实际使用面积可是300多平，只要400万不到，还是有着不少的吸引力的。

我们先来看看这一个楼盘的平面图

一共29栋，有些栋数有2个单元，有些有3-4个单元，就按平均的3个单元来算，一共单元有4户。那一共就是348户，就算成350户。物业费3.5元一平，一户人家200平，700元，一个月的物业费也有24.5万了。（多说一句，很多空置的业主其实是不交物业费的，不知道华侨城存在这个情况不。只有等他们要卖的时候，才会补交。所以买这种楼盘一定要问好入住率，或者装修率。不然物业一直收不到钱，都没有维护的动力了。）

整体修得也中规中矩的，还是有不少的亮点，整个小区是坡度形。从上往下，一排一排地修，从里面的车库也能感受到。车库都有好几层，比如第一层车库到达1-3栋， 第二层车库到达4-6栋等。其中有些车库的通风口竟然正对别人的花园，我是无法理解的，如果有人不喜欢，这些房子需要注意。（我这个照片里面红色的部分就是车库的通风口，当然在我这个照片里面，这个通风口不是正对别人花园的。因为我也不能跑到别人的花园去拍）

4，

说到车库，华侨城的车库一直不尽如人意，我朋友买的嘉陵江天也是，车库无力吐槽。完完全全，根本感受不到这是一个纯墅区的车库，建议去看看壹江郡的。

其他的大家可以从图片来感受，整个小区修得还行，我觉得住着应该蛮不错。有些人说华侨城品质不行，其实可以找一找，这种产品在同等价位同等位置能明显超得过华侨城的。市场就如一只看不见的手，在大家千千万万次的交易中，已经调整好了价格。如果不在乎远近，可以去看看国悦山，那边容积率零点几，那个间隔容积率肯定是行的。

5，

说了这么多，来介绍一下我一个客户的房源，上叠。也是很多业主喜欢的，有露台，每一层的面积也很宽，达到了100来平。图片顺序分别为 第三层，第二层，跟第一层。因为是上叠，所以第三层是露台，可以做成楼顶花园，在上面做做烧烤，喝喝茶，夏天的时候，一定要点一盘蚊香；第二层需要现浇，可以做个主人房+小孩的房间；第二层就是老人房+厨房+客厅等。

刚刚也有说过，这边的叠拼是坡度形，一排一排依山而建，所以上叠的优势就是既有楼顶花园，也能往下看。改天去到达楼上后，再拍点照片。

6，

目前这边的学校还是挺不错的，礼嘉实验小学+两江巴蜀小学。虽然说的是华侨城有一片自用教育地块，但是何时修也是遥遥无期。估计能一直在旁边的学校借读，也是一件很开心的事。